« 2006年05月 | メイン | 2006年07月 »
2006年06月30日
「パーソナルスタイリングサービス。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
パーソナルスタイリングサービスと言うものをご存じでしたでしょうか。
先日、新聞に掲載されており、そこで私は初めて知った次第なのです。
どのようなものかと言いますと、あまり知らない私が言うのも何ですが、ちょこっとだけご説明を・・・。
たとえば、ブランドの服などを着ているが、なんとなくしっくりこない。本当に似合っているのか気が気でならない。
と言った悩みに対してプロのスタイリストが、第三者的な目でファッションチェックをしてくれるようなのです。
欧米などでは広く浸透しているようです。日本ではどうかと言えば、ヘアメイクやネイルカラーなどと比較すると知名度は低いようなのですが、富裕層の間ではファッションコーディネートについてアドバイスを受けるかたも多くなってきているようです。
確かに、男性のファッションコーディネートも大事なのかも知れませんね。
皆様も一度体験されて見てはいかがでしょうか。
何時、「おすぎとピーコのファッションチェック」でボロボロに言われるかもわかりません。
早めにチェックしてみてはいかがでしょう。（私もお願いしてみたいものです。）
ところで、オーナーに勧めているのも、この「パーソナルスタイリングサービス」に似ているのです。
前々から、新築のデザイナーズマンションというものはあるけれど、中古のデザイナーズアパートってないのです。
構造さえしっかりしていれば、建て直す必要もないと考えていますので今後は中古の賃貸物件をどのように提案していくのかが問題となってくるのではないでしょうか。
今までは、数さえあればいいや！と言う時代でしたが、これから一つ一つ大事にいて行く時代なのでしょう。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 23:09
2006年06月29日
「今月の相談内容。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は本当に暑かったですね！
汗びしょびしょになり、打合せや現場を走りまわっていました。
ふと気がつくと６月も残すところ、今日と明日の二日間になってしまいました。
今月はブログでも賃貸管理について掲載することが多く、相続についても触れてください。と要望も多く来月からは半々にしてみようと考えています。
ところで、今月の相談件数をまとめてみたのですが、1位は「原状回復」についてでした。｢やはり！｣と言ったところでしょうか。
続く２位が「解約・更新拒絶」、３位が「家賃滞納」についてとなりました。
私個人の印象としては「家賃滞納」が多かった気がしていたのですが、３位となっていました。
当社のホームページをご覧いただき、気がつかれておられると思いますが、賃貸管理についてセミナーを開催することになり、今後も開催したいと考えております。
皆様も開催してもらいたいセミナーなどありましたら、お気軽にご連絡お待ちしております。
ちなみに、次回は滞納処理について開催しようと考えております。
参考までに入居者の方からのお問い合わせでもっとも多かったのも原状回復に関する件でした。
なかでも、これから賃貸物件を探す方より、現在入居されている方で、今のうちに「原状回復の考え方を知りたい。」というお問い合わせが多かったのには正直驚きました。
やはり、賃貸においてこの｢現状回復｣というのは、大きな関心をもっているようですね。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 21:47
2006年06月26日
「アリスの大きな鳥。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「ドド」と言う鳥をご存知でしたでしょうか。
今日、午前中にお客様と打合せをしていたところ、ネットの情報を確認しようと見ていましたら、インド洋の島国モーリシャスで１７世紀ごろに絶滅した、大型の鳥「ドド」の保存状態の良い骨が見つかったと、記事に出ていました。
お客様と「ドド」って何だ！とネットを検索してみたら、皆様ご存知の「不思議の国のアリス」に登場してくる大きな鳥なのだそうです。
ちなみにお客様と私は大きな鳥が出てくるのも知りませんでした。（笑)
もしよろしければ、｢ドド｣についてのページをこちらからご覧ください。
しかし、昔はいろんな生き物がいたんですね！
昔と言えば、今日事務所にいるとき他業者からお問い合わせをいただきました。
その問い合わせと言うのは、貸家についてなのですが、｢縁側(えんがわ)｣って何ですか。と言うのです。
一瞬｢えッ！｣と思ったのですが、失礼になると思い説明させていただきました。
しかし、考えて見れば最近縁側の着いた新築住宅など見たことないですよね。
和室は掃きだしにはなっていますが、縁側など本当に少ないようなのです。
夏の夕暮れなどに縁側に座ってスイカを食べる。こんな風景ってなんか好きですよね！
当社の管理している物件には、まだ昔懐かしい縁側がある物件もあります。
最近の賃貸住宅も斬新で良いのですが、昔ながらの住宅も風情があって私は巣なんですけどねぇ！
もしよろしければ、今度当社へご来店いただいてご覧になって見ませんでしょうか。
結構、いいものですよ！
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 17:22
2006年06月25日
「ペットと暮らせる住宅事情。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、コンビニでおせんべいを買って食べていたのですが、
なぜか、昔はカンに入ったせんべいってあったよなぁ。一体いつから見かけなくなったんだろう。
と考えながらとひとりで昔を思い出してムシャムシャ食べていました。
※おせんべいは結構好きなんですよね。でもひとりでコンビニの前でせんべい食べてる人って見かけませんよね。
昔は皆さんもカンに入ったおせんべい食べてましたよね。いろいろな種類のおせんべいが入っていて本当においしかったです。
今度は、どんなおせんべいが出てくるのか、こども心にワクワクした記憶が残っています。
学校から家に帰ればせんべいがある、これって結構な楽しみですよね。
家に帰る楽しみといえば、ペットを飼ってる方などそうではないでしょうか。
最近、マンション販売のディベロッパーの担当者と話をするケースが在るのですけども、昨年、今年とペットの飼える分譲マンションは半分以上約６割だと言う話を聞きました。
日本の賃貸住宅のほとんどはペット禁止ですから、気がつかないうちに「分譲」「賃貸」の間に大きな差が出てきてしまったことが分かります。
つい５年ほど前では「ペット可」の分譲マンションなどほとんど見られませんでしたから、びっくりするほどの増加率ですね。
そう言えば、ペットを飼いたいのに飼っていない理由として「ペット禁止の賃貸住宅に住んでいるから」という回答が７割を超えたと言うアンケート結果を聞いたことがあります。
「飼えるなら飼いたい」と思われている方の潜在需要がかなりあるという証拠なのでしょう。
しかし、ペット禁止の住宅をペット可能住宅に変更した場合、それだけでよいのでしょうか。
ペットを飼われている方に聞いた事があるのですが、ぺット用の設備などを何も導入せずに、単に条件としてペット飼育を許可した住宅では魅力がないと言うのです。
求められているのはペットと暮らす喜びであり「癒し」のようであり、単なる「ペット可」でなくペットと共に生きる「ペット共生」と呼べる賃貸住宅が要求されているようなのです。
ここが本当に難しい問題なのではないでしょうか。
たとえば、まず考えられるのは、臭いや汚れを簡単に処理できる設備、散歩中の汚物を流せる施設や汚れた足が洗えるシャワーを共用部に設ける、室内に臭いがこもらないような脱臭器をセットする、などのようなのです。
そして、私は全く気が付かなかったのですがペットの健康に配慮した滑らない床材なども設置していただきたいという要望もあるのだそうです。
ニーズが高いのであれば、ペット可能な住宅にしたいとは思いますが、数年後には古臭いと言われるような変更では意味がないのも事実でしょう。
ちょっと勉強し直して、ペットと安心して暮らせる住宅を提案してみたいものです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 19:08
2006年06月24日
「なぜ、滞納は発生する。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、暑かったですね。
今日は、打合せの後、家賃の滞納者へ督促状を作成していました。
「督促状」と聞くだけで何か嫌な印象をお持ちになるのではないでしょうか。
書いているこちらもあまり気分のいいものではありませんからね。
全ての入居者がキチンと家賃を払っていただければ良いのですが、こればばっかりは永遠のテーマでしょう。
今日は、ちょっと家賃の滞納について確認しておきたいのですが、家賃の支払いは賃借人の義務って当然に思われますよね。
賃借人がこの義務を怠って家賃を滞納をするとどうなるのでしょう。
家賃の支払いは賃借人の義務って言うぐらいですから本当ならそれだけで契約不履行であり、借家契約を解除できるはずです。（民法５４１条）
しかし、賃貸借契約のような継続的な契約の場合、普通の債務不履行による契約解除の場合と考え方を同一にするべきではない、考え方があるのです。
ここが、家賃の滞納処理のポイントなのです。
と言うのも裁判所で訴訟を提起したことがあると方はご理解できると思うのですが、裁判所の考え方として以前は賃貸借契約の解除においても普通の契約解除の場合と同様に判決を出していたのです。
この考え方が変わり、現在のような賃貸借契約において信頼関係が損なわれているのか否か判断を行い契約の解除を認めるか決めているのです。
賃貸借契約書を見ますと「１ヶ月の滞納で解除」、「２ヶ月の滞納で解除」と記載されているケースがありますが、専門家の見解は「２ヶ月ぐらいの滞納では解除できない。」といわれる方が圧倒的だと思います。
この手の参考書にもこのようなことが書いてありますので、皆様もそう思っている方が多いのではないでしょうか。
実際は、２ヶ月でも１ヶ月半でも解除の判決を執ることは可能です。
ここではあまり詳しくお話出来ませんが、現実私は訴訟手続きなどを行い判決をいただいております。
※間違いのないようにお話しておきますが、訴訟手続きを行うことは非弁行為ではありませんから。
ただし、当然なのですが、先程お話した、信頼関係が損なわれているかどうかという部分はかなり比重を置いて判断されますので、何でも解除できると言うことではありませんのでご注意ください。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 17:04
2006年06月23日
「オーナー向けセミナー」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、午後６時３０分から２時間にわたり、当社へ依頼をいただいているオーナー様を中心にセミナーをさせていただきました。
現在、当社へ依頼をいただいているオーナー様は１９６名がおいでになられるのですが、約５０名ほどの方がおいでいただき、当社顧問弁護士の中野正人先生より現在、問題となっている原状回復について開催させていただきました。
やはり、現在問題となっている部分だけあり、ご出席いただいたオーナー様はかなり熱心に聞き入られており、質問も細かい部分にも及んでいました。
本日、ご出席いただけなかったオーナー様１００名程からも資料を送付いただきたい旨の連絡がありましたので、かなりの関心がうかがえました。
しかし、本日のセミナーにて感じたのですが、オーナー様は、入居者のニーズに敏感であるということが非常に理解ができ、オーナー様と向き合って解ることもたくさんあり、本当に有意義なセミナーでした。
そもそも原状回復とはどのようなことでしょうか？
たとえば、皆様が入居されるお部屋は気持ちよく入居できるよう、クリーニングされていて気持ちよく住める状態になっています。
これは、所有者がひとりで費用を出したのではないのです。
あなたの前に入居していた方と所有者が修復費用を調整のうえ、修復・修復・クリーニングしたからです。
そして、あなたがそのお部屋を退去する際にも同じようにお部屋をきれいにする義務があるのです。
その義務にもとづき、襖や、クロス(壁紙)などを修復しなければならないのです。
その修復費用のことを「原状回復費用」と言います。
しれでは、原状回復はどこからきているのでしょうか？
答えは、民法です。（民法６１６条・５９７条１項・５９８条の準用）
「賃借人は、明け渡しに際し、原状に回復させなければなりません。」
ここからが問題なのですが、「原状回復」とは 完全に入居時の状態に戻すこと（例えば新築入居したら、新築時の状態に戻す。）を表していることではありません。
あなたが入居中に、自然損耗・自然の汚れなど、あなたの通常の使い方で発生した損耗、摩耗、増減等は含まれないのです。
しかし、壁、床をはがしてしまった場合など明らかにあなたの故意・過失が原因の場合は全額負担しなければならないでしょう。
そのほかには、襖を破ってしまった場合にはあなたの住まい方や使い方で、発生したり発生しなかったりする殴損等(通常の使用収益以外の住まい方等により発生した毀損)についてもあなたの負担とされます。
最後に、あなたの負担となる破損や、修理個所の場合であっても、明渡し時に想定される原状回復の状態よりもグレード・アップする部分については、あなたの負担とはなりません。
原状回復の費用は、敷金の返還の際に敷金より相殺されることになります。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 20:57
2006年06月22日
「ＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
火曜日から札幌へＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮ東北・北海道支部のセミナーの応援、手伝いのため行ってきました。
今回の目的は、同業種の方々にＩＲＥＭとはどのような組織であり、またプロパティマネジメントの概略だけでも理解してもらおうと、各地域においてセミナーを開催させていただいております。
４月から、大阪、仙台、東京そして今回が札幌での開催となったわけです。
内容としては、
１部「管理とプロパティマネジメント」
２部「金融電卓１０ＢⅡを使って金融計算」
３部「空室対策とプロパティマネジメント」
４部「今 望まれるプロパティマネージャー像」
の４部構成となっています。
しかし、どの地域でもそうなのですが、いま、不動産業界は岐路に立たされており、自己啓発を行いたい方が参加されていますので、皆様真剣そのものです。
セミナーの後、懇親会を開催しているのですが、そこでお話を聞いていますと、どの地域でも成功されている方が参加されているケースが多いのはびっくりさせられます。
皆様も、このようなセミナーを行うと、今の立場を打破したいと、仕事に行く詰まっている方が参加されると思いませんか？
しかし、このＩＲＥＭのセミナーと言うのは違うようです。
成功されている方が、もっと自分を向上させてお客様のために、尽くしたいという思いの方が多いのです。
今年の３月現在で、ＣＰＭ（公認不動産経営管理士)は日本で６０名超になっておりますが、来年には、また、何人かのＣＰＭが誕生して、１００名を超える日も近いのではないでしょうか。
アメリカでは、｢不動産を購入することはＰＭ(プロパティ・マネージャーを買うことだ。｣といわれているぐらいなのです。
日本も、ただ単に、仲介手数料の不動産屋から不動産士業へ変革する時期が来るのかも知れませんね。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 18:48
2006年06月19日
「長く住んでもらう。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、本当に暑かったですね。
昨日のワールドカップの日本戦の後、ブラジル戦を見られた方は寝不足なんではないでしょうか。
しかし、日本は残念でした。決勝トーナメントへはブラジルを倒すしか道はなくなってしまったようです。
なかなか、簡単にはいかないものですね。
簡単にはいかないと言えば、賃貸経営もそうではないでしょうか。
賃貸経営をされているオーナーには「事業の障害となるもの」がいくつかあります。
代表的なもので言えば、①空室の発生、②賃料の低下、③修繕費用の増加があると思います。
現在、頭を悩ます問題として以上の３つが大半を占めているのではないでしょうか。
たとえば、空室対策として、考えられのは賃料を下げる。または修繕の費用をかけ、部屋をリニューアルする。
考えてみれば、この３つの問題は密接に関わっているのではないでしょうか。
そう考えると、空室の問題を解決することが、非常に大事な鍵になるようです。
空室を発生させない方法としては「長く住んでいただくこと。」です。
今までの、日本の不動産業者の考えは、空室が出て、入居者が決まれば手数料が入るといった具合に空室に対して無頓着なところが非常に多かった気がします。
「長く住んでいただく。」このことを真剣に考える賃貸管理が今後は大事なのでしょう。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 19:07
2006年06月18日
「貸家建付地」不動産コーディネーター 飯 島 誠
本日、アパート建築と併せて相続対策を検討される方との打ち合わせがありました。
すでに何回かは打合せを終えています。
ご子息から、こんな質問がありましたので、皆様も考えてください。
「飯島さん、今回の土地にアパートを建築する訳なのですが、私の名義で建築したいのです。土地は、おやじから使用貸借で無償で借りられるし・・・。そしてアパートを建築するのだから相続税の評価減もできるわけでしょう。」
土地とアパート(建物)の所有者が同一の場合、そのアパートを第３者へ賃料を取って貸与した場合、その土地は貸家建付地として評価されるため、一定の割合により控除して評価されることになります。
しかし、今回のように子供が親の土地を借りて(使用貸借）、その土地にアパートを建築し、その建物を第３者へ貸与した場合には、その土地に対する子の土地使用権はゼロとして取り扱われることになり、土地に対する評価減はなく、自用地として扱われるのです。
ただし、親が土地とアパートを所有し、そのアパートを子に贈与を行い、土地は使用貸借している場合は違ってくるのです。
アパートに現に入居している賃借人と親が賃貸借契約を締結を終了いた後に、子に贈与した場合は、賃借には土地・建物同一人から借りたものであり、土地の使用権があるため、貸家建付地として評価減が可能となります。
なお、親と賃貸借契約を締結している賃借人が退去して、新賃借人と贈与を受けた子とが締結する賃貸借契約をした場合には評価減の対象から外れます。
「できるつもり」で行った事が実際できないとなりますと、取り返しがつきませんのでご注意ください。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 16:39
2006年06月17日
「管理会社の活用」不動産コーディネーター 飯 島 誠
以前、ブログで「自分の土地などにおいて管理会社を活用することで節税効果を狙う。」を掲載させていただき、その内容についてご相談をいただきました。
ご相談の内容として、
①どのような管理形態をとればよいのか。
②管理料はどのように設定すればよいのか。
③管理会社の設立に伴い、役員はどのようにするべきなのか。
といった内容です。このご相談内容は、私どもがご説明するにもかなり時間を割いてご説明する部分ですので、この機会に皆様もご確認ください。
まず、相談①ですが、管理会社とは恣意性が働きやすい点が否定できないため、所有者と管理会社とで行う取引は必ず実態を伴ったものでなければならないのです。
管理委託契約書およびサブリース契約書を作成することは当然のことであり、実態に沿った内容にすることが必要になります。
次に相談②ですが、節税効果だけを考えれば、管理会社へ支払う手数料をできるだけ高くすればすむのですが、あまりにも高額に設定してしまいますと税額回避とみなされ、「同族会社の行為計算の否認」に抵触し、税務上否認される可能性があります。
では、管理料はどの程度なら認められるのでしょうか。
残念ながら、形式的な基準は特に定められていないようです。
間違いない管理料として、近隣地域の同族関係のない管理会社の相場などと言われています。
そして最後に相談③ですが株主は所有者の子供にするのがいいのではないでしょうか。
株主を万一、所有者やその配偶者にしてしまいますと、管理会社へ利益が留保されていきますと、株価も高くなってしまい、その高くなった株価も相続財産になってしまうからです。
なお、役員についても株主と同様に役員報酬を受けますので、子供がなるのがよいのではないでしょうか。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 17:31
2006年06月15日
「解約期間」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は朝から、市役所・地方裁判所などを回っていました。
事務所に帰ってくるなり、お客様から質問がありましたので一緒に整理したいと思います。
建物の賃貸借の契約、いわゆる借家契約において、解除通知を行わなければらない期間があるのをご存知でしょうか。
質問の内容は、当社の契約書には解除通知の期間が解除する１ヶ月(学生は２ヶ月）前と規定しています。
この規定に対し、「どうして1ヶ月前に通知する必要があるんだ！」というご質問であり、他の相談者からも１ヶ月に１件は同じ質問が来る次第です。
まず、借家契約には、期間を定める場合と期間を定めない場合の２とおりがあります。
そして、この２とおりの契約方法ですと考え方が全く違いますので順を追って整理してみます。
①期間の定めのないとき
期間の定めのない借家契約の場合には、借家人はいつでも解約の申し入れをすることができます。
この場合、借家人よりこの申し入れがあると、借家契約は３ヶ月後に終了します。
と言うことは、最低３か月分の賃料は払わなければなりません。
②期間の定めがあるとき
期間の定めがあれば、原則として、家主も借家人も決めた期間にしばられ、期間が満了しなければ、借家契約は終了しないのです。
この民法に基づきますと「借家契約の期間を２年間として締結する」と合意すると双方合意にて定めた期限なので途中解約はできません。
しかし、これでは、賃借人があまりにも迷惑することがありますので、賃借人のために、当事者間で「借家人は、期間の中途においても、○ヶ月前の通知により解約することができる。」といった解約権を留保する特約をつけているのです。
もう、すでにお分かりだと思いますが、賃借人のために、つけてある条項なのです。
ちなみに、更新可能な賃貸借契約の場合、期間満了なんて規定はありません。
この場合にも、契約期間終了の決められた前までに通知をしなければ、更新料の約定がある場合など、当然に支払い義務があります。
失礼ながら、勘違いをされている方が多いようですので、ご注意ください。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 18:01
2006年06月12日
「火災保険の加入義務」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、ついにワールドカップ日本の初戦ですね。
早めに帰って、ゆっくりテレビを見たいのですが、なかなか帰れそうにない状態です。
とにかく、初戦勝ってもらいたいものです。
昨日のブログにおいて火災保険の加入の理由について触れましたが、大家さん(賃貸人）と賃借人との関係について触れるのを忘れてしまいましたので、続きを書かさせていただきます。
※書くのを忘れて申し訳ございませんでした。
それでは火災によって大家さんと賃借人との関係はどうなるでしょうか。
昨日もお話したとおり失火法により損害賠償責任を免れるのでしようか。
その答えは、大家さんに損害賠償責任が生じると言うことです。
なぜかと言いますと、大家さんと賃借人とは賃貸借契約にて関連して入るからです。
ここで間違いのないようにお話しておきますが、賃借人の損害賠償責任は、建物全部ではなく、その賃借人が借りていたその部屋のみです。
大家さんはその他の建物の焼失分は失火法により請求できないのです。
そのことより、通常建物賃貸借契約では大家さんは自分自身で建物の火災保険に加入してもらっているのです。
なお、この賠償責任は連帯保証人にも当然におよびますので、ご注意ください。
中には、連帯保証人が不動産業者の社員などで、「火災保険なんて入らなくていいよ。」と賃借人に言われる方もいるのですが、なんとも情けなく、話にならない場合もあります。
契約書に記載してあることで、意味のないことは一つもありませんので、くれぐれもわからないことがあったら質問してください。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 20:15
2006年06月11日
「管理委託」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今回、新たに賃貸物件の管理を委託することになりました。
このオーナーとは相続の処理についてご相談をいただき、今回、賃貸管理も依頼を受けることになった次第なのです。
今日はその賃貸管理の依頼を受けたマンションへの｢管理会社変更通知｣と｢賃貸借契約更新について｣の書類を作成するのに戸数が多く、半日以上費やしてしまいました。
｢賃貸借契約更新について？｣と思われる方もおいでになると思いますが、以前の管理会社が更新を全くしていなかったもので、今回併せて行うことになったのです。
しかし、昔の契約書を追ってパソコンに入力して、更新の書類を作成するって結構大変なんですよ。
根本的に、事務処理って似合わないのかも知れませんが・・・・・・・・・。
更新をきちんとしていない場合、いくつかの問題点が出てくるものです。
その１つに火災保険の加入についてがあります。
賃貸借契約を締結する際、火災保険に加入する義務があります。
更新をしていないと火災保険に再加入しておらず、そのまま未加入というケースは珍しくないのです。
では、火災保険はどうして入らないといけないのでしょうか。
たとえば、アパートが賃借人の不始末で全焼してしまったと仮定します。
この場合適用される法律と言うのは「失火法」ですよね。
これは特別法なのですが、賃借人の不始末のせいで家財道具などをを焼失した同じアパートに住むほかの賃借人に対し、元々の不始末をした賃借人には、重過失が認められないかぎり、損害賠償の義務が生じることはないのです。
「えっ！」と思われる方がおいでになると思いますが、これが法律なのです。
つまり被害を被った他の賃借人は「焼け出され損」となってしまうことになります。
簡単に言いますと、自分の財産は自分で守るしかないのです。
賃貸物件に入居する際、火災保険の加入義務の一つの理由はこのようなことからなのです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 17:36
2006年06月10日
「現状回復セミナー」不動産コーディネーター 飯 島 誠
６月の２３日にオーナー向けの原状回復についての説明会を行います。
この現状回復については、様々な意見が出ており、国土交通省のガイドラインおよび東京都の条例である東京ルールそして判例をごじゃ混ぜにして話している方が非常に多いようです。
再度、ご認識いただくために説明会を行います。
最近の原状回復、特に東京ルールについての質問をまとめてみましたのでご参考ください。
Ｑ 事業用物件（店舗・事務所など）も説明が必要なのでしょうか？
Ａ 店舗・事務所等の事業用賃貸物件は、適用除外ですので説明の必要はありません。
Ｑ 何を説明するのですか？
Ａ 借主に、退室時の原状回復費用の負担について、経年変化（時間の経過に伴って生じる損耗）や通常損耗（通常の使用に伴って生じる程度の損耗）は、民法の定めにより貸主の負担であることの確認。
故意・過失、善管注意義務違反（他人のものを借りている場合、借主は、契約が終了し明け渡すまでの間、相当な注意を払って物件を使用する義務があり、これに反すること）による損耗は借主の負担であること。
以上の一般原則通りでなくても、双方が合意すれば、特約を取り決める事ができること。
※この特約は、公序良俗に反したり、借地借家法・消費者契約法などに反した場合は無効となります。
Ｑ 入居予定者(借主）がが説明を聞いて、特約について納得いかないとなったときはどのようになるのでしょうか？
Ａ 十分に協議して合意点を探ることです。
それでも双方の合意がなければ、契約を締結することはできません。
Ｑ 貸主としては、どうすべきですか？
Ａ 一般原則通り（経年変化・通常損耗は貸主負担）とするのが、トラブルの起きない方法であるのは間違いありません。
貸主の費用負担が増えますが、その分を家賃に上乗せできるなら、そのようにするのもひとつの方法です。
しかし、家賃を上げたら募集が難しくなるから、今まで通りの負担（例えば、畳・襖・クリーニング・クロス費用の一部）を特約で求めよう、という考え方もありますが、今後、部屋を探すお客様は、原状回復費用負担の大きい物件は最初から検討しない、という行動に出ることも予想されます。
逆に負担がないことをアピールしたほうが、入居が促進されるかもしれません。
費用負担が増えるのは賃貸経営にとって困りますが、空き室をうめることが第一と考えます。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 17:19
2006年06月09日
「間取りプラン」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、ついに梅雨入りしたそうです。
昨年より１日早い梅雨入りとのことですが、この時期はジメジメして嫌な時期ですね。
何とか体調を維持してこのジメジメ時期を乗り越えて頑張りましょう！
現在、事業用の収益物件の相談をさせていただいています。
収益物件で、大切なことは、やはり、間取りのプランです。
建築コストというのは、現在、そんなに変わるものではありません。
ただ、間取だけは建築してから変更するにも簡単にはいかないものです。
たとえば、駅の近くであれば場所の関係上、１ＤＫでも２ＤＫも入居者を探すのはさほど難しい問題ではないでしょう。
しかし、利便性に多少難がある場合ですと、考えなくてはならないのは、間取とアメニティーです。
駅の近くですと１ＤＫ・２ＤＫでも良いものが１ＬＤＫ・２ＬＤＫが必要になってくるのです。
最近、私が提案しているのは、近隣の情勢にもよりますが１階部分を居住用にするのではなく、トランクルーム、多目的スペースとして、貸し出す方法なども検討しています。
１階部分を居住用にしてしまうと、賃料はどうしても下げざるを得ません。
それを補う意味などでこのような提案をさせていただいています。
※固定資産税は居住用ではありませんので、若干高くなります。
これからは、近隣との関係を考えて、その土地に意味のある収益物件を作る必要が出てくるのでしょう。
間取を間違えると、空室に悩まされること間違いありませんよ。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 21:47
2006年06月08日
「特別養子」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「養子」と言う言葉を聞かれたことがあると思います。
それでは、「特別養子」という言葉を聞かれたことがあるでしょうか。
この特別養子は、昭和６２年９月の民法改正法で創設された制度で、普通養子（通常呼ばれている「養子」を「普通養子」と呼びます。）と比較して次のような違いがありますので確認して見ましょう。
①特別養子になり得るのは、原則して６歳未満の幼児で、実親の監護が著しく困難であり、その子の利益のために特に必要がある場合に限られること。
②６ヶ月以上の試験的な養育の状況をみたうえで、縁組を成立させることができること。
③縁組の成立には、原則として実親の同意が必要である。
④縁組の成立により、養子は養親夫婦の摘出子のい身分を取得し、実親及びその親族との法律上の関係は原則として消滅すること。
⑤離縁は原則として許されないこと。
⑥戸籍上も意見しただけでは、養子であることがわからないような措置がとらえられること。
などがあります。
特別養子縁組は、その子の福祉の増進を目的とする目的とするものであり、実親との親族関係をを消滅させるものであるため、かなり厳しい条件があり、家庭裁判所が審理と判断によって成立させるものなのです。
最近、親が自分の子供を殺害するなど親子による事件が非常に多いようです。
また、虐待などによる被害も多く、この特別養子などの制度を利用できればそのこ将来を考えれば非常にいいことではないでしょうか。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 21:52
2006年06月06日
「建設協力金方式」不動産コーディネーター 飯 島 誠
広い道路沿いにおいて、自動車メーカー、紳士服、コンビニなどのロードサイド店の建設における賃貸借契約でよく利用される方式として、建設協力金方式があります。
この建設協力金方式とは、テナント側が貸主に対して建設協力金の名目で建物建設資金を提供し、その資金で買主が店舗を建設のうえ、テナント側に貸付けるやり方です。
建設協力金は、当然ながら預り保証金であり、返済が必要になります。
この返済方法はどのようにするかといいますと、多くの場合、家賃から相殺する方法です。
この方法ですと、借入に対するリスクは大幅に軽減されます。
しかし、中途解約におけるリスクも重要な問題であり、十分契約内容について検討が必要になってくるでしょう。
その他、事業用の定期借地権なども契約方式なども検討が必要になるでしょう。
ちなｍに、建設協力金方式にを利用した場合の相続税の取扱いは、借入がある貸家の建築の場合と同様、更地が貸家建付地として評価され、建物は貸家として評価されます。
建設協力金は債務控除の対象となります。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 23:51
2006年06月05日
「弁護士の不祥事」不動産コーディネーター 飯 島 誠
弁護士の不祥事が相次いでいるようです。
東京弁護士会の弁護士が依頼人から預っていた遺産約６５００万円を着服したというもので、除名処分で弁護士資格を剥奪されたと言うものです。
その、弁護士は１９９９年、依頼人から遺産分割調停を依頼され、数億円の遺産を預り、２００１年９月に調停が成立し、相続人には調停に沿った遺産を返還したようです。
しかし、依頼人には遺産を返還せず、事務所の経費や利殖目的のために全額を流用してしまったことを認めたというのです。
・・・・・・・・・・・相続新聞より。
ひどい話ですよね。弁護士までこんなレベルになってしまっているなんて。
しかも、このような事件が頻発しているようです。
どの業界でも、このような不祥事において会長などが謝罪をしていますが、最も迷惑をこうむっているのは、まじめに業務を行っている同業者なのでしょう。
私たちの不動産業界でも同じことが言えるのですが、一般消費者は、弁護士などに知り合いがいるということはあまりないと思います。
今後は、そのような分野の専門家をきちんと紹介できる場所が必要だと思います。
何か問題が起きれば、その紹介所がキチンと面倒を見てくれるようなシステムがあれば、くだらない不祥事も少しは減るのではないでしょうか。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 19:09
2006年06月04日
「事業計画」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、お客様と事業用のマンションについてご相談をさせていただきました。
当初、当社は相談を受けていなかったのですが、最終的に進めるべきか、断るべきか判断をしていただきたいと、ご連絡をいただいたのです。
すでに、仮契約も終えているようでした。
「失礼なのですが、ここまで終えていて、何か問題があるのでしょうか。」
正直に、質問させていただいたのですが、実は、事業を依頼した業者とちょっとしたトラブルがあり、その後、だまされているんではないか。と考え始めてしまったようなのです。
何でも、始めての大規模な事業計画であり、不安があったようです。
早速、プランニング、事業計画を見せていただいたのですが、計画書を見せていただくなり、断ることをお勧めいたしました。
通常、時間をかけて、中には２．３日市場調査などを行いご報告させていただくのですが、今回は見てすぐに判断できました。
と言うのも、まずプランニングですが、現地がバス便、買い物も便が悪く、４０平米台の１ＤＫと２２平米の１Ｋを計画しているのです。
４０平米台の１ＬＤＫのみの間取りですと理解は出来ますが、誰をターゲットにするのか理解が出来ません。
ここの場所のターゲットは、ここから４００メートルほど行きますと工業団地が控えていますので、この工業団地に働く若・中年層のはずなのです。
ここの平均年収から考えれば、７万円弱の４０平米・１ＬＤＫとなるはずなのです。
そして、事業計画なのですが、一括貸しにて賃料は確保できますが、３億以上の事業計画の割りに固定資産税差し引き前で年間６００万円行かないのです。
そして、一括貸しと言っても２年置きに、その業者の評価水準まで賃料を変更するという内容です。
この計画ですと、間取が悪いため、初年度が最高水準で、その後年々収益が間違いなく減って行くというパターンです。
以上のことを説明させていただきました。
当然に、一同青ざめていましたが、本当にご相談いただいて良かったと思います。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 18:33
2006年06月03日
「広大地評価」不動産コーディネーター 飯 島 誠
広大地に該当すれば、土地の評価額は減額できます。
この広大地評価は平成１６年７月に改正され、平成１６年１月１日からの相続に適用されることになっています。
相続の相談において、広大地評価をまだご存じない方がおいでになるため、確認しておきましょう。
まず、「広大地評価」の改正内容を確認してみます。
広大地とは面積の広い土地のことを言います。
どの程度が広い土地なのかといいますと、開発行為の対象となる面積以上で、道路や公園等の施設負担いわゆるつぶれ地が存在してしまう土地のことをいいます。
市街化区域は１０００㎡以上（藤沢市では５００㎡）となっていますが、開発行為の対象となればそれ以下でも、広大地として該当すると考えていいようです。
広大地評価額＝路線価×面積×広大地補正率(６０％－５％×地積÷１０００㎡)。
この算式で計算すると、１０００㎡で約４５％、の評価になるのです。
ただし、問題がないわけでもありません。
一見有利な評価方法への変更ですが、問題も含んでいるのです。
マンションなど高層住宅の建築に向いている土地は広大地評価の対象にはならないと言うことです。
ちなみに、この高層住宅などに向いているかどうかの判定は近隣の状況などを加味して決定されることになります。
そして、もう一つ問題なのは、評価を下げることについては問題ないのですが、広大地評価が適用されますと、評価が減額されます。
ということは、今まで、相続時に物納を考えていた方は評価が下がりますので相続税の納付についても再検討しなければならなくなることも出てくるわけです。
評価が下がるからありがたいと考えていても、実際には困ることも生じます。
相続にて悩まれている方は、早めに対策を検討していただければと思います。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 18:39
2006年06月02日
「娘が骨折してしまいました。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
長女が骨折をしてしまいました。
昨日、学校でバスケットの最中に痛めたらしいのです。
指を触って見ましたら、関節が盛り上がっていましたので一晩様子を見て痛みが引かなければ、レントゲンを撮ってきなさい。と言っていたのですが、本当に骨折していたようです。
私も、大学まで野球をやっていたので何度か骨折を経験をしています。
理由として多いのが、指にデッドボールを受けるケースなのです。
そして、意外とあるのが先日もヤンキースの松井選手が怪我をしたケース。
地面すれすれの打球を取ろうとして土や芝生にグラブを引っ掛けてしまうケースなのです。
私も経験しました。
皆様も経験があると思いますが、昔は骨折しようが、「痛いから病院へいかせてください。」なんていえませんでしたよね。
今のその影響で指が曲がったままですから・・・。（笑い）
今は、すぐに言えるようですが、そのほうが本当いいことだと思います。
今の時代は甘いと言う方もおいでになると思いますが、指が曲がったままだと困りますよね。
仕事でも同じようなことがいえるのではないのでしょうか。
稀にあるのですが、売買契約の際などトントン拍子に話が進んで、いざ、契約となってキャンセルなんてこともあります。
その際、お客様の話を聞いていますと、「気になることがあったのですが、言い出せなくて・・・。」
このような話を聞くと、本当に自分が情けなくなることがあります。
知らないうちにお客様が質問を言い出せない状況を作ってしまっていたんですよね。
娘の怪我で昔を思い出しながら、考えていた次第でした。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 18:41
2006年06月01日
「東京ルールの取り違い」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨年の１０月１日から「賃貸住宅紛争防止条例」を東京都が施行しているのをご存知と思います。
「東京ルール」と呼ばれているのもです。
最近になり、この「東京ルール」について、かなり、専門家の間でも誤った認識でいるかたが多いようですので、ここで整理してみましょう。
これは、まず某賃貸の専門新聞が「東京都では、自然損耗分のリフォーム費用は原則家主負担とする条例まで可決された。」という表現でこの条例が紹介されてしまったことが発端のようです。
弁護士の先生であっても、未だ「東京ルール」を読んでいないと言う方が結構多いのにも驚かされます。
それでは、整理してみましょう。
まず「自然損耗分のリフォーム費用は原則家主負担とする」というのは民法の原則で決められていることです。
※経年変化・通常使用による損耗は貸主負担、故意・過失、善管注意義務違反による損耗は当然に借主負担です。
この東京ルールと言う条例は、東京都が都内に貸室を持つオーナーに対して直接何かの規制をするものではなく、仲介(媒介)に入る宅地建物取引業者に対してのものなのです。
原状回復費用の負担について、先ほどお話した民法の原則について借主に契約時に重要事項説明書とは別に説明を義務付けしたものです。
そして不動産業者に義務付けられた説明事項は以下のとおりです。
①退去時の通常損耗等の復旧は貸主が行うことが基本であること。
②入居期間中の必要な修繕は貸主が行うことが基本であること。
③賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項。
※これは特約のことです。ただし、特約の有効性について判例においても色々な議論があります。
④修繕と維持管理等に関する連絡先。
これだけが説明義務化されたものであって、「特約は認めない。」とかそのようなことを言っているのでは全くありません。
国土交通省のガイドラインにしても、この東京ルールにしても、都合の良いところだけ選んで話す方が多すぎるのです。
全て読めば理解できると思うのですが・・・。
何はともあれ、いい加減に統一の見解を出して、誰が見てもわかるようにしていただきたいものです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 23:32