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2006年03月23日
「公示価格」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今年 の公示地価が、国土交通省より発表されました。
全国の全用途平均では前年比５．０％の下落となり、１４年連続のマイナスでしたが、東京都心部の住宅地は１７年ぶり、商業地は１４年ぶりの上昇 （東京都心部の全用途平均では１５年ぶりの上昇） となったようです。
また、東京圏の周辺都市や、名古屋圏、大阪圏でも上昇地点や横ばい地点の広がりがみられたようです。
ただし、横ばい、上昇と言ったところ確認すると開発地域や交通アクセスの良いところと言った具合です。
その地域をはずれると、やはり価格の値下げには歯止めがきいていないと言ったところでしょう。
土地の上昇を喜ぶはずの不動産業界に身を置いてはいますが、今回の地価公示を見る限り、低かった地域はそのまま低く、高い地域がより高くなっているといった完全なる２極化の様相を呈してきたようです。
今日も、オーナーと同行して、税務署へ借地権と相続について打ち合わせに行ってきたのですが、たまたま担当者の方と物納の話があり、日本も本腰を入れて路線価などを使用するのを止めて事業用については、ＤＣＦ（ディスカウントキャッシュフロー）法にて評価をする時期にきているのではないかという話をしてきたばかりです。
不動産鑑定士に依頼すれば事業用物件はＤＣＦ法にて評価出せるのですが、現在の日本ではＤＣＦ法を使いこなせる人材が少ないのも事実でしょう。
私が加盟させていただいているＩＲＥＭではＤＣＦ法について徹底して勉強をしていますので、今後、何とか相続税評価についても税務署と協力ができればと考えてもいます。
税務署のある担当官などは、「市場調査・物件調査そしてＤＣＦ法を専門的に使えると言うことで近い将来そのような方へ、依頼をすることにあるかも知れませんね。」とまで言っていただいているのです。
※半分は冗談だと思いますが・・・・・。
たとえば、今後現状のようんい路線価で事業用物件を評価した場合、あと数年で間違いなく物納した方が有利なる筈なのです。
ＤＣＦ法というのは以前にもご説明したとおり、その物件が持つ収益性にてその価値を求めるものです。逆に路線価の計算方法は、事業に向き、不向きの物件を問わず評価しますので、間違いなく地域性の悪い物件を持つオーナーは物納した方が有利となるのです。
現在においても、物納を極力減らそうとしているのに、それも事業用物件の物納ですから、間違いなくここ数年でＤＣＦ法が浸透するはずなのです。
この機会に皆様もＣＰＭという資格に興味を持っていただければと思います。
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投稿者 飯島 : 2006年03月23日 21:50