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2006年06月04日
「事業計画」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、お客様と事業用のマンションについてご相談をさせていただきました。
当初、当社は相談を受けていなかったのですが、最終的に進めるべきか、断るべきか判断をしていただきたいと、ご連絡をいただいたのです。
すでに、仮契約も終えているようでした。
「失礼なのですが、ここまで終えていて、何か問題があるのでしょうか。」
正直に、質問させていただいたのですが、実は、事業を依頼した業者とちょっとしたトラブルがあり、その後、だまされているんではないか。と考え始めてしまったようなのです。
何でも、始めての大規模な事業計画であり、不安があったようです。
早速、プランニング、事業計画を見せていただいたのですが、計画書を見せていただくなり、断ることをお勧めいたしました。
通常、時間をかけて、中には２．３日市場調査などを行いご報告させていただくのですが、今回は見てすぐに判断できました。
と言うのも、まずプランニングですが、現地がバス便、買い物も便が悪く、４０平米台の１ＤＫと２２平米の１Ｋを計画しているのです。
４０平米台の１ＬＤＫのみの間取りですと理解は出来ますが、誰をターゲットにするのか理解が出来ません。
ここの場所のターゲットは、ここから４００メートルほど行きますと工業団地が控えていますので、この工業団地に働く若・中年層のはずなのです。
ここの平均年収から考えれば、７万円弱の４０平米・１ＬＤＫとなるはずなのです。
そして、事業計画なのですが、一括貸しにて賃料は確保できますが、３億以上の事業計画の割りに固定資産税差し引き前で年間６００万円行かないのです。
そして、一括貸しと言っても２年置きに、その業者の評価水準まで賃料を変更するという内容です。
この計画ですと、間取が悪いため、初年度が最高水準で、その後年々収益が間違いなく減って行くというパターンです。
以上のことを説明させていただきました。
当然に、一同青ざめていましたが、本当にご相談いただいて良かったと思います。
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投稿者 飯島 : 2006年06月04日 18:33