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2006年06月01日
「東京ルールの取り違い」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨年の１０月１日から「賃貸住宅紛争防止条例」を東京都が施行しているのをご存知と思います。
「東京ルール」と呼ばれているのもです。
最近になり、この「東京ルール」について、かなり、専門家の間でも誤った認識でいるかたが多いようですので、ここで整理してみましょう。
これは、まず某賃貸の専門新聞が「東京都では、自然損耗分のリフォーム費用は原則家主負担とする条例まで可決された。」という表現でこの条例が紹介されてしまったことが発端のようです。
弁護士の先生であっても、未だ「東京ルール」を読んでいないと言う方が結構多いのにも驚かされます。
それでは、整理してみましょう。
まず「自然損耗分のリフォーム費用は原則家主負担とする」というのは民法の原則で決められていることです。
※経年変化・通常使用による損耗は貸主負担、故意・過失、善管注意義務違反による損耗は当然に借主負担です。
この東京ルールと言う条例は、東京都が都内に貸室を持つオーナーに対して直接何かの規制をするものではなく、仲介(媒介)に入る宅地建物取引業者に対してのものなのです。
原状回復費用の負担について、先ほどお話した民法の原則について借主に契約時に重要事項説明書とは別に説明を義務付けしたものです。
そして不動産業者に義務付けられた説明事項は以下のとおりです。
①退去時の通常損耗等の復旧は貸主が行うことが基本であること。
②入居期間中の必要な修繕は貸主が行うことが基本であること。
③賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項。
※これは特約のことです。ただし、特約の有効性について判例においても色々な議論があります。
④修繕と維持管理等に関する連絡先。
これだけが説明義務化されたものであって、「特約は認めない。」とかそのようなことを言っているのでは全くありません。
国土交通省のガイドラインにしても、この東京ルールにしても、都合の良いところだけ選んで話す方が多すぎるのです。
全て読めば理解できると思うのですが・・・。
何はともあれ、いい加減に統一の見解を出して、誰が見てもわかるようにしていただきたいものです。
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投稿者 飯島 : 2006年06月01日 23:32