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2006年05月30日
「賃貸ＯＬ日記」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今月も明日１日を残すのみとなりました。
６月といえば梅雨と言うイメージがあり、「ジメジメ」・「雨」・「ムシムシ」という連想パスワードが思いつくと思います。
その６月のイメージを振り払うよう、６月１日より「賃貸ＯＬ日記」を開始いたします。
女性ならではの観点から、「物件の選択方法」・「気をつけなければならない点」などを含めて不動産にまつわるエピソードをお届けいたします。
時には仕事のつらさから「愚痴」が出るかも知れません。
皆様、是非楽しみにしておいてください。
しかし、私自身、男から見て、女性の視点と言うのはかなり驚かされてします部分があります。
コンサルティングなどの相談においても、女性の方の質問と言うのは、非常に的を得た質問が多いような気がします。
どのような、内容になるかは、賃貸担当に一任してありますので、私自身も楽しみにしております。
６月の１日からです。宜しくお願いいたします。
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投稿者 飯島 : 19:20
2006年05月29日
「事業承継の基本」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「相続対策」とはどのようなことを言うのでしょうか。
今まで相続の相談をいただいた方から、間違いなく言われることは、
「不動産業者の相続対策は、売却することだけと考えていました。」という言葉です。
私たちが行う相続についてのご相談というのは、ただ単に評価額を下げるとか、納税資金のために売却をするとか、そう言うものではありません。
もう一歩踏み込んで、相続の処理が終了した場合において相続人同士が今までのような関係を維持できるのか、また、それ以上の関係を築くことが可能なのか、と相続が終了した後のことまで考え業務を行っています。
先日、お話した「事業承継」について同様なことが言えます。
今までの解説書などを見ても、そうなのですが、事業承継の一部分である財産の承継を解説したものが多く、事業承継の経営の承継まで踏み込んで説明しているものはほとんどないように思われます。
事業承継とは、後継者へ事業の引継ぎを行うことを言うのですが、この内容には事業財産の承継と経営者の地位の引継ぎの２つがあります。
まず、事業財産の承継ですが、簡単に言うと事業承継とは、自社株の承継とは自社株の承継方法でしょう。
方法として考えなくてはならないのは、資金と税金、そして調達方法と納税方法なのです。
そして、事業経営の承継としては、後継者選びとその教育方法ならびに後継者が会社の経営権・支配権を確保するとともに商法上の代表取締役の地位を得る事を可能にすることなのです。
実際の問題として後継者の教育や後継者を選ぶということは非常に時間がかかり、大変なことです。
先日のブログでもお話したとおり、後継者がいないと言うこともありますので、事業承継については十分な時間が必要になるでしょう。
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投稿者 飯島 : 23:55
2006年05月28日
「ブラックカード」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先程、事務所に戻ってきました。
一日、外出していましたので、ヘトヘト状態です。
通常であれば、相談などをグログで書くのですが、今日は「ブラックカード」について書いてみます。
「ブラックカード」ってご存知でしたでしょうか。
事務所に戻ってきましたら、「ブラックカード」についての特集記事がありましたので、気になり紹介したくなったのです。
あの細木和子先生が持っているといことで知られていますが、一定金額、一説によれば年間１０００万円以上を利用する方へ、カード会社から招待として送られてくると物のようです。
年間１０００万円以上の買い物をするのですからこれだけでびっくりしてしまいます。
以前、バブルの頃は「ゴールドカード」が流行り、バブル崩壊とともに「普通のカード」へ変わっていったのですが、ここ数年は、また、「ゴールドカード」が流行初めているようなのです。
そして、「ゴールドカード」より上の「プラチナカード」が出始め、今回さらに上の「ブラックカード」の色をまねた黒い色のカードが出てきたというのです。
間違いのないようにお話しておきますが、「ブラックカード」と呼ばれているのは、世界でも本当に限られた超ＶＩＰだけが持つことを許されたカードであって、今回作られたカードの色が「黒」というだけで。「ブラックカード」と呼ばれているものではないと言うことのようです。
しかし、日本人は何でもステータスシンボルにしてしまいます。
以前もそうでしたが、カードが流行る、その後はカード破産の問題が多くなりますので、くれぐれも預貯金と相談しながらのご利用をしてください。
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投稿者 飯島 : 22:50
2006年05月27日
「事業承継」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続の相談を受けていますと、「事業承継」について問題となることがあります。
「事業承継」の相談内容といえば、経営権の確立、自社株の承継、自社株の相続税評価引き下げ対策などがあります。
ここ来て、問題となるのは、事業承継をする者がいないという点なのです。
最近の傾向としては、長男、二男などが企業に勤めるサラリーマンであり、親が事業を継がせたくても、子供が企業においてある程度の地位についているため、なかなか継ぐことが出来ないというのです。
ここで困るのは、後継者難で廃業していますと、その社員たちが失業してしまうと言うことです。
ここ数年において、私も驚いてしまったのですが、中小企業の廃業が開業数を上回っているのです。
これって、結構驚きますようね。
ちなみの年平均ですと、開業１７万に対して廃業２９万社と言われています。
新会社方によって、設立がしやすくなってきましたが、企業のＭ＆Ａ（合併・買収）などによる事業の存続などが検討する必要が出てくるのでしょう。
先日、発売された「相続新聞」の一面においても事業承継がテーマとなっておりました。
後継者に悩む企業でも優秀な企業はたくさんあります。今後、このような企業を取り込んでいくこともビジネスの発展として面白いのかも知れませんね。
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投稿者 飯島 : 20:27
2006年05月26日
「引渡し間近！それなのに・・・」不動産コーディネーター 飯 島 誠
朝から、打ち合わせなどでバタバタしておりました。
午後から時間が取れましたので、知り合いの方が建築されているマンションを見に行ってきました。
引渡しは６月１日と言うことで内装がどのようになっているか楽しみに行ってきたのですが、行ってびっくり、内装がほとんど終わっていないのです。（来週の火曜日が引き渡しですよ。）
たまたま、そこへ店舗として借りられる方が来られていましたので、話を伺い、またびっくりさせられたのです。
何でも、建築会社の担当者の方から聞いている内装が現場監督にきちんと伝わっているようなのです。
その中で一番驚いたのは、トイレがウォシュレット付きと聞いていたのがウォシュレット付ではないかも知れないというのです。
品番で確認すれば解ると思い、そのように伝えると詳しい書類は、現場にはなく担当者が持っていて確認できないと言うのです。
こんなことってあるのでしょうか。
話を聞くたびに「えっ！」「えっ！」の連発でした。
あまり事情の知らない私として、むやみな事は言えませんので、「内装を明日・明後日行って下水道検査や建物検査が月曜にできれば大丈夫ですよ。」といたところ、
今度は、その検査の依頼がしてあるかどうかわからないと言うんです。
思わず、ヒソヒソと帰ってきました。
冗談のような話なのですが、本当のようでした。
あまりの内容に皆様に伝えるべきか、どうか迷いましたが書いてしまいました。
引渡しが間に合わなかったらどうするんでしょうか？
事務所や店舗など開店のスケジュールを組んでいると思いますので大変だと思います。
今回、借りられる方が落ち着かれている方ですから、良いのですが普通であれば大変なことです。
そう言えば、人から聞いたのですが、空室がでれば必ず数日で決まる賃貸物件があるのですが、以前半年以上決まらないと言う時期があったというのです。
なぜ、決まらないのか。答えは簡単だったのです。実は不動産会社の担当者が募集をするのを忘れていたのです。
それも半年以上ですよ。
冗談のようなことって本当にありますから、皆様も本当に注意してください。
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投稿者 飯島 : 18:53
2006年05月25日
「家賃督促；内容証明」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今月に入り、家賃の滞納についてご相談が非常に多く寄せられています。
滞納処理については、個々に違います。
そのため、その都度、今までの経緯について確認しながら相手の状況を含めながら手続きを行う必要があるのです。
今日も、滞納処理について相談を受けていたのですが、まず決まって、皆様「内容証明を出してほしい。」言われます。
それでは、内容証明ってどのようなものでしょうか。
内容証明そのものには基本的に何の強制的な力はないのです。
まず、家賃の滞納について支払がない場合などを予め予測して地方裁判所へ立退きとともに支払命令をとるまでの一過程に過ぎないのです。
訴訟をおこす場合、事前に内容証明を送達していませんと、訴訟の申し立ても出来ないのです。
理由としては、内容証明により、家賃の未払いがあるということを相手に明確に伝えることにより相手にもその旨を認識させなければならないのです。
その他には、心理的な部分です。
貸主の気持ちを相手に対して、しっかりと受け止めてもらいたい、相手に真剣に受け止めてもらう効果を狙う方法でしょう。
ここで内容証明にポイントをお話しておきます。
文面で、ただ単に「未払い家賃があるから○○日まで支払え、支払わないときは訴訟を提起する。」と言う内容を目にしますが、こんな文章では訴訟までを考えた場合、何の意味もありません。
では、どのように書くべきでしょうか。
まず、考えていただきたいのは、「内容証明を送る」という行為を敵対する行為と見てほしくないと言う点です。
先程、お話したとおり内容証明自体に効力はありませんが、このような文面を相手に対して送達したと言うことは明確に残ります。
ということは、逆に言えば相手に威圧を与えるデメリットもあるということです。
よく聞くところによると、法律相談などで内容証明で通知することを勧める事が多いようですがこの点だけは、忘れないでいただきたいのです。
話を戻しますが、当然にいつまでに支払えというものは記載をするのですが、今までの経過、話し合いの余地(分割支払など)、今後の付き合いなどを記載しておくと、相手から連絡をいただき、スムーズに解決することもあります。
以上の記載事項を入れておけば、その後支払がない場合、訴訟を提起する場合にも裁判所は、「これだけ、相手を考えているのか」と考えてくれますので、裁判自体もスムーズに運ぶのです。
それに、１つ付け加えさせていただきたいのですが、何の連絡もなしにいきなり内容証明を送るのはやめてください。
ただ、単に相手を挑発しているだけです。
解決を急ぎすぎて逆効果にならぬように内容証明を利用して下さい。
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投稿者 飯島 : 18:59
2006年05月23日
「賃貸住宅の固定資産税軽減」不動産コーディネーター 飯 島 誠
アパート建築の相談を行う際、あまりに気にされないのが固定資産税ではないでしょうか。
固定資産税の見直し業務なるものを行っているのですが、年間数件は固定資産税の還付を受けるケースがあるのも事実なのです。
今日は、住宅用地に対する固定資産税も軽減特例について確認してみたいと思います。
住宅用地に対する固定資産税も軽減特例については、
①家屋の敷地の２００平米までは評価額を６分の１。(税額ではありません。)
②２００平米を越える部分についても、家屋の延べ床面積の１０倍以内までは３分の１。
③なお、居住部分が４分の１の併用住宅の敷地については一定の率を乗じた面積に該当する場合は①と同様になります。
※住宅用地率
●専用住宅・併用住宅
居住部分１００％の場合、住宅用地率１．０
居住部分４分の１以上２分の１未満の場合、住宅用地率０．５
居住部分２分の１以上の場合、住宅用地率１．０
このほか、地上５階建・耐火建築物の併用住宅の場合は別に定めがあります。
この軽減特例のうち２００平米以下の住宅用地に対する６分の１評価減を小規模住宅用地の特例と言います。
この特例で確認していただきたいのは、この特例は、独立して区分された住居ごとに適用されるということであり、
アパートのように独立した住居ごとに評価するという点です。
と、言うことは建物の延べ床面積の１０倍と言う規制はありますが２００平米×住戸数の面積までが軽減の対象となります。
賃貸経営をされている方など、早速固定資産税の評価明細を確認してみてはいかがでしょう。
その他、確認していただきたいのは、２筆の隣接している土地で、１筆に賃貸住宅を建築されていて、方一方の１筆がアパート専用の駐車場としている場合です。
この場合にも一体評価のもと軽減対象になります。
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投稿者 飯島 : 20:06
2006年05月22日
「会社法の影に増税？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
賃貸事業を数多く行っている方にとって、不動産管理会社を設立するということは現在においても多いのではないでしょうか。
その理由として、不動産管理の円滑化や所有者に集中する不動産収入を分散させる効果や管理料などの支払による所得の移行させる効果があります。
しかし、今年の４月１日から実質的な１人会社(同族会社のオーナー、その同族関係者などが発行済みの株式総数の９０％以上を保有し、かつ、常務に従事する役員の過半数を占める同族会社）のオーナーへの役員給与について、給与所得控除に相当する金額が一定の条件で経費にならなくなって閉まったのです。
経費にならないということは、法人税の増加にもつながりますので大きな問題なのです。
今月から施工された会社法施行によって法人設立が容易になったものですから、その抑制に改正がなされたものと考えられます。
これも増税だと考えているのは、私だけでしょうか。
この問題からも、今後は法人の持ち株割合、役員構成、報酬など総合的な判断が求められることになったわけです。
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投稿者 飯島 : 20:03
2006年05月21日
「２ＤＫの多い理由」不動産コーディネーター 飯 島 誠
本日、賃貸物件の建築についてハウスメーカーの担当者と同行で打合せをしてまいりました。
その中で、お客様から、「この地域というのは、４０平米で２ＤＫと言う間取が多いようですがどうしてなのでしょう。」とご質問がありました。
当社の活動エリアと言うのは、区画整理地区であり、昔からすんでいた方が多い地域です。
区画整理によって、この地域の区画は５０坪前後に区分されています。
５０坪前後ですと、新婚カップルなどが不動産を５０坪の区画を購入すると言うのはなかなか難しいと思われますよね。
そして、隣の駅である「湘南台」については、今では私営地下鉄・相鉄線の相互乗入れにより分譲マンションの戸数も多いのですが、５・６年ほど前までは分譲マンションは数えるほどしかなかったのです。
いわゆる、この地域は戸建市場だったわけです。
次のステップで戸建を購入するという考えのもと、子供が低学年までの貯蓄などを考えて２ＤＫの間取プランが多いようなのです。
もう１つ、これは余談なのですが、購入したり、建築したりする際、不動産取得税がかかるのですが、この不動産取得税が軽減される面積が４０平米であることも要因にはなっているようです。
※専用住宅は５０㎡以上、賃貸住宅の１戸あたりは４０平米以上です。
固定資産税も同様の考え方ですので、節税効果なども考え、このような間取が多いのでしょう。
また、地域によっても間取や面積が違う傾向もありますので面白いもですね。
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投稿者 飯島 : 22:19
2006年05月20日
「相続対策」不動産コーディネーター 飯 島 誠
｢相続対策｣という言葉をご存知だと思います。
皆様は｢相続対策｣と聞けば、｢相続対策＝アパート経営｣と思われる方も多いのではないでしょうか。
現に、建築業者・不動産業者は、こぞって「アパート建築は相続対策に有効ですよ。」といわれます。
(当社も不動産業者ですが・・。）
確かに、更地で(遊休地）をそのまま利用している場合より、そこに賃貸住宅の評価額は下がりますので節税効果はあると思います。
しかし、｢相続対策｣として考えた場合には、先日もお話したとおり、アパートを建築した後のキャッシュフローなどを十分検討したほうが良いでしょう。
さて、｢相続対策｣についてですが、ご相談を受ける場合、３つのポイントをお話させていただきます。
１．争族対策
２．相続税納税資金対策
３．相続税節税対策
先程、お話したアパート建築は、３．の相続税節税対策に入ります。
いわゆる、どうすれば税金が安くなるか。についての対策ですね。
この場合、相続税法および関係法令には、様々な特例や優遇措置が設けられていますので、十分理解された運用が大事になります。
１．の争族対策でが、この問題は非常に重要な部分というより、相続対策で抜けてはならない一番大切な部分です。
相続をする人が｢争う｣ということは、どの時代でもつき物です。
最近でも、布製手作りバックで知られる｢一澤帆布工業｣や大相撲の｢若・貴問題｣などは話題となりました。
｢私の身内は大丈夫｣と言い切れる方は少ないと思います。
「相続人の把握」・「現状財産の把握」・「遺言書」・「相続時課税制度」などをポイントに考えておく必要もあります。
２．納税資金対策については、「残すべき財産」・「残せれば残す財産」・「処分して納税に充てる」と言うように３段階に分ける必要があります。
そして、ポイントとしては生命保険の活用、延納、物納を事前に準備しておくと言うことになるでしょう。
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投稿者 飯島 : 08:40
2006年05月19日
「小規模宅地」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日の建物名義に引き続き、今日は小規模宅地等の課税価格の計算の特例についてです。
実は、昨日のブログを見られた方から、小規模宅地等の課税価格の計算の特例についてご質問がありましたので一緒に確認してみましょう。
この特例は、被相続人が居住用として使用してきた土地と事業用として使用してきた土地にを相続した場合、一定の要件のもと、５０％または８０％減額する特例なのです。
これは、かなり大きい特例ですよね。
まず、確認しなければならないことがあります。
それは、被相続人がどのような利用形態として使用してきたかということです。この利用形態により、減額割合が異なりますのでご注意ください。
【建物の利用形態】
※ここでは居住用、事業用、貸付用をご説明いたします。
※一定の要件があります。
●居住用
特定居住用宅地等 減額割合；８０％ 対象範囲の面積；２４０m２
上記以外 減額割合；５０％ 対象範囲の面積；２００m２
●事業用
特定事業用宅地等 減額割合；８０％ 対象範囲の面積；４００m２
(不動産貸付以外）
上記以外 減額割合；５０％ 対象範囲の面積；２００m２
●貸付用
被相続人が不動産の貸付 減額割合；５０％ 対象範囲の面積；２００m２
たとえば、このような利用方法もありますので、ご参考にしてください。
例１
５階建てのビルのうち、５階全て貸付(不動産貸付の場合）にて利用していた場合は、上記貸付用が対象になりますが、
このビルの５階部分を自宅として使用していた場合には、上記居住用の特定居住用宅地・減額割合；８０％、対象範囲の面積；２４０m２が対象となります。
このように、様々な利用形態により、減額も変わりますので、今後不動産を購入される方は、検討の余地が有りそうですね。
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投稿者 飯島 : 17:11
2006年05月18日
「アパートの名義は誰にする？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、３組の打合せを行いました。
相談者に対して、真剣に取り組みますので１日に３件、４件と打ち合わせがありますと、かなり疲れてしまいます。
１組のお客様の相談内容は、皆様も考えなければならない問題と思っていますのでご紹介いたします。
皆様に更地の土地があるとします。その更地の有効利用にアパートなどを建築する場合、その建物は誰の名義にすればいいと思いますか。
この場合、通常、土地を所有される方が併せて建物の名義人となる場合が多いと思います。
しかし、誰の名義にて建築するかは大変重要なことなのです。
たとえば、以下の条件にて、建物の名義を土地所有者と同じ方にして１５年間を見ますと下の一覧表(概算）のとおりとなります。
※建物固定資産税は３年ごとの評価換えに５％減少する。
※借入金は２０年、２．５％、固定金利の元利金等返済とする。
※土地、その他財産に変動はないものとする。
※不動産所得はゼロとする。
※税率などは現行とする。
以上からわかるのは、相続税の節税効果が見られるのは、建築から数年であることです。
これは、建物評価の減少以上に借入金が減少するためなのです。
よく聞く話として、借入金は控除できますよと言われますが、相続税における債務控除は残高が対象となりますので、課税価格は大きくなります。
借入金を使った節税対策も相続時期によって効果が違うことを念頭にいれて計画をしてゆく必要があるでしょう。
この場合には、不動産所得(キャッシュフロー)を含めた関連会社の名義で建築するなど総合的に判断する必要があるでしょう。
ご質問がある方は、お気軽にご連絡ください。
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投稿者 飯島 : 20:10
2006年05月16日
「やっぱり増税か！？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、当社が所属している神奈川県宅地建物取引業協会湘南支部の青年部の会合があり、２年間務めてきた会長職を新年度の会長へバトンを渡すことが出来ました。
２年前に協会に所属する若手を中心に「青年部」を立ち上げさせていただき、初代会長として会員の皆様のお力添えをいただきながら、何とか乗り切ることができました。
これで、やっと肩の荷がおりたようです。
話は変わりますが、新聞などでご存知の方もおいでになると思いますが、４月の２６日の自民党税制調査会にて、資産格差が次世代にわたって固定化することを防ぐため、課税対象を拡大する方向性が示されました。
その中で、相続税課税を強化して税収の一部を年金財源に充てると言うのです。
以前から、問題視しているように現在、相続税の基礎控除は５，０００万円＋１，０００万円×法定相続人の数、となっています。
そして、そしてもうひとつ、最高税率の適用範囲の拡大などが取り上げられているようです。
これは、相続税の課税対象となる件数がこのところ４％程度にとどまっているためなのですが、「取れるところからとる。」というところでしょうか。
また、この相続税の引き上げによって出た税金は、児童手当に回され、いわゆる、少子化対策費に回される公算のようです。
ちなみに、少子化対策として児童手当にまわされるのですが、支給額は
小学校３年生まで、保護者の第２子まで月額５，０００円、第３子以降は１万円が支給される予定のようです。
ただ、少子化対策にまわされるのはいいのでしょうけど、消費税・相続税の大幅増税には、正直たまったものではない。と言うのが正直な感想ですね。
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2006年05月15日
「市街化調整区域」不動産コーディネーター 飯 島 誠
市街化調整区域内に建物が建築出来ますか？
このような質問は非常に多く、また、勘違いをされている方も多いようです。
市街化調整区域とは、都市計画法上、「市街化を抑制すべき土地」と定められており、建物は建築できない土地です。
ただし、都市計画の制定が昭和４５年６月に指定されていますので、それ以前に建築されていた建築物や制定された時期に農地法による宅地へ転用していた土地は建築物の建築が可能となります。
その他、分家住宅・沿道施設などによる建築も可能ですが、分家住宅については、市街化区域に土地を持っていないこと、沿道施設については、ガソリンスタンド、コンビニエンスストアなど日常生活上必要な店舗の業種に限られ、また、近隣住宅戸数なども各業種によって違うのです。
また、よく勘違いするケースとして、次の２つのケースが挙げられます。
一つ目は、現在いくつかまとまって立ち並んでいる建物がある場合、建物を再建築する場合などは、１つひとつの場所によって申請方法などが違ってきます。
これは、建築した当時にどのような基準に適合して建物が建築されたかによって申請方法が異なるからなのです。
次に多いのが、沿道施設として建築された場所なら、どのような建築物でも建築が可能であると判断している方が非常に多いのも事実ですね。
調整区域と言うのは、一つの建物毎に建築の許可を取りますので、建物用途が違ったりすると、事前相談から始め、建築の許可が取れないこともしばしばあります。
また、平成１６年に「建築物の形態制限」が変更になりました。この建築物の形態制限と言うのは、今まで沿道沿いの場所で建築可能な土地（宅地要件）である場合、容積率が最高で１００％まで建築が可能となったのです。
これを、勘違いして沿道沿いは建物が建築できるという話になってしまっているようです。
なかには、昭和４５年６月以前に農地法において転用をしているのもかかわらず、更地のままで建築ができることを知らないでいる方もいるのです。
なにはともあれ、市街化調整区域はハウスメーカーの担当者でも知らない方がおいでになりますので、ご質問がありましたら、お気軽にご連絡ください。
ご理解いただけるようにご説明させていただきます。
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2006年05月14日
「照明効果」不動産コーディネーター 飯 島 誠
皆様も感じているのではないかと思いますが、買い物などに車で行かれる際、車を駐車場に停められるはずですが、立体駐車場の停める際、照明がついているところとついていないところがありますよね。
夜間は当然、照明はつけると思いますが、昼間の場合を思い出してみてください。
私ども不動産の管理から見れば、立体や屋内の場合、昼間でも照明はつけるべきなのです。
なぜかと言いますと、薄暗いところではつまずいて転んでしまうケースもありますし、犯罪を防止することにもつながっているのです。
たとえば、照明がついていれば、影に隠れることも出来ないことや、服装や顔などを遠目からでも識別することが出来るのです。
このことは、賃貸物件にもいえることで、駐車場、ロビー、廊下、階段、エレベーターなどに照明をつけることは非常に大切なことだと考えられています。
ただ、日本の場合、「昼間から、照明なんてもったいない。」と考える習慣もあるのも事実ですが、犯罪防止のため、大切なことだと思います。
昼間に、管理物件を見回り、影になっているところはないか確認するのも供給する側みれば大事なことです。
最近、共益費はなくなりつつありますが、これだけ「防犯」が叫ばれていて、照明など光熱費がかかる時代ですから、共益費などはいただくべきものではないでしょうか。
犯罪を防ぐか、支払いを優先するか。大げさかもしれませんが、それだけ、現代において「犯罪防止」は大きなテーマとなっていると思います。
皆様はどのように考えますでしょうか。
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投稿者 飯島 : 22:15
2006年05月13日
「アスベストと耐震診断」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先月(４月）の２４日から、重要事項説明の際、「アスベスト使用調査の有無」と「耐震診断実施の有無」について説明することが、義務付けとなりました。
オーナーの中には、賃貸人が義務付けされたのではないかと勘違いされている方も多いようですが、今回の改正については、不動産業者に義務付けられたのです。
当初はどの程度説明すればよいのか非常に不安でしたが、国土交通省からの発表では細かいところまで踏み込んでいないようです。
●アスベストの使用の有無を調査
アスベストについては、オーナーご所有の賃貸建物の建材に、アスベストが含まれたものが使用されているか、その調査を行ったかを説明します。
未調査ならば「無し」と説明して、それで終わりですなのです。
そして、アスベスト使用の有無の調査結果の記録が保存されているときは、調査の実施機関、調査の範囲、調査年月日、アスベスト使用を説明することになります。
実際にアスベスト含有建材が使用されていることが調査結果によって分かったときは、どのように処置を行うかを明確にしておく必要があるでしょう。
当然に、入居者は「どうするんだ。」と言う事になるでしょうから、「何もしません。」では契約が成立しない可能性が非常に高いことでしょう。
●耐震診断
耐震診断については、建物が、昭和５６年６月１日以前に建築確認を受けた場合に、診断を行ったか説明することになりました。
該当の判断は、建築確認済証か検査済証に記載されている確認済証交付年月日の日付にて判断します。万一、書類を紛失した場合は、建物の登記簿に記載された年月日にて判断をします。
しかし、ここで注意が必要なのですが、登記の年月日は完成時期とズレが生じている場合が多いもので、居住用建物なら昭和５６年１２月３１日以前、事業用建物なら昭和５８年５月３１日より前かどうかで判断をするのです。
耐震性については、昭和５６年の耐震基準の見直しによって、その年の前後では強度に大きな差があるようです。
賃貸住宅を供給する側からすれば必ず診断をしておきたいところですね。
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投稿者 飯島 : 15:27
2006年05月12日
「資本回収」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「駅前店舗」・「ロードサイド店舗」など店舗について取引をさせていただいており、現在も数十社から店舗の依頼があります。
「やはり、景気がいいからなのか。」と考えがちですが、意外とそうでもないです。
ロードサイド店舗を見てもわかるとおり、店舗を閉めるところも意外と多いのが現状なのです。
企業においても「元気のいい企業」と「そうでもない企業」とに２極化しているのでしょう。
経済的な話は置いとくとして、今日は店舗を探している企業の資本回収についてなのですが、
資本回収とは、店舗として事業を行う場合、その物件に当然に設備投資（＝資本）を行います。
この資本を回収するのにどれくらいの期間がかかるかを計るものなのです。
たとえば、１００万円の資本を投資したとして、１年目のキャッシュフロー（ＣＦ）が２０万円、２年目のキャッシュフローは２５万円、３年目が３５万円、４年目３６万円ですと、
資本投資 １００万円 残額
１年目（ＣＦ） ２０万円 ８０万円
２年目（ＣＦ） ２５万円 ５５万円
３年目（ＣＦ） ３５万円 ２０万円
４年目（ＣＦ） ３６万円÷１２ヶ月＝３０，０００円／月
２０万円÷３０，０００円＝６．７ヶ月
資本回収期間＝３年と６．７ヶ月となります。
店舗用地の担当者の方とお話する際、資本回収をどの程度で見ているか、質問させていただくのですが、ここ１・２年の間にこの資本回収の期間が平均で２，３年長くなっているようです。
これが駅前店舗ですと３，４年平均で長くなっているようです。
この要因をあげるとすれば、
１．業種間の差別化をはかるための設備の投入
２．店舗スペースの拡充
３．立地の良い場所の確保による賃料の増加
などがあります。
また、一人当たりの単価が減っているなどの要因も挙げられるのでしょう。
「ここの会社は儲かってるなぁ」という言葉を良く聞きますが、実際は、どの企業も大変な苦労をしているんですよね。
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投稿者 飯島 : 21:30
2006年05月11日
「海外に在住の売却手続き」不動産コーディネーター 飯 島 誠
すっきりしない天気が続いています。何でも日曜日ぐらいまでは雨か曇りのようですね。
皆様は、外国に転勤されているはどのように売却を行うかご存知でしょうか。
実は、ご主人がアメリカに転勤されていて、売却手続きを奥様がなされるのでどのような手続きが必要なのか、ご質問がありました。
まず、日本に住まいの方の通常のケースをご紹介いたしましょう。
売主にご用意いただく書類として、１．権利証 ２．印鑑証明書 ３．実印の３点は必ず必要となります。
その他には、固定資産税納付書、建築確認通知書、実測図、購入時のパンフレット、マンションの場合には管理規約、使用細則、総議事録、住所変更を行う場合には住民票（場合によっては除住民票、改正前住民票、戸籍の附票それに町名が変更になった場合には、町名変更証明書など必要になります。
結構、多いと思いませんか？
このほかにもケースバイケースにて必要な書類がありますのでご注意ください。
これらの書類は、通常仲介業者の方などが売却相談時に教えてくれますので心配は必要ないと思います。
さて、所有者が外国に転勤などで居住されている場合はどのような書類が必要なのかと言いますと、
まず、在留証明書です。これは、居住されている国の日本国領事館へ出向いていただき、証明をいただきます。なお、この証明書には本人がその国の住所、日本の本籍地、在留の事実などを記載のうえ、領事館の印をもらう形になります。
ニューヨークなどは常に混雑していますので、時間がかかるようですのでご注意ください。
そして、今、ご説明した在留証明書に本人が署名および拇印を押印したかを証明する証明書が必要です。
その他には、委任状です。今回は奥様ですから、奥様に売却の権限を与える内容となります。
但し、この委任状の印は印鑑ではありませんのでご注意ください。拇印です。
それに戸籍の附票と受任者である奥様の住民票となります。
以前、ニューヨークの日本領事館に在留証明書などを取得しに行っていただいたのですが、間違っても平気で二重線を引いただけですから、日本では考えられないことに遭遇しました。
ちなみに、法務局にて確認しましたら、それで言いようでした。
面白いものですね。
売却をお願いする時と契約時などは奥様は必ず実印・印鑑証明書が必要になりますのでご用意ください。
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投稿者 飯島 : 18:14
2006年05月09日
「防犯ガラス」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ガラスの種類と言うのは何種類あるかご存知でしたでしょうか。
４月の終わりにブログでも記載したとおり防犯対策を現在検討中なのですが、本日もガラスメーカーの方から「ガラス」について色々お聞きすることが出来ました。
結構、知らないことがあり、勉強になりました。
簡単に、ガラスの種類について書いて見ますのでご参考にしてください。
①フロート板ガラス
住宅の窓ガラスなどに使われる最も一般的なガラスです。
網入りガラス ガラスの中に、金網、又は金属線を封入した硝子です。
防火目的に使用され、火災時に、割れて飛散することを防ぎます。
ただし、大きな強度はないようで防犯性能は期待できないようです。
②強化ガラス
フロートガラスを加熱後、急速に冷却して強度を高めたガラスのことです。
風圧など全体にかかる圧力には、①のフロートガラスの約３倍の強度があるとのことです。
また、割れても小さな粒状になるため、人への影響を少なくできます。自動車の窓ガラスなどに使われます。
③複層ガラス
２枚のフロートガラスの間に中空層を設けたガラスです。
断熱性を高めたガラスで、フロートガラスと比較して、強度は増しますが防犯性能は期待できないようです。
合わせガラス ２枚のガラスの間に中間膜を設け、強度を高めたガラスです。
割れにくく、こじ開けなどにも強い性能を発揮し、中間膜の厚みにより、防犯性能を高めることもできるようです。
また、地震などの際にも破片が飛び散らずに、人への影響を最小限に抑えてくれるのです。
④真空ガラス
２枚のガラスの間に真空層を設けたガラスです。真空は熱を伝えないため、優れた断熱効果を発揮します。
また防音性能も併せもち、快適な住空間を創ります。断熱効果は、省エネ効果を飛躍的に向上させます。
その他、様々な防犯、防火用のガラスが開発されているようです。
防犯は、入居者により安心を与えるために必要不可欠なものですよね。
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投稿者 飯島 : 16:33
2006年05月07日
「やはり、異常気象？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から臨時休暇も終了し、通常の営業に戻りました。
通常とおりに戻った初日がこの天気ですから、困ったものです。
今日は、現場での打ち合わせが２件入っていたのですが、仕方なく来週へ延期となってしまいました。
この５月は「雨」と言う天気をあまり考えずにスケジュールを入れていきますので、今日の延期はかなり困ってしまいました。
しかし、２日もかなりの雨量がありましたし、今日の雨量も多かったのではないでしょうか。
休み中の４日も風の強い日が続きました。５月のこの時期はここ２・３年を除いて風が強い日があるのですが、今年の風は異常に強かったような気がしていました。
やはり、異常気象なのでしょうか。
異常気象に驚かされるのが、今回の会社法の施行ではないでしょうか。
今回、施行される 「新会社法」とは、５月１日からスタートした新しい法律です。
これまで「会社」の法律というのは、商法や有限会社法などバラバラだったのですが、これが「会社法」という新しい法律に一本化されたのです。
また、中身も現代の経済情勢に合わせたものになっていると言われているのです。（？）
会社法の特徴を簡単にいいますと以下の４つになります。
１．条文がカタカナからひらがなへ
２．起業が簡単になる
３．Ｍ＆Ａが柔軟になる
４．合同会社・ＬＬＰ、会計参与の新設
「２．起業が簡単になる」と「４．合同会社・ＬＬＰ、会計参与の新設」はかなり興味深いのではないでしょうか。
その他に驚くのは、「有限会社の廃止」です。これは、新たに有限会社をつくることは不可能になるのです。
ただし、現在、有限会社である法人が廃止させられるわけではありません。新たにつくることが出来なくなるというだけです。
そして、「有限会社」は、簡単に「株式会社」に変更することもできます。
これに伴い取締役は１人でいいと言うことになるわけです。
有限会社はこれまでも取締役が１人でも可能であり、株式会社は最低３人の取締役が必要でした。
そのうえ、取締役全員による集会「取締役会」を最低３ヶ月に１回開かなければなりませんでした。
これが、株式会社でも取締役１人と言うことが可能になり、併せて当然、「取締役会」も強制設置ではなくなったのです。※公開会社を除く。
会社を設立しやすくなったと言うことだけで考えれば、賛成なのですが、「信用」と言う言葉が脚光を浴びてきた時代にこの法律の施行と言うのはなんだか変な話だと思いませんか？
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投稿者 飯島 : 23:14
2006年05月02日
「不動産屋は嘘つき？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日はかなり寒かったですね。昨日があれだけ暑く温度差で１０度ほど低かったと言うことですが、もっと低かったような気がしていました。
５月の連休中と言うのは比較的天候に恵まれていた気がしていましたので、珍しいのではないでしょうか。
当社も勝手ながら、明日から６日まで４連休をいただきますので何卒ご了承ください。
今日は、休みの前日と言うことと、週末に打ち合わせなどを終えていた関係で残務的なものが多かった１日でした。
お付き合いのある銀行マンが来られたので久しぶりにゆっくり話をすることができました。
その話の中で、銀行マンが、
「飯島さん、不動産業者というのは、嘘つきが多いようね。」
いきなり、何を言い出すんだ！と思って聞いていると、何でも昨日融資を実行した相続による売買の案件で、仲介に入った業者の方が、相続の案件は多くて何でも知っているような態度だったようなのです。
ところが、売主の方がその業者の方に相続の質問をしたところ全く答えられなっかたと言うことらしいのです。
その不動産業者の方の方を持つわけではないのですが、正直、不動産業者に「相続をやっていますか？」と聞くと１００人中９５人はやってます。」と答えると思います。
ただし、この「やっています。」と言うのは、相続によって発生する売買はやっています。という意味なのです。
正直、相続に関する専門知識などない方が大半でしょう。
私も、それに似たような経験はけっこう多いものです。
たとえば、相続の相談と言うのはアパートなど賃貸事業を行っている方が多いのです。
今まで、当社が管理など委託されていない方もいるのですが、その際、相談者の管理会社と共同で問題を処理することもあるのです。
その際、初めから「私は、相続処理が不得意なのです。」と言って下さる方は助かるのですが、知ったフリをされる方は本当に困ったものなのです。
そもそも、どうして共同で行うかと言いますと、相続後には、今までの付き合いの関係上、今までの管理会社に管理をお願いしたいと言う方も当然おいでになります。
そのようなケースの場合、管理会社のプライドもありますし、今後の双方の関係にも支障をきたしますので共同で行うことにしているのです。
その他に、管理会社が手伝ってくれると資料などもすぐに用意できますから助かると言うこともあります。
「何でも、出来る。」という人はなかなかいませんから、カッコをつけないほうが良いのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 21:39
2006年05月01日
「仲介と管理、どう違う？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
皆様は、賃貸物件の仲介と管理が違うことをご存知でしょうか。
偉そうな言い方になってしまいましたが、今日、お客様から「仲介と管理の違い」についてご質問があったもので、そのような言い回しをさせていただいたのです。
我々不動産業者の業務は、賃貸で言えば「仲介業務」と「管理業務」の２つに分けることができます。
仲介とは、オーナーから預かった媒介依頼を受けた物件に入居希望者を探索し、賃貸借契約まで導く業務といえるでしょう。
そして、一方の管理とは、家賃集金や苦情処理、建物設備のメンテナンスなど、賃貸経営に必要なことを、オーナーに代わって行ったり提案、アドバイスを行う業務となります。
「仲介」と「管理」どちらを主体にしているかにより、「仲介会社」または「管理会社」と、変わるわけです。
それでは具体的に何が違うのかと言えば、スタンスははっきり違いが出てきます。
どのような立場で仕事をするか、ということですが、「仲介会社」は、客付けをしてしまえば、その後は何も関係なくなってしまいます。
「管理会社」は、オーナー側の立場です。「オーナーの賃貸経営における収益向上」が目的だからです。
しかし、ここで勘違いしないでいただきたいのは、管理会社だからと言って、入居希望者をないがしろにすると言うことでは決してないのです。
解かりやすく言えば、オーナーの一番収益があがるのは、入居者が長く住んでいただけることだからです。
空室が出て、その空室に入居者を決めれば仲介手数料が入るではないか！と言われる方もいると思いますが、とんでもないことです。
空室になれば、場合によっては、数ヶ月にわたり入居者が見つからない、と言ったこともあるのです。
その結果、、「賃料の低下」・「修繕費の増大」・「空き室の長期化」につながる危険性があると言うことなのです。
管理会社は、オーナーに対して一番に気にするのが「入居率」なのです。
入居率の高さが、オーナーへの貢献度そのものです。
したがって、空室の発生は非常にありがたくないことなのです。
ちょっと、管理会社よりの話になってしまいましたがお分かりいただけましたでしょうか。
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投稿者 飯島 : 23:14