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2006年03月20日
「利回りの要素」不動産コーディネーター 飯 島 誠
以前、相続の件にてお手伝いをさせていただきましたお客様から、連絡がありました。
その方の知人で現在所有する土地に建築業者に依頼してアパートを建築するようなのです。
そこで、私にその建築業者の収支が正しいのか見てほしいとの依頼です。
その建築業者の担当者の説明が最終段階に来て、荒っぽくなったのが依頼の原因のようなのです。
私の仕事の都合上、今日の段階では、その収支計算、土地の場所、測量図などをＦＡＸしていただき、内容を確認しました。
その内容なのですが土地が１２０坪であり、アパート建築の費用は諸経費を含めて総額１億２０００万円程のようです。
そして、見込みの賃料総年収は年間１２０９万円のようです。（平均賃料が７．２万円で１４世帯、ちなみに１部屋３０㎡の１ＬＤＫでＲＣ造）
これを単純利回りで計算してみますと、
１２０９万円（総年収）÷１億２０００万円（建築費）＝１０．０７％
これだけですと非常に良く見えます。
しかし、インターネットで賃料相場を見る限り、建築業のプランはごく当たり前の１ＬＤＫですから、平均賃料７．２万円は無理でしょう。正直なところ平均６．５万円といったところではないでしょうか。
そうすると、総年収１０９２万円となりますので、
１０９２万円（総年収）÷１億２０００万円（建築費）＝９．１％
そのほかにも稼働率が１００％と言うのは今後考えにくいはずです。
相談の場所から言って、新築から５年程度は高い稼働率としても、その後は稼働率が低下すると考えておいた方が良いでしょう。 ちなみに、インターネットだけで調べてみてもその周辺はかなりの空室物件があるのが判明します。
他にもメンテナンス費用として リフォーム費用、清掃費や管理会社に支払う管理手数料、仲介業者に支払う広告料、点検費用などがあり、長期修繕積立費用としては外壁の塗装、給湯設備の交換費用など、
それに、未回収損など４％程度を予定しておく必要があります。固定資産税・都市計画税の税金や火災保険や設備に対する保険など計算に入れなくてはなりません。
また、賃料下落により、予想を下回る年収になることも想定しておく必要もあ、借入をするようですので、金利が上昇した場合のことも考えておく必要があります。
ちなみにもっと間取を食工夫してＲＣでは木造や軽量鉄骨にすれば、断然利回りは良くなるはずです。
実際のコンサルティングをする場合は、相続税対策などを考慮しながら、計算するので単純に言えません。
皆様は、少なくとも予想した利回りが大きく下がる要素があることを理解されたのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 2006年03月20日 20:09