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2006年06月10日
「現状回復セミナー」不動産コーディネーター 飯 島 誠
６月の２３日にオーナー向けの原状回復についての説明会を行います。
この現状回復については、様々な意見が出ており、国土交通省のガイドラインおよび東京都の条例である東京ルールそして判例をごじゃ混ぜにして話している方が非常に多いようです。
再度、ご認識いただくために説明会を行います。
最近の原状回復、特に東京ルールについての質問をまとめてみましたのでご参考ください。
Ｑ 事業用物件（店舗・事務所など）も説明が必要なのでしょうか？
Ａ 店舗・事務所等の事業用賃貸物件は、適用除外ですので説明の必要はありません。
Ｑ 何を説明するのですか？
Ａ 借主に、退室時の原状回復費用の負担について、経年変化（時間の経過に伴って生じる損耗）や通常損耗（通常の使用に伴って生じる程度の損耗）は、民法の定めにより貸主の負担であることの確認。
故意・過失、善管注意義務違反（他人のものを借りている場合、借主は、契約が終了し明け渡すまでの間、相当な注意を払って物件を使用する義務があり、これに反すること）による損耗は借主の負担であること。
以上の一般原則通りでなくても、双方が合意すれば、特約を取り決める事ができること。
※この特約は、公序良俗に反したり、借地借家法・消費者契約法などに反した場合は無効となります。
Ｑ 入居予定者(借主）がが説明を聞いて、特約について納得いかないとなったときはどのようになるのでしょうか？
Ａ 十分に協議して合意点を探ることです。
それでも双方の合意がなければ、契約を締結することはできません。
Ｑ 貸主としては、どうすべきですか？
Ａ 一般原則通り（経年変化・通常損耗は貸主負担）とするのが、トラブルの起きない方法であるのは間違いありません。
貸主の費用負担が増えますが、その分を家賃に上乗せできるなら、そのようにするのもひとつの方法です。
しかし、家賃を上げたら募集が難しくなるから、今まで通りの負担（例えば、畳・襖・クリーニング・クロス費用の一部）を特約で求めよう、という考え方もありますが、今後、部屋を探すお客様は、原状回復費用負担の大きい物件は最初から検討しない、という行動に出ることも予想されます。
逆に負担がないことをアピールしたほうが、入居が促進されるかもしれません。
費用負担が増えるのは賃貸経営にとって困りますが、空き室をうめることが第一と考えます。
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投稿者 飯島 : 2006年06月10日 17:19