不動産奮闘記: 「なぜ？そうなるのか」不動産コーディネーター　飯島誠

2006年03月16日

この時期は、オーナーとの打ち合わせが多くなります。

今年は全て入居が決まっているといっても、今後における修繕の必要・原状回復のオーナー負担・賃料の変更など様々なことが予想されます。

決まっているから今、話さなくてもいいんではないか。とお考えの方もおいでになると思いますが、この時期だからこそ、真剣に話を聞いてくれるものです。

今日も２件のオーナーのお宅に伺い今の現状、そして今後の動向などをお互いに確認してまいりました。

このように、市場動向などきちんと確認し、把握していただいているオーナーの物件と言うのは正直、空室がほとんどないと言うのもまた現実です。

我々から持て、このように、現状を把握しているオーナーはビジネスとしてキチンとして考えが出来ているのでしょう。その結果が先程お話した空室ゼロにつながっているのではないでしょうか。

話は変わりますが、空室を持つオーナーへ次に質問をいたします。

「今の空室をどのようにして満室にすればいいのでしょうか。」

①賃料を下げて募集する。

②５０万円の予算でリフォームし、現状の家賃で募集を行う。

②現状のままで当社に全力を挙げて努力してもらう。

あなたなら、どれを選ぶでしょうか。

オーナーにとって一番良いのは③でしょう。基本的にオーナーの文句はここに集中するものです。

しかし、現実問題として、空室は続いているのです。それでは、不動産業者の募集方法は悪いのでしょうか。もし、余りにも不動産業者が怠慢であれば業者を変更するのも１つの手だと思います。

問題は、不動産業者の考えを聞き、空いている原因を冷静に理解することが重要なのでしょう。

②の方法は、５０万円でも賃料据え置きの効果があるのか、リフォームして本当に成果があるのか、という問題出てくるはずです。

①の場合には賃料を下げれば本当に決まるの？といった疑問が出るのではないでしょうか。
賃料を下げると言うことは、市場から考えてどうしても物件の持つ力がその賃料しか取れないと判断した際に下げる場合、と決まらないから一応賃料を下げて見るか、と言う２通りの考え方があると思います。

もし、賃料を下げると言う結論になった場合の問題は、他の入居者の家賃をどうするか、来年も賃料が下がり続けるのではないか、入居者の質が落ちないか、などでしょう。

それでは、①②③のうちどれが正しいと思うでしょうか。

私は、答えはないと考えています。

大事なのは、空室の理由（市場分析など）を正確に掴み、入居希望者がいくらの賃料であれば住むに値するか判断し、将来的な視野で考えることにより結論が出てくるのではないかと考えています。

そして、なにより現在入居されている方をを大切にし、アンケートなどで現状の考えなどを確認することなども必要なのではないでしょうか。

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投稿者飯島 : 2006年03月16日 18:28