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2006年04月30日
「畳のサイズが違う？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日からゴールデンウィークに入り、９日間の連休と言う方もおいでになるのではないでしょうか。
しかし、今日はいい天気でしたね。暖かいというより暑かったです。
事務所の方も契約が重なっていたようでバタバタしていたようです。やはり、５月の連休にお引越しを済ませたいという考えなのでしょう。
引越しと言えば、以前はよく、お客様から、「今すんでいる部屋の畳と、今度引越しをする和室の畳のサイズ違うような気がするのですが・・。」と質問されたものです。
今日、久々に同様の質問をされました。
「なんだか、懐かしい質問だんなぁ」とひとりで物思いにふけってしまった次第です。
マンションの和室は団地サイズなどと言われますが、畳にはどのような種類があるかご存知でしょうか。
よく使われている種類で４種類ですね。（・・と言われています。）
区分としては
①団地サイズ 団地などに利用 １７０ｃｍ×８５ｃｍ
②京間（本間） 京都を中心に関西地方 １９１ｃｍ×９５．５ｃｍ
③中京間 名古屋を中心に中京地方 １８２ｃｍ×９１ｃｍ
④江戸間 東京を中心に関東地方 １７６ｃｍ×８８ｃｍ
先程質問された方も同様なのですが、実家にお住まいになっていて、結婚のため、賃貸に入られるとどうして畳のサイズに違和感をもたれます。では団地サイズは他サイズより小さいと思われますか。
理由として、長さの単位が違う場合が考えられます。
建物の建築設計をする場合、基礎となる寸法を「モジュール」と言うのですが、在来の基礎寸法の１８１．８ｃｍ（１間＝６尺）を１８０ｃｍとして建設された場合、「面積＝たての長さ×横の長さ」となるために、その結果、面積は縮小されてしまうようなのです。
そして、高度経済成長の際、大量の住宅を建設する必要があり、畳の大量生産のためにサイズの規格を統一したとの言われもあるようです。
その他には、マンションなどの壁はコンクリートで作られています。
従来には木造建築にて使われていた畳をマンションにも使用した際、壁芯（＝壁の中心）を基準に設計されたマンションではスラブ（コンクリート）の中心線から壁の内側分が厚みがあり、その分部屋の面積が小さくなってしまったことも理由のようです。
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投稿者 飯島 : 23:56
2006年04月29日
「市場調査」不動産コーディネーター 飯 島 誠
賃貸管理において市場調査は非常に大切なものです。
藤沢市においては、ホームページにおいて統計が毎月発表されますので、非常に助かっております。
市場調査には繁華街の事業所数、売り場面積、年間商品販売額、各駅の乗降状況・人口と世帯数の推移など大事な項目があります。
このほど、藤沢市の統計年報も発行されましたので基本的な統計資料を総合的に判断し、ご紹介できると思います。
今日もオーナーとの打ち合わせの中でこのことに触れて話していましたので、一部ですがご紹介してみます。
まず、皆様一番に関心なのは、人口と世帯数の推移がどのように変化しているかという点ではないでしょうか。
１９６５年（昭和４０年）私が生まれた年なのですが、この年の世帯数は４３，９０８世帯、人口総数１７５，１８３人、人口増加率（前年比）４０．６％でした。
そしてバブル期の１９８５年（昭和６０年）には、世帯数１０８，７７５世帯、人口総数３２８，３８７人。
２００６年（平成１８年）４月１日現在、世帯数１６１，７７４人、人口総数３９６，１３６人となっています。
ここで、もうひとつ面白い指数があるのです、１世帯あたりの人員なのですが、昭和４０年には４．０であったのが平成１８年には２．４となっているのです。
人口総数が１９６５年と２００６年を比べて１２６％の人口増加率に対して、１世帯あたりの人員は－４０％となっています。
その他、世帯数と人口総数ですが、世帯数；１９６５年－４３９０８世帯・２００６年－１６１，７７４人（対比；３．６８）、人口総数；１９６５年－１７５，１８３人・２００６年－３９６，１４６人（対比；２．２６）となっています。
この指数により、人口の伸びより世帯数の伸びのほうが増加率が高く、１世帯あたりの人員が減っていると言うがいえるのではないでしょうか。
この減少は、藤沢市に大学（５大学）が多く、そしてシングル世帯が増えたと言うことが非常に鮮明にこの統計からも分かるのではないでしょうか。
おおよそで話すより、このように統計に沿ってお話した方が、理解しやすいと思います。
このように見ていくと、この場所にはどのようなタイプの賃貸住宅が適切なのか判断できるのではないでしょうか。
しかし、統計を見ていると様々なことが出てきますから面白いですね。ちなみに今日お話したことは、たった１ページだけの統計です。
これが、様々な項目によって１冊になっていますから、ご興味のある方は、市役所でお求めになるとよいのではないでしょうか。
これを読んで、不動産業者を試してみても面白いかも知れませんよ。（当社を試すのはやめてくださいね。）
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投稿者 飯島 : 20:01
2006年04月28日
「防犯対策」不動産コーディネーター 飯 島 誠
当社管理の賃貸物件において、今後予想される防犯対策の一環として、セコムの担当者とシステムについて打合せをさせていただきました。
ほんの５、６年前までは、防犯対策を真剣に考えることなど考えても見なかったのですが、入居者の信頼性を得る＝入居率を高める、と考える時代に入ったのかも知れません。
防犯を考えるうえで、シャッターの設置・共用灯の設置・死角に対するミラーの設置、テレビドアホーンの設置・金網フェンスを高くするなど様々なことが考えられます。
その物件ごとに対策も異なることと思うのですが、どうしてもセコムのシステムについて確認しておきたく相談いただいた次第なのです。
担当の方には、実際物件を現地にて見ていただき、防犯上の注意点なども聞くことが出来、非常に参考になりました。
以前、警視の方に聞いた話ですと警察庁の独自調査資料ですと、空き巣の住宅への侵入方法の約６～７割が「ガラスを破っての侵入」によるものだそうです。
これは一般の専用住宅に限ったものではなく、集合住宅などにも当てはまるようなのです。
泥棒と言うのは顔を見られるのが嫌なため（当然ですけど・・。）、５分以内に侵入できなければほとんどのケースあきらめるというデータもあるようです。
５分以内ですと、網入りガラスや強化ガラスもなんと数十秒で破られてしまうとのこと。
ガラスを突き破って侵入してくる泥棒対策には、２枚の板ガラスの間に０．７６ミリ以上（ちなみにセコムの防犯ガラスはその倍の厚さ）の柔軟で強じんな特殊中間膜を挟み込んで、熱と圧力をかけて接着した「防犯ガラス」が効果的だと言われています。
その他効果的といわれているが「防犯フィルム」です。
透明な窓の内側に下敷きほどの厚手のフィルムを貼ったものです。ちなみに浴室・洗面所に使われる中が見えにくいプライバシーガラスには、内側の凹凸面にフィルムを貼ることができないため、防犯複層ガラスが向いているようです。
ルーバー窓のガラスはガラスそのものを外されてしまうため、室内側に頑丈な内格子を取り付けることがいいようです。
今日１日でかなり防犯対策に強くなったような気分です。
ただし、問題がないわけではないのです。コストの問題が出てくるのです。
その問題が解決できれば、安心の住宅を提供できるようになるとは思います。これからオーナーと入居者に相談を行い、防犯対策を考えていきます。
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投稿者 飯島 : 19:26
2006年04月27日
「６５歳定年時代へ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
高年齢者雇用安定法が改正されたのをご存知でしょうか。
私も詳しく知りませんでしたので、少しだけですが調べてみました。
今月の１日から施工され、高年齢者雇用化確保措置が義務付けられたのです。
この改正は、一昨年の６月に「高年齢者等の雇用の安定等に関する法律」の一部の改正法案が国会で可決、成立を受けてのものですあり、多くの項目が改正されたようです。
企業にとって最も影響の大きい定年延長の導入が義務付けられ、具体的には、定年の引き上げ・継続雇用制度の導入・定年の定めの廃止の３点から選択することになりました。
いきなり６５歳まで定年を延長することや、６５歳までの継続雇用制度を導入することは、会社にとって厳しい状況である、ということは厚生労働省も理解しているため、緩和策が用意されています。
それは以下のように、徐々に定年、継続雇用の適用対象となる年齢を引き上げていき、最終的に平成２５年４月に６５歳定年、または６５歳までの継続雇用制度の導入を達成する。、という内容になっています。
具体的なスケジュールは以下のようです。
１８年度：６２歳定年、または６２歳までの継続雇用制度の導入
平成１９～平成２１年度：６３歳定年、または６３歳までの継続雇用制度の導入
平成２２～平成２４年度：６４歳定年、または６４歳までの継続雇用制度の導入
平成２５年度：６５歳定年、または６５歳までの継続雇用制度の導入
実は、この年度の区切りと定年の年齢、継続雇用制度の年齢の刻みは厚生年金の支給開始年齢と揃えるように設定されてます。
平成１８年４月１日以降に６０歳に達する人は、昭和２１年４月１日以降生まれのかたのようです。
簡単にはこのようなことのようですが、調べてみて感じたことは、
今年の新卒の採用が大手企業はバブル期をしのぐ採用だという報道を眼にしました。
新卒の採用、高齢者の雇用安定どちらも景気のいい話ですが、景気が改善した場合はどうなるのでしょうか。
高齢者の再雇用がしわ寄せになり、若年層の採用抑制がまた始まるのではないでしょうか。
今後、労働組合との調整がかなりのウエイトを締めていくのでしょうが、企業としては大変な苦労ではないでしょうか。
どのような形になるかは今のところ分かりませんが若年層にしても高齢者にしても継続的なスキルアップを怠れなくなって行くことは間違いないようですね。
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投稿者 飯島 : 20:20
2006年04月25日
「ゴールデンウィーク前の慌しさ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、晴れたり、曇ったり、雨が降ったり、ヒョウが降ったりと気まぐれな天気でしたね。
しかし、この時期は少し晴れるとグーンと気温が高くなりますし、ちょっと天候が変われば気温が下がります。
現に今など、かなり冷え込んで来ました。
お客様と話をするうえでは、格好の話題でした。
今日の天気のように仕事もいつの間にか時間に追われていました。
朝一番で入居者からの相談に始まり、市会議員・県会議員との打ち合わせ、ハウスメーカーとの打ち合わせ、そしてオーナー３名との打合せ、しまいには祭りの打合せまで入ってしまいました。
ここだけ読めば、「やり手の営業マン」と見られそうですが、実はほとんどいきなりのアポイントだったのです。
実は、週末までに作らなければならないレポートとオーナーの打ち合わせしか入れていなかったのです。
考えて見れば、今週末からゴールデンウィークです。その前に片付けておこうと今日に限って集中して閉まったようなのです。
せっかくご来店いただいて「明日来てください。」なんて言えませんよね。
しかし、人と話していると楽しいですよ。それぞれ夢や希望を持ってこられる方が多いですから、聞いているこちらまで「元気」をもらっているようです。
皆様も夢や希望を持っている方と話していると「元気」が出てくるのではないでしょうか。
「元気」といえば、賃貸住宅にも「元気のある物件」と「元気のない物件」とに二極化されてきているようです。
最近の傾向としては、元気＝集客力のある物件と言うのはコンセプトが明確化しているような気がします。
どのようなかとかと言いますと、ペットマンション、学生専用マンション、デザイナーズマンション、女性専用など入居者のターゲットを絞り込んでアプローチをかけてくるものです。
ただし、気をつけなくてはならないのは、需要がないのにかかわらずむやみに建ててしまうと、「こんなはずではなかった。」と後悔することにもなりますのでご注意ください。
入居者のニーズを満たす基本的な条件と言えば、１Ｋのタイプの基本的条件は、「バス・トイレは別」「フローリング」「洋室８帖以上」「室内の洗濯機置場」「二口コンロ」と言った具合でしょうか。
そしてファミリーとしては、「ＬＤＫ重視、２ＤＫより１ＬＤＫ、３ＤＫより２ＬＤＫ］「開口部の広さ」「玄関ホールが独立」「１２１６以上の広めのユニットバス」「独立の洗面・脱衣室」などが基本条件です。
その他に共通する項目として「エアコン」「収納の充実」「防犯の強化」「外観・外構工事による物件の格向上」などです。
ただ、残念なのは今年の新築物件にも言えることなのですが、２ＤＫ、３ＤＫなどいまだ、入居者のニーズが解からず今まで同様のタイプが建築されています。
建築サイドが未だに入居者のニーズを理解していないことが原因なのでしょう。
本日お会いした３組のオーナーともこの話題となりました。
市場の動向などをご説明しているせいか、早くも来年を見据えての打ち合わせです。
皆様も建築・リフォームの場合にはキチンと市場調査を行える会社に相談されることをお勧めいたします。
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投稿者 飯島 : 23:24
2006年04月24日
「備えあれば憂いなし」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先程、高田馬場から事務所に戻ってきたのですが、山手線が止まってしまい、びっくりしました。
なんでも、道路拡幅工事に伴い線路が盛り上がってしまったのが原因のようです。
青森大学社会学部教授の古田隆彦氏の公演を楽しみにしていたのですが、間に合うか心配になってしまいましたが何とか間に合うことが出来ました。
しかし、事故などは急に来るもので予測が出来ないから厄介ですね。
我々が業務として行っている賃貸管理では故障などに備えて修繕計画をたてます。
故障などは予測は難しいのですが予防を行うと言うことでしょうか。
新築から５年～１０年間に「鉄部の塗装」「室内設備（エアコン、風呂釜など）の修理」「配水管の洗浄」等の修繕が必要となります。
そして１１年～１５年の間には「外壁・屋根の塗装」「鉄部の塗装と防水」「土台の坊蟻処理」「エアコン、風呂釜の交換」「浴室厨房設備の部分交換」「配水管の洗浄」等が必要となるのです。
そして３０年目まで、必要な修繕項目とその金額を算定したものが修繕計画と言うわけです。
先日、親しくさせていただいている工務店の社長から聞いたのですが、木造２DKの場合で３０年間に必要な修繕費が一部屋あたり２００万円程かかると言う話を聞きました。
年間で割ると６．５万円、１ヶ月に直すと５５００円というわけです。
当社の近隣での新築２ＤＫの相場が８万円前後ですから。もし家賃が８万円として家賃の７％を修繕のために貯めておく必要があるということです。
新築の計画段階から修繕計画を作成しておけば資金も問題ないのでしょうが、そのような計画が行われていないのが現状なのです。
もし、修繕の計画をしていない場合、そのまま放っておけば退室する方が増え、空室が多くなのは目に見えています。
それでは、何をするべきなのでしょうか。
建物設備の点検を行うのです。
そして、「すぐに対処しなければならない修繕」と「今すぐに対処しなくてもよい修繕」とに区別するのです。
要するに、全部を交換するより一部の交換で済ませられないか、修理で対処できないか、を選定して支出をなるべく抑えて効果のあがる修繕方法を選ぶのです。
ただ、言うまでもありませんが、このようなことがないためにも事前に修繕の計画をされておくことをお勧めいたします。
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投稿者 飯島 : 22:32
2006年04月23日
「寄与分と特別受益」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日のブログで掲載したとおり、物納がこの４月１日以後の相続分についてかなり難しくなるようです。
本日、打ち合わせをしたオーナー（先日お話した借地の整理をした方）もこの物納制度にはかなり興味があるようです。
このオーナーにかかわらず、今回の物納制度の改正には興味を持っている方は多いのではないでしょうか。
今後、生前における権利調整などやるべき事項が明確になったと言うことでしょうか。
話は変わるのですが、寄与分というものをご存知でしょうか。
ブログでも何回か取り上げたことがあるのですが、現在、相談を受けている方もこの寄与分が問題となっています。
寄与分とは、相続人の中で故人の財産の増加に寄与した相続人であるにも関わらず、他の相続人と同じ取り扱いをするのは不公平であるとの考えから設けられた制度です。
たとえば、被相続人が農業をされていて、長い間にわたって無報酬に近い状態で農業に従事し、このことによって農業経営が発展したようなケースの場合、貢献した分多くもらえるのが寄与分です。
ただ、ここで問題なのですが寄与分と言うのは、相続人のみ与えられるものであり、お嫁さんなどには寄与分がないと言う点なのです。
何十年も一生懸命努力しても何にも相続がないというのもおかしなものです。
やはり、一生懸命に働いてくれたお嫁さんには遺言にて残してあげるのが良い方策でしょう。
２割加算の税金にはなりますが残すと残さないでは全く違うものです。
ご説明した寄与分と常に同時に説明しなくてはならないものに特別受益と言うものがあります。
相続人の中で故人の財産から生前に贈与・遺贈を受けている相続人であるにも関わらず、他の相続人と同じ取り扱いをするのは不公平であるとの考えから設けられた制度です。
たとえるならば、相続人のうち一人だけ大学の学費を出してもらった相続人や、結婚支度金などをもらった相続人などが特別受益者にあたります。
これらの贈与は相続財産の前渡として扱われますので、公平の観点からすると調整されるべきであると判断されるのです。もらいすぎの分だけ少なくなるのが特別受益分となるのです。
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投稿者 飯島 : 23:27
2006年04月22日
「物納制度改正」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、加盟させていただいている相続アドバイザー協議会のセミナーに１日参加してまいります。
その関係で今日は朝、一番でブログを書いています。
相続といえば、以前にも本年度より物納の改正について新聞発表により物納は基準が緩和され、手続きも明確化されるので簡単になる、と掲載いたしましたが、詳しく調べて見ますと、今まで以上に厳しく、難しい対応が求められるということが分かりましたので、お知らせいたします。
今回のポイントとしては、１．物納不適格財産の明確化 ２．物納手続の明確化 ３．物納申請の許可に係る審査期間の法定化 ４．延納中の物納の選択 ５．利子税の負担の５つとなります。
１．物納不適格財産の明確化
今回の改正で「物納不適格財産」と「物納劣後財産」が定められ、その範囲が明確化されることになりました。
「物納不適格財産」すなわち物納できない財産が明確にされます。
新設された「物納劣後財産」に該当する財産は、「他に物納適格財産がない場合に限り物納を認める財産」というものであり、物納劣後財産を物納申請しても、他に物納適格財産があれば却下されてしまうのです。
２．物納手続きの明確化
物納手続きを迅速化させるため、「物納手続きの明確化」が図られており、それに伴い、物納申請時に提出する書類に変更があり、物納申請時併せて提出しなければならなくなりました。
①登記事項証明書 ②測量図 ③境界確認書等
３．物納申請の許可に係る審査期間の法定化
「税務署長は、物納申請の許可又は却下を物納申請期限から３ヶ月以内に行う」と規定されています。
物納の迅速化のためでしょうが、税務署も適正な期間内で収納することが強制されるため、審査自体もより厳格になるでではないでしょうか。
４．物納申請を却下された者の延納の申請
従来は金銭納付・延納から物納への変更は認められませんでした。それが、「資力の変化等により延納が困難」かつ「１０年以内」という一定の制約はあるものの、延納から物納への変更が認められることになりました。
５．利子税の負担
今までの物納では、申請してから５年以上、中には１０年以上もかかってしる事例も数多くありました。
それでも申請物件が収納されれば、利子税の負担は一切ありませんでした。
しかし、改正後は「当局側の審査期間」をのぞく期間には利子税が課せられることことになりました。
以上の４点から、今までの納税方法として「とりあえず物納」と呼ばれるように物納申請してから考えると言う方法ｗとっていましたが、相続発生前に、納税額を知り、どのように納税するのかをきちんと決めておく必要性が出てきたわけです。
ちなみに今回の改正による物納制度は４月１日以後の相続又は遺贈により取得した財産にかかる相続税に適用されることになります。
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投稿者 飯島 : 06:21
2006年04月21日
「４年後のプランニング」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ハウスメーカーの所長と現在設計段階の間取りの打ち合わせを行いました。
今回のプランニングは税理士の方から３０００万円以内に建物費用を抑えていただきたいと言う要望があります。
通常、この予算ですと充分なプランニングが可能です。
しかし、今回の物件は、
間口２m・有効面積約１５０㎡であり、間口２mから有効宅地にかけて約０．８ｍ低く、ひな壇、擁壁のやり直しの指導の可能性がある土地なのです。
ワンルームを設計する場合、藤沢市のワンルーム指導要綱から延べ床面積１００㎡（間口２ｍの場合）、つまり４世帯分のワンルーム建築になるわけです。
通常、ワンルーム４世帯で、ハウスメーカーに依頼する場合、建物総額として約２２００万円程だと思われます。
ここで問題なのは建物の総額として２２００万円ほどであがるとしても、通路より宅地が下がっていると言う点です。
このまま、建築すれば１階部分は当然ながら暗い感じの部屋になってしまいます。
そこで、今、考えているのは、１・２階ロフト付の１Ｋタイプです。それに女性の一人住まいに対処できるように７．５帖の洋室の一部（約１帖分）を洗濯物干し場（ガラス張り）にしようと考えています。
当然に洗濯物干し場の１帖分がデッドスペースとなりますのでロフト付にする考えでいるのです。
以前までであれば、洗濯物干し場など作る必要などなかったのですが、最近は何かと物騒となっています。
その関係でわざわざデッドスペースを作ると言うことになってしまうのです。
ハウスメーカーの担当者ですと、そこまでしなくてもいいんではないですか。など言われますが新築の段階では空室は出ないと思います。
しかし、４年後ともなると土地の形状が悪い土地ですと、様々なことで工夫していないと空室になる可能性は充分にあります。
将来のことを考えても、ほかの物件と差別化をしておかないとならないわけなのです。
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投稿者 飯島 : 23:25
2006年04月20日
「情報開示」不動産コーディネーター 飯 島 誠
火曜日から大阪へＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮ関西支部のセミナーの応援、手伝いのため行ってきました。
今回の目的は、同業種の方々にＩＲＥＭとはどのような組織であり、またプロパティマネジメントの概略だけでも理解してもらおうと、各地域においてセミナーを開催しているのです。
その１回目が関西支部（大阪）で開催されたのです。
内容としては、
１部「管理とプロパティマネジメント」－ 差別化が儲けの鍵
２部「金融電卓１０ＢⅡを使って金融計算」－月額返済額・借換計算・条件変更等の計算
３部「空室対策とプロパティマネジメント」－ＰＭ技術で問題解決
４部「今 望まれるプロパティマネージャー像」－プロパティマネージャーに不可欠な能力
印象としては、関西の方は非常に熱心でした。さすがに「商売の町」と言われる由縁ですね。
その後の懇親会において会長である㈱明和住販流通センターの塩見社長とお話する機会があったのですが、
「自分の持っている知識は人に伝える必要がある。なぜなら、同業者は同士であり、それをお客様に伝えることにより信頼が得られる。」
と言う内容のことを言われていました。
どのような業界でもそうなのかも知れませんが、自分の持っている知識と言うものは他人には言わないものです。
ただ、それをあえて同業者に伝え、そのことをお客様に伝える。そのことによって不動産業者の信頼と地位が向上する。
㈱ハート財産パートナーズの林社長も同様に、「自分が考えたことは全国の誰かは同じことを考えている。だから、そのことを人に伝えてお客様に説明してもらったほうがこの業界のためだ。」と言われています。
本当にお二人の言うとおりだと思います。
所詮ひとりが考えたことは間違いなく誰かが考えているのですから、情報をオープンにしてお客様に喜んでもらえればそれに越したことはないと思います。
皆様も、そう思いませんか。
私も今後とも様々なことを経験して皆様にお伝えしていきたいと考えています。
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投稿者 飯島 : 19:39
2006年04月17日
「土地有効利用」不動産コーディネーター 飯 島 誠
以前お話した借地権の解除に伴い、今後の有効利用について打合せをしております。
今日も、様々な事業を企画運営されている建築会社の方と有効利用について相談させていただきました。
今回の事案のと言うのは、借地権の解除に伴い所有権となった土地を今後どのような運用が最適なのかということなのですが、その土地事態が敷地延長（間口が２ｍで奥行きが３０ｍ程）であり、単独であれば土地自体が死体となってしまう土地でなのです。
※単独ではもちろん売却も難しいのです。
そこで、たまたま隣接地が空き地となっておりましたので、その所有者にお声をかけ、２区画の土地で１つの事業計画を行うよう働きかけているのです。
各１つの土地では地形の問題もあり、有効利用事態が正直難しいのです。
しかし、２つを１つの事業用地として捉えれば非常に有意義な土地として変わるのですから、所有者にとっては面白い計画だとは考えています。
ただ、問題がないわけではないのです。
土地所有者に万一があった場合の相続時のことも考えておかなければならないのです。
双方の所有者が同じ年、同じ家族構成などであれば問題ないのでしょうが、双方ともお歳も違いますし、家族構成なども違います。
双方の納得いく相続対策なども今後考えていく必要があります。
なにわともあれ、一つひとつ問題をクリアして何とか計画を成功させるため、頑張ります。
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投稿者 飯島 : 22:52
2006年04月16日
「ジャパン・アズ・ナンバーワン」不動産コーディネーター 飯 島 誠
本日、当社管理の賃貸物件に入居されているが来店されました。
来店の理由は、退去をされるため手続きでした。
この方は、湘南が好きで６年ほど前に都内から家族で引越して来られたのです。
退去の理由は、ご主人様のリストラが原因であり、家族揃って都内の実家にまた、戻られるようです。
突然のリストラであり、その後就職先を探したのですが見つからず転居を決められたのだそうです。
１９７９年にベストセラーになったエズラ・ヴォーゲルの『ジャパン・アズ・ナンバーワン』。
覚えていますでしょうか。
高い経済成長を維持し、国民の９０％以上が自分の生活程度を中流だと答える「一億総中流」意識のもと、所得格差が小さくて治安はよく、諸外国に比べ凶悪事件や自殺者数・離婚件数が少なく、若者たちが、いまは貧しくとも将来よくなると希望をもっていたのは、間違いなく日本という国でした。
しかし、今では企業は合理化とリストラに明けくれ、「一億総中流」の均質社会は崩壊してしまいました。
今さら何を言っているんだ、と言われるかもしれませんが年功序列賃金と終身雇用制は、日本社会の象徴に間違いなっかたのです。
現在の賃貸住宅から、ワンステップ踏んで退去されるなら、喜んで見送ることはできます。
しかし、このようなケースはなんと言っていいか言葉に詰まるのが現実でしょう。
このようなケースは昨年から増えています。
大量の失業者と非正規雇用者、成果主義評価が導入され、競争に勝った者・努力した者に報いるため所得税の最高税率は、７０％から３７％へ、相続税の最高税率は７０％から５０％へと引き下げられたのも事実であり、業務の１つである相続コンサルティングを行うものとして、また、その当事者のお客様にとってもいいこともあるのも事実です。
結果、賃貸管理、相続コンサルティングなどを行っている立場として、非常に耐えられない現実が続くものです。
皆様は、どのように感じているのでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:07
2006年04月15日
「リバース・モーゲージ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「リバース・モーゲージ」って言葉、聞いたことありますか？
本日、来店されたオーナー夫婦から質問されました。
リバース・モーゲージとは、高齢者の持ち家を担保として融資を行うものなのです。
普通の方には「モーゲージ」という言葉自体に馴染みのない方も多いのではないでしょうか。
「モーゲージ」とは、直訳すると「抵当」という意味で、米国などではごく一般的な言葉で、我が国で使われている「抵当権」などよりも幅広く解釈されています。
要するに、不動産ローンのことと理解していただければよいでしょう。「リバース・モーゲージ」とは、モーゲージのリバース、つまりリバース＝逆、という意味です。
リバース・モーゲージとは「逆住宅ローン」といったほうがわかりやすいのではないかと思います。
つまり、自宅に住み続けながらその自宅を担保に定期的に融資を受け、契約期間終了時（家主の死亡など）に担保不動産を処分する事で融資金を一括返済するというものです。
契約期間中は融資を受けるだけで、返済自体はしなくてもいいのです。
海外ではこういった制度は活発に利用されていますが、日本では東京都武蔵野市で武蔵野市福祉資金貸付制度が始めて導入され、その後徐々にではありますが他の自治体や信託銀行でも取り扱われるようになってきております。
「家は持っているのだが、収入が年金しかなく生活が苦しい。子供もあてにできない。」といった方には非常に良さそうな制度といわれています。
実は、このリバース・モーゲージが現在注目を浴びるかも知れない雰囲気になってきています。
このように説明すると、「そうか、老後は自分の不動産を担保にすればいいのか！」と思った方も多いと思います。
しかし、現在のリバース・モーゲージ制度は、実際はいくつかの問題点があります。
＜利用者側の問題点＞
①利用者や対象になる不動産が制限されている。
②連帯保証人や法定相続人全員の同意が必要。
③担保割れなどのリスクにより、定期収入の差し止めなどが行われるケースもある。
＜事業者側の問題点＞
①寿命が延びることにより、担保価格が割れてしまう。
②不動産価格が下落することにより、担保価格が割れてしまう。
いくつかの問題点が指摘されていますが、担保割れのリスクを回避するための保険の開発など様々な問題点をクリアするための努力をすることによってリバース・モーゲージの普及につながるのではないかと思います。
高齢化社会の到来は、年金など様々な将来に対する不安というものももたらします。
これからの時代は、国、会社などはあてにできません。
自分のことは自分で守らなければいけない、他力本願では生きていけない時代となったのです。
持ち家であればこういった老後の不安の解消の仕方というものもありますので、参考までに覚えておくといいと思います。
手持ちの資産の流動性をいかに高めていくか、ということを財産形成の軸に据えて、資産運用に取り組む時期に来ているのではないでしょうか。
本日、ご来店いただいたオーナー夫婦もある信託銀行から、このリバース・モーゲージについて説明され、迷ったあげく相談にお越しになられたそうです。
これからは難しい時代になりそうですね。
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投稿者 飯島 : 20:02
2006年04月14日
「相続セレクト」不動産コーディネーター 飯 島 誠
本日は久しぶりに相続についてお伝えしたいと思います。
「相続セレクト」という言葉をご存知でしょうか。
セレクト＝選択です。要するに相続物件を選択すると言う解釈です。
相談に来られるか方の大半は「妻や子供にどのように財産を分ければよいのでしょうか。」と言う財産分けについてです。
本日の相談にお伺いした方も同じ内容でした。
残されたものとして正直嬉しいのは現金です。親の形見として大切にしたいものも当然ながらあるとは思いますが、やはり言葉は汚いかもしれませんが「現金」なのでしょう。
そのような意味もあり、財産をどのように分けると言うことではなくいくらを分けるかを考えればよいのではないでしょうか。
たしかに、相続と言うものは、その人がお亡くなりになったあとに相続税を算出するために相続財産を評価しますので、現時点の評価とは異なるケースも出てくると考えられます。
しかし、財産の中には、評価の分かりにくい物がいくつかあるのも事実です。
現金や預貯金などはその金額のままで問題はありませんが、未上場の自社株・書画・骨董品などは簡単に評価を出すと言うわけにはいかないものです。
とりわけやっかないなのはご存じないかも知れませんが不動産なのです。
なぜかと言うと、土地や建物は個別性が強く、一つとして同じ条件のものがないのです。
場合によっては、１０人が１０人とも違う評価を出すこともあるのです。
これは、税理士が不動産に精通していない（なかには精通している方もいます。）という理由もあります。
土地や建物を評価するうえで目安となるのが「財産基本通達」と呼ばれるものです。
先程、現金で分けるのは、残された方にとってありがたいと話しましたが、不動産の土地や建物で残す場合も当然にあると思います。
その際に早めに評価を認識してその評価を元に財産分与を考えて見るのもひとつだと思うのですが・・・。
財産の本当の評価を認識していれば中には将来相続人にとって厄介な財産もあるかも知れません。そのような財産は早めに処分して現金にて分けることも得策かもしれないのです。
各コンサルタントなどのによって意味合いが多少違うようですが、このように早めに本当の財産評価を知っていただき相続財産を評価することを私は「相続セレクト」と呼んでいます。
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投稿者 飯島 : 19:46
2006年04月13日
「デューデリジェンス」不動産コーディネーター 飯 島 誠
午後から、ＩＲＥＭＪＡＰＡＮ東京支部と全日本不動産協会渋谷支部との合同にてセミナーを開催しました。
セミナーの内容は、「デューデリジェンス」について東亜建設工業の方より説明をいただきました。
始めて、このように合同セミナーを開催したのですが、６０名定員のところなんと９０名近いご参加をいただきました。
「デューデリジェンス」と言う言葉は聞きなれない方もおいでになると思います。
デューデリジェンス（Due Diligence）とは、英語で、「Due：当然行われるべき」、「Diligence:努力」と直訳できます。
もともとはアメリカから来た法律用語で、投資家保護の観点から証券発行時の情報が証券取引法の開示基準に適合しているか否かを確認するために行われていた情報の精査が起源と言われているようです。
日本では、デューデリジェンスという言葉は、投資用不動産の取引や会社の吸収・合併（M&A）、プロジェクトファイナンス等の場合に実施される詳細かつ多角的な調査として定着しつつありますが、
基本的には、「不動産取引において対象不動産の有する適正な市場価値やリスクを明らかにするために実施する詳細かつ多角的な調査」と定義できます。詳細かつ多角的な調査は主に３つの側面から行われ、
（１）経済的側面、（２）物理的側面、（３）法的側面に分けられます。
現在、日本の不動産マーケットにおいてデューデリジェンスの必要性が盛んに叫ばれるようになったのは、デューデリジェンスの慣行を持つ外国人投資家が参入してきたからだけではなく、まさに今日の不動産マーケットのニーズを適確に捉えたものであるからといえるでしょう。
従来の日本の不動産取引においては、契約締結の前に不動産業者が重要事項を調査し、当該調査結果を買主に説明するのが慣行になっています。
そして後に瑕疵が発見された場合には売主がそのリスクを負担する仕組みになっています。
これに対し、アメリカにおいては売買契約締結後・決済、引き渡し前にデューデリジェンスが開始され、必要に応じてリトレードされる、つまり、デューデリジェンスの結果如何では売買価格が引き下がり、または契約がキャンセルされることもありえます。
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投稿者 飯島 : 23:58
2006年04月10日
「定期借地権を勉強しています。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今週一杯は天気が良くないようです。
ここまで頑張った桜は散ってしまうのではないでしょうか。
しかし、今日は寒かったですね。
外出する時間が多く思わず冬のコートを着て外出していました。
以前からたびたびお話しているように今年に入り、借地権を解除したいと言う相談が多くなっています。
それでは、借地権を解除した後の土地をどのようにすればよいのでしょうか。
誰でも、悩むところですよね。
売却？それとも有効利用？
私の考え方は決まっていて、将来的に発展しない場所は売却、将来性があるところは有効活用です。
一言で有効活用と言えば体裁はいいのですが、何をどのようにすればいいのか、これがまた問題です。
今、色々な方と相談しているのが定期借地権です。
定期借地権と言うのは現在３つのタイプがあります。
①一般定期借地権 ②建物譲渡特約付き借地権 ③事業用借地権
定期借地権の良いところは、次の３つの特約ができることです。
1：契約の更新なし
2：建物の買い取り請求権を行使しない
3：契約期間中に建物を再築しても契約期間の延長なし
そして次の借地法の規定の制約を受けないのです。
1：通常の借地権にある契約更新の規定(更新の義務なし)
2：契約期間中の建物再築による期長規定(期間延長なし)
3：契約終了時の建物買い取り請求権(原則として更地状態での返還)
相続など売却したいときに売却ができないではないか。と言う問題もあるのですが、財産を総合的に判断して相続税の支払いなどクリアできる方であれば、これは面白いのではと最近になって思い始めてきました。
理由については、現在各方面の方と打合せを行っていますので、１つの案件が終わりましたご報告させていただきます。
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投稿者 飯島 : 20:03
2006年04月09日
「滞納処理」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は賃料の未払いについて相談にお見えになられました。
先日も新聞に３ヶ月の滞納に腹をたてた大家さんが賃借人に襲いかかると言う事件が掲載されていました。
たしかに賃貸を経営することで、家賃の滞納は最もこたえることです。
毎月の賃料からローンを返済し、税金を払い、補修・修繕に積み立てして、残りを生活費に充てるわけですから、入金予定の金額が入ってこないと、生活に大きく支障をきたす方もおおいのではないでしょうか。
実際問題、家賃の滞納というのは賃貸問題の最大のトラブルといっても過言ではないでしょう。
家賃の７か月分（月額５．４万円・計３７．８万円）の滞納についてどうすればよいかと、相談におみえになられたのです。
しかし、なぜここまで滞納をとめることが出来なかったのでしょうか。
話を聞いてみると、管理を頼んでいるところに相談して、電話にて催促してくれるようなのですが、「来週、払うそうですよ。」ということで督促活動などせず、ズルズルここまで来てしまったようです。
このようなケースは良く聞く話です。
では、もしこのような賃料滞納に直面すればどうすればいいのでしょうか。
問題は、支払い不能となったため、雲隠れ、音信不通、行方不明、嘘方便（近く払いますといって、ズルズルと引き延ばす…）を繰り返し、今回のように逃げ回るケースです。
常識的に考えて２ヶ月滞納してしまえば、明らかに長期滞納の恐れがあるといって間違いないでしょう。
すでに７ヶ月も滞納している者についてどのようにアプローチするのか。
何はともあれ、早急に会う必要は出てくるでしょう。
支払が出来ないまでの生活なのか、それともただ単に払いたくないだけなのか、確認しなければ次のステップに進むこともできません。
このような長期滞納者の進め方というのは大まかに２通りでしょう。
１つは、賃貸人、連帯保証人と合意書を締結して毎月の家賃に各１万円か２万円づつ支払わせる分割払いのやり方です。
もう１つは、あまりにも対応の悪い者であれば地裁に申し立てをおこすべきでしょう。
裁判は「お金もかかるし、弁護士費用もかかる」と言われる方がいますが、弁護士も必要ないですし、費用だってせいぜい２万円ほどです。
ちなみに当社の依頼を受けているオーナーは一人で訴訟を行っています。
それに、簡易裁判所で訴訟を提起している方もいるようですが、はじめから地裁で提起したほうが色々な面でいいですよ。
訴訟を推奨するわけではないのですが、どんな賃貸人であってもまじめになりますし、当日に和解調書も作成することが可能ですから、対応の悪い賃貸人は裁判所で話をするのが一番でしょう。
参考までに訴訟を提起する前にかならず内容証明書は送ってください。
相談者には、管理会社が一応付いているようなので、対応の方法だけはお伝えしました。
２ヶ月滞納した場合には必ずアクションをおこななければあとで取り返しの付かないケースもありますのでご注意ください。
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投稿者 飯島 : 23:12
2006年04月08日
「固定資産税に興味はない？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ここ数日にわたり、固定資産税について書いているのですが、「固定資産税」について真っ先の質問をされる方と言うのはほとんどと言っていないものです。
ブログなどで書いていると、昨日の相談者や銀行員方のように相談があるのですが、相続や借地問題とは違ってきます。
ただ、面白いことに相続の案件を行っていると固定資産税のついても正当な評価にて課税されているのか確認をさせていただき、税が戻ってくると相続の評価を下げるより喜ぶ方って以外に多いものです。
所得税などは、一年間の収入金額や売上金額を集計し、その収入や売上げを得るためにかかった費用を差し引いて利益の額を算出し、事業所得、譲渡所得、配当所得などの所得の種類ごとに所得金額を計算、これを集計して、さらに、ここから各種の所得控除を差し引いた課税所得金額に税率をかけて税額を計算することになります。
これらの計算や申告手続は納税者自らが行い税金を納めることになります。
このような納税方式を申告納税方式といい、住民税、法人税、相続税、贈与税などがこの方法によるものです。
一方、固定資産税は、毎年１月１日現在の固定資産の所有者に対して、市町村がほぼ一方的にその固定資産を評価して税額を計算して課税されます。
ここでは納税者はその評価や計算を自ら行うことはありません。
このような納税方式を賦課課税方式といいます。
申告納税方式では、課税庁が申告内容に間違いや不審な点があると税務調査を行い、間違いが発見されるとその修正を求めたり、場合によっては強制的に賦課決定通知をして正しい税額の納税を求めれられます。
賦課課税方式である固定資産税の場合には、万一間違いや事実誤認があったときには納税者自身がその訂正を求めなければならないのです。
そういった意味でも固定資産税というのは、大事なもののはずです。
私も、現在皆様により分かりやすい説明書を作成してみたいと考えております。
仕事の合間を縫って作っていますので、完成まで時間はかかると思いますが何とか頑張りますので応援ください。
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投稿者 飯島 : 20:05
2006年04月07日
「固定資産税は安くならない？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
最近の冷え込みのお陰といいましょうか、今日まで桜が持ちこたえてくれています。
今日は、各地で幼稚園の入学式があったようで、最近の冷え込みに感謝といったところではないでしょうか。
下の娘は幼稚園の年長になったのですが、今では進級式と言うものがあるのです。ご存知でしたでしょうか。
娘の通っている幼稚園では、午前中に入学式と年中の進級式、そして年長の進級式があり、私も午後から少し時間をいただいて言ってきました。
子供が春休みでもなかなか休みなど取れませんでしたので久しぶりに親子揃っての外出で気分転換をさせていただきました。
話は変わりますが、ブログの反響でお問い合わせをいただくのですが、実は今日もお問い合わせがありました。
ご質問の内容は、「固定資産税が毎年高くなっているのは、どうしてなのか。」です。
この質問は、悪いと言うわけではないのですが、お会いして説明するのであれば良いですが、電話で説明すると言うのがかなり難しいのです。
電話での説明がどれでけ大変かを皆様にも知っていただくため、文書にしてみますので、お読みください。
まず、固定資産税の今までの経緯をお説明しなくてはならないでしょう。
固定資産税の経緯の中で転換期となったのは平成６年です。
それまで公示地価の２０～３０％程度だった土地の固定資産税の評価が７０％の水準に引き上げられました。
一概には言えませんが、先日発表された公示価格を目安に市町村から来る評価額を確認するのも大事なことなのです。
※実際は、基準値から間口補正、奥行き補正など様々な補正をしますので、正確な数値は出せないと思います。
結果、土地の固定資産税評価額は全国平均でいきなりそれまでの４倍弱に引き上げられたのです。
しかし、固定資産税や都市計画税の税率は引き下げられず、そのままにしておくとこれらの税額は一挙に４倍弱になってしまい納税者の強硬な反発が予想され、平成５年の固定資産税評価額を基準にして平成６年の評価額との乖離が激しい地域では、毎年２％～１５％ずつ徐々に課税標準額を引き上げて税負担を増やしていく方法をとることにしたのです。
このことをいわゆる「負担調整措置」といいます。
そしてこの負担調整措置は今回まで適用されているのです。
簡単に言いますと、課税標準額が公示地価の７０％の水準に達しているかどうかで固定資産税の負担が増えるか、減るかが決められているのです。
このことをもう少し細かく住宅用地の負担調整措置のケースでご説明しますと、
住宅用地については、負担水準の区分に応じ、次により課税されます。
※住宅用地の負担水準＝ 前年度の課税標準額 ×１００（％）
その年度の評価額× 住宅用地特例率
（１／６又は１／３）
イ 負担水準が８０％以上の土地
前年度の税額が据え置かれます（ただし、負担水準が１００％を超える場合は、本則課税による税額まで下がります。）。
ロ 負担水準が８０％未満の土地
次の表に掲げる負担調整率を毎年度、前年度分の課税標準額に乗じて得た額を課税標準として計算した額（（宅地等調整固定資産税額））が税額とされます。
負担調整率
４０％以上８０％未満の土地 １．０２５
３０％以上４０％未満の土地 １．０５
２０％以上３０％未満の土地 １．０７５
１０％以上２０％未満の土地 １．１
１０％未満の土地 １．１５
本則課税による税額＝その年度の評価額×住宅用地特例率×税率
仮に著しく地価が下落した宅地の調整措置はといいますと、
著しく地価が下落した土地に対する臨時的な税負担の調整措置として、の上記「ロ」で税負担が上昇する土地でも、次の要件のいずれにも該当する場合は、前年度分の税額がそのまま据え置かれるのです。
①その土地の負担水準が全国平均以上であること。
（商業地等は４５％以上、小規模住宅用地は５５％以上、一般住宅用地は５０％以上）
②その宅地の３年間の評価額の下落率が全国平均（マイナス１５％）以上であること。
これらのことから、公示価格が下がり続けていても、毎年１０％～１５％ずつ徐々に上昇させているのでなかなか固定資産税は安くならないのです。
参考までに、市町村からくる明細書をよく見てください。
項目の中で評価額と課税標準とがあります。
たとえば、評価額が。課税標準額のより大きい数字で記載されている場合、この土地は、まだ負担調整がきいていて今後も徐々に引き上げられていく、言い換えると今後税額が増えていく可能性が高いといえるのです。
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投稿者 飯島 : 22:25
2006年04月06日
「固定資産税と課税面積」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、銀行の融資担当者と打合せをしていましたら、融資部の違う方から、固定資産税について質問されました。
以前から、その融資担当者へ私の業務内容について話していたのですが、その方へ固定資産税の見直しの業務が伝わったようなのです。
固定資産税について教えてほしいと言うのですから、てっきり自分の自宅についてかと思って聞いていましたら、今回融資を出されるお客様のことだと言うのです。
今回、融資を出す土地の登記簿の面積と実測の面積が違い実測の面積の方が小さいようでこのような場合、固定資産税がどのようになるのか。という質問でした。
失礼ながら、銀行員にしては偉いなと関心していましたら、理由が面白いのです。
今回融資を出す案件の承認はすでに済んでいるようなのですが、そのお客様を紹介した不動産業者にことあるごとにいじめられるようなのです。
単刀直入に言いますと、その不動産業者の営業マンの知らないことをお客様の前で話したいらしいのです。
※こんな、理由でいいのでしょうか。
このケースは、よく見かけるケースですので皆様にもご説明をさせていただきます。
固定資産税における土地の評価額を算出するうえでの地積は、原則として、土地登記簿に登記されている地積により、課税されます。
ただし、現実の問題として土地の面積は登記簿上の面積と現況の実測面積とが一致するとはなかなかいかないものです。
このような場合、課税面積は例外的に現況の実測地積によることもあります。
それでは、どのような手続きが必要かと言えば、各市町村によっても違うようなのですが、一番素直なやり方は地積更正です。
しかし、その手続をするためには、その土地に接するすべての土地所有者の「地境承諾書」が必要ですであり、印鑑証明書の添付、実印の押印と煩わしいことが多いのも事実です。
その場合には、土地家屋測量士等に実測を依頼し、その実測面積をもとに現況により固定資産評価の地積を認定してもらうことができます。ただし、市町村によって取扱いが違うこともありますので、確認のうえ、行うことが大事になります。
結果、現況地積が登記地積より少ないことが認定された場合、今後の固定資産税が減額されるのは当然ですが、既に支払った固定資産税はどうなるのでしょうか。
固定資産税の返還請求は過去５年前に遡れるのが原則ですが、５年前から地積が少なかったのを証明するのはなかなか難しいことですので、基本的には、来年度から減額されることになります。
どのような理由であれ、お客様が喜ぶのでれば、それはそれでいいのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:39
2006年04月04日
「固定資産税とその評価方法」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今年は固定資産税の評価の見直しの年です。
固定資産は、総務大臣の定める「固定資産評価基準」に基づいて評価され、市長がその価格を決定し、固定資産課税台帳に登録します。
このように決定された価格は、地方税法の規定により３年に１度（償却資産は毎年）評価の見直しを行うこととされています。この価格については、固定資産課税台帳の縦覧（毎年４月から一定期間）でご確認いただくことができます。
皆様は自分のお持ちの不動産について確認しましたでしょうか。
土地をお持ちの方から「固定資産税が適正なのか見てください。」と言う依頼は、やはり多いですね。
今日も相談に起こしになられたのですが、まず固定資産税における土地の評価と言うのは分かりにくいものです。
まず、確認する方法として、固定資産評価基準にもとづき、地目の評価方法により評価をするのです。
地目固定資産評価基準というものがありますので、土地の地目を次のとおり分けていますので確認をしてください。
１．田 ２．畑 ３．宅地 ４．鉱泉地 ５．池沼 ６．山林 ７．牧場 ８．原野 ９．雑種地（１．から８．以外のものです。）
そして気をつけていただきたいのが、この地目は、土地登記簿の地目ではなく、その年の１月１日の現況がどのようになっているかです。たとえば、登記簿は畑でも、住宅が建築されていればここで言う地目は、宅地です。
次に確認するのは、地積です。これは、原則として土地の登記簿に記載されている地積です。ちなみに登記簿の地積と相違する場合には実測図の添付が必要となりますので注意が必要です。
そして税額を算出するうえで、その基となるのが価格（評価額）です。
これは、一般の方に判断していただくの非常に難しいのですが、目安として(宅地について)は、地価公示価格等の７割を目途に、路線価を用いる方式で求めいるのです。
実際、固定資産税が適正に課税されているか確認するためには、市町村から送られて来る固定資産税等の明細書と現地などを確認して総合的に判断することになるのです。
ちなみに藤沢市では、総務大臣の定めた固定資産評価基準にもとづき、次のような宅地の評価を市街地宅地評価法（路線価式評価法）により行っています。
市街地宅地評価法とは、街路に沿接する標準的な土地の単位当たりの価格である路線価を付設し、この路線価に基づいて各土地について画地計算法を適用して評価額を求める方法です。
①用途地区の区分
用途地区の区分は、宅地の利用状況が共通な地域を区分することです（商業地区・住宅地区・工業地区等）。これは路線価を付設するため、また、画地計算法を適用するために必要なものです。
②状況類似地域の区分
用途地区について、その状況が相当に相違する地域（これを「状況類似地域」といいます。）に区分します。
③標準宅地の選定
状況類似地域ごとに、主要な街路を選定し、当該街路に沿接する宅地のうちから奥行、間口、形状等からみて標準的なものと認められる宅地（標準宅地）を選定します。
④主要な街路への路線価の付設
不動産鑑定価格等を活用して標準宅地の適正時価を評定し、主要な街路に宅地の単位当たり（１㎡当たり）の価格を評点で表した路線価を付設します。（評点１点＝１円）
路線価は、原則として交差点から交差点までの一街路を単位として付設します。
⑤その他の街路への路線価の付設
主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。
⑥画地計算法
路線価を基礎として、その街路に沿接する土地ごとに奥行、間口、形状、利用上の法的制限などの状況に応じた画地補正率を乗じて単位地積あたり価格を求めます。
⑦各土地の評価額の算出
各土地の単位地積当たり価格に地積を乗じて評価額を算出します。
※ 評価額 ＝ 路線価 × （補正率） × 地積
かなり、わかりづらいと思いますが、いかがでしょうか。
ご連絡をいただければ、ご説明させていただきます。
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投稿者 飯島 : 19:55
2006年04月03日
「ゴミの戸別収集」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から、当社が管理を管轄する地域において、ゴミの戸別収集が始まりました。
従来までであれば、生ゴミ・可燃ゴミは各地域の班に分け、指定の集積場所へ集めていたのですが、今日から生ゴミ・可燃ゴミを道路に面した敷地内に、戸別に出すようになったのです。
理由としては、カラス被害の縮小、歩行者の通行の支障減少、集積場所の設置のトラブルなどの問題解決が狙いのようです。
今回はモデル地区としてスタートした関係もあり、心配されていたのが賃貸住宅の方への通達の徹底などもスムーズにいったようで、見回りをした際には、想像していたトラブルもなく安心しました。
今後の課題の１つなのでしょうけど、強風によりゴミがかなり飛ばされていて３０個ほどのゴミを拾ってきました。
管理業務の一つとして、ゴミについては大切な問題なのです。
管理業務としては、大まかに分けると、
①契約管理業務 ②物的管理業務 ③コンサルティング業務 ④その他の業務（警備など）
の４種類ほどがあり、この４種類の内容としては、
①契約管理業務
Ⅰ賃料等の徴収・未収金の督促・管理費等の支払代行・月次報告書
Ⅱ運営調整業務
引渡立会い・設備の苦情等への対応・借主の対応・連絡調整・有害行為への対応・設備などの諸所轄官庁への届出代行・台帳管理・空室管理
Ⅲ契約更新業務
更新関係の業務
Ⅳ解約業務
解約に伴う業務
②物的管理業務
Ⅰ清掃業務
Ⅱ設備管理業務
③コンサルティング業務
Ⅰ管理規約の策定・管理・助言など
Ⅱ賃貸経営の企画・修繕建替え計画の策定・管理・助言
④そのほか
警備業務など
となります。ゴミについては、②物的管理業務になるわけです。
ゴミ一つでも近隣とのトラブルになってしまったというケースさえ、聞いた事があります。
ひとり一人、決まりに従ってゴミを出すようにしたいものですね。
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投稿者 飯島 : 23:45
2006年04月02日
「耐震診断義務化」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今月２４日より、売買および賃貸借契約の際において耐震診断の有無の表示が義務化されます。
国土交通省より、売買契約及び賃貸借契約時の仲介業者が行う重要事項説明に耐震診断を受けているかどうかを説明することが義務化されたのです。
今回の施工により対象になるのは昭和５６年以前の耐震基準にて建築された建物となります。
耐震診断を受けている場合はその結果においても説明が必要になるようです。
万一、この説明を怠った場合、また、国や都道府県の業務改善の指示にも従わない場合は不動産仲介業者の業務停止や免許取り消しの処分が課されます。
かなり、厳しいようです。
国土交通省は、「耐震強度の偽装問題で建物の安全への関心が高まるなかで、耐震診断の有無は消費者が物件を選ぶうえで重要な情報であり、説明を義務化することは耐震診断を促すことにもつながる」と通達しています。
私たち、賃貸管理業者からみても重要な問題と捉えています。
逆に消費者の立場からも、耐震診断を受けていない建築物に対しては｢不安｣と判断されれば、空室の増加など様々な懸念材料が考えられるのです。
先月の２３日に地価公示が発表されましたが、その上昇要因でもある現在のミニバブルといわれている不動産価格を牽引している「不動産投信(リート)」は地震による建物の劣化損傷によって収益が低下するリスクを抱えるため、これを嫌った投資家が投資先を変える懸念もあります。
その結果、地価の上昇気運が一気に冷める事も考えられます。
さらに、気をつけなければいけないのが、耐震性能なしと診断して無意味の建替えを強要する業者などが出てくる可能性もあるでしょう。
これからは銀行等の融資基準にもこの耐震基準が基準となるのではなでしょうか。
しかし、今後どのようにこの問題についてオーナーなどに説明をすればいいのか頭を抱えているのが現状です。
やはり、これからは本当の不動産管理が必要とされる時代に入り、また、我々の腕の見せ所でしょう。
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投稿者 飯島 : 19:38
2006年04月01日
「建築プロデュース」不動産コーディネーター 飯 島 誠
本日、以前お話したアパート建築（土地；１２０坪、ＲＣ造、１ＬＤＫ、３０㎡、諸経費を含めて総額１億２０００万円）のお客様から連絡がありました。
建築業にお断りの連絡をいれたので相談に乗ってほしい旨の内容です。
たしかに以前お伝えしたように、建築業者の提案している企画では、不安な部分がかなりありましたので正解だと思います。
来週明けにも、ご自宅に伺い打ち合わせに入る予定です。
ありがたく、ご相談をいただきましたので何とかお客様の気に入ったものを提案したいと考えています。
まとまり次第、ご報告させていただきます。
皆様ご存知のオーナーズエージェントの藤澤雅義社長の口癖に、「入居者の選ぶ本当に気にいった間取は不動産業者の営業をしたもの意外に分かるはずがない。」と言うものがあります。
私もこの意見は大賛成です。
現実の問題として、間取など建築プロデュースさえていただいた物件と言うのは、今年も入れ替わりがありましたが、今まで空室になった部屋はないのです。
当社の管轄する地域において、今年は学生の入居者が少なくかなり苦戦しておりましたが、新築でも入居が決まっていない物件も出てくる始末です。
では、なぜ、新築が満室にならないかといえば、建築業者などがよく懲りもせずどこでもある間取で建築してしまい、賃料だけは、既存物件の約１．１５倍から１．２倍ほどで募集をかけているのです。
この地域と言うのは、４大学があり、アパートの供給は多い地域なのですが、先程もお伝えしたとおり、立地が悪いのに賃料だけは、市場を無視した設定のうえ、間取はどこにでもあるものといった具合なのです。
これでは、決まるはずなどないと思いますが・・・・・。
やはり、今、どのようなものが求められているかを正確に判断し、間取などを設定していかないと、今までと同じように建てれば決まるというわけではないのです。
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投稿者 飯島 : 20:20