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2006年06月15日
「解約期間」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は朝から、市役所・地方裁判所などを回っていました。
事務所に帰ってくるなり、お客様から質問がありましたので一緒に整理したいと思います。
建物の賃貸借の契約、いわゆる借家契約において、解除通知を行わなければらない期間があるのをご存知でしょうか。
質問の内容は、当社の契約書には解除通知の期間が解除する１ヶ月(学生は２ヶ月）前と規定しています。
この規定に対し、「どうして1ヶ月前に通知する必要があるんだ！」というご質問であり、他の相談者からも１ヶ月に１件は同じ質問が来る次第です。
まず、借家契約には、期間を定める場合と期間を定めない場合の２とおりがあります。
そして、この２とおりの契約方法ですと考え方が全く違いますので順を追って整理してみます。
①期間の定めのないとき
期間の定めのない借家契約の場合には、借家人はいつでも解約の申し入れをすることができます。
この場合、借家人よりこの申し入れがあると、借家契約は３ヶ月後に終了します。
と言うことは、最低３か月分の賃料は払わなければなりません。
②期間の定めがあるとき
期間の定めがあれば、原則として、家主も借家人も決めた期間にしばられ、期間が満了しなければ、借家契約は終了しないのです。
この民法に基づきますと「借家契約の期間を２年間として締結する」と合意すると双方合意にて定めた期限なので途中解約はできません。
しかし、これでは、賃借人があまりにも迷惑することがありますので、賃借人のために、当事者間で「借家人は、期間の中途においても、○ヶ月前の通知により解約することができる。」といった解約権を留保する特約をつけているのです。
もう、すでにお分かりだと思いますが、賃借人のために、つけてある条項なのです。
ちなみに、更新可能な賃貸借契約の場合、期間満了なんて規定はありません。
この場合にも、契約期間終了の決められた前までに通知をしなければ、更新料の約定がある場合など、当然に支払い義務があります。
失礼ながら、勘違いをされている方が多いようですので、ご注意ください。
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投稿者 飯島 : 2006年06月15日 18:01