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2006年03月31日
「筆界特定制度」不動産コーディネーター 飯 島 誠
早いもので３月も終わり、明日からは暦は４月に変わります。
桜の方も、ここ数日の気温の低さで４月まで持つことが出来たようです。
今月は、３月の期末と言うことも有りバタバタしてしまいましたので、今月に終了した相談の報告書を持参することが出来なかったのですが、ようやくお持ちすることができました。
今年に入り、相談内容として多いものは、相続・借地の整理そして土地の境界についてとなります。
相続・借地については触れておりますが、土地のついてはあまり触れておりませんのでお話したいと思います。
今年の１月２０日から筆界特定制度なるものがスタートしてしていることをご存知でしょうか。
筆界特定制度というのは、法律上の境界（所有権境ではない。）を、「筆界特定登記官」が筆界調査委員の意見を参考にしながら定める制度です。
日本の土地と言うのは、不動産業に従事している方であればご存知のはずなのですが、歴史的に土地の所有関係が複雑で、正確な公図や地積測量図などが整備されていない場所も多いのです。
政府が強制的に進めている土地の国土調査も都会地では遅々として進んでいません。
境界石が誰からでも見える場所にあることも珍しく、不動産売買の際などには地中に埋もれている境界石を探すのも土地家屋調査士に依頼しないと難しい状態のところが多いのも事実です。
たとえば、都心など地価が１㎡あたり数百万円もするとこなどでしたら、境界紛争事件がいたるところで発生します。（※原に発生していましたが。）
たとえば数ｃｍの違っても大変な問題です。
今までは、境界の確定について境界訴訟を使うほかなかったのです。
民事裁判はご存知のとおり、証拠集めや測量費用がかかるし、裁判は長期化します。
その関係で早く境界確定をしたい方は、泣き寝入りで自分に不利な条件で判を押すしかなかったのです。
それに今までの境界確定訴訟には、疑問と矛盾と思われる部分がかなりありました。
特定の者のみの主張と立証だけで、境界（筆境）を決めてしまうのですから、驚かされます。
隣地同士の主張と証拠だけにしばられて、裁判所が判決で境界を確定した場合、その境界が、必ずしも、付近の境界線と整合のとれたものになるとは限らなかったのです。
これからは、筆界特定制度によって、近隣の地形や境界との整合性が考慮された境界が決められると思われます。
ただ、筆界特定制度によって境界とされたところが間違う場合もあるでしょう。
そして、筆界調査委員と言うものを定めて、そのものが業務に当たることのようです。
その筆界調査委員とは各地の法務局長が、弁護士や土地家屋調査士などから選び任命するようです。
※筆界と境界の違いについてご存知ですか！
土地は一見して区切りがありません。自然のままだとどこまでも続いています。
しかし、所有する限界を定める上からは、非常に不都合が生じます。
そこで明治初年から国の事業として、海や川の地形を取り込んで「地番」を定めて区切りを付けました。
これが登記法上で「筆界」といい、一般的には通称「境界」と呼ばれているものです。
筆界と境界が合致しているときは差し支えありませんが、複雑な筆界の土地は隣地所有者同士の合意によって、利用するのに都合の良い形状で区切りを定めています。
これも「境界」と言われています。
ところが、個人間で承知したものであっても、筆界は変更したことになりません。
例えば筆界線が、凹凸や出入りの多いノコギリ状の土地であった場合、都合が悪く不便です。
そこで隣地所有者同士で協議して直線的な境界を決定しても、利用するには差し支えないのですが、このように筆界と境界が異なる場合には、登記手続をしないと筆界と境界は同一にはなりません。
同一のものとさせるには、分筆し相互に突出部分を交換して、合筆する必要があります。
権利を明確にするには常に注意して、筆界と境界を同一にしておく必要があります。
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投稿者 飯島 : 18:56
2006年03月30日
「非摘出子の相続」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先日の相続新聞にて「非摘出子の相続・・・差別打開への道筋見えず」といった記事が一面の掲載されていました。
摘出子とは、婚姻関係にある男女の間で懐胎・出生した子をいい、婚姻関係にないにある男女の間で懐胎・出生した子をいいます。
ちなみに、摘出子、非摘出子とは別に準正というものもあります。
専門的になってしまいますが、準正とは非摘出子がその父母の婚姻によって摘出子たる身分を与えられることをいいます。
分かりやすく言えば、父が認知した子は、父母の婚姻によって摘出子となり、また、婚姻中に父母が認知した子は、その認知したときから、摘出子たる身分を取得すると言うことなのです。
そして、摘出子と非摘出子とは相続において法定相続分がことなり、非摘出子は摘出子の２分の１と規定されているのです。（民法９００条）
この問題については、１９９６年の法務大臣諮問機関である法制審議会において民法９００条のこの規定を撤廃すると民法改正要綱を答申しているのですが、すでに１０年間も棚上げにされているのです。
なぜ進まないのかというと、皆様ご存知の「夫婦別姓」の問題と関係があり、自民党には、「夫婦別姓は家族の一体感を損なう」と言う意見があるのです。
その結果、相続格差に関する議論も止まったままなのです。
国際的に見ても、国連人権委員会からこの問題に勧告をされていますし、一昨年の２００４年には国連こどもの権利委員会から懸念を示されています。
国別に見ても、日本と同じ格差をつけているのはフィリピンだけなのではないでしょうか。
皆様は、この問題をどのように思われるでしょうか。
相続コーディネーターとして、相続をお手伝いさせていただくようになり、前々からこの問題をお伝えしたっかたのですが、ちょうど、このような記事が掲載されましたのでご報告させていただきました。
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投稿者 飯島 : 19:47
2006年03月28日
「下水調査はつらいです。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も暖かく過ごしやすかったですね。
先日、お伝えさせていただきました売却相談をいただいている物件の現地調査に行ってまいりました。
現地調査で行うこと言えば、
１．境界の確認（境界石が存在しているかどうか。）
２．測量図と併せて辺の長さに誤差がないか。
３．隣地との境に越境しているものはあるのかどうか。
４．隣地との高低差（高低差がある場合には、擁壁が基準に適合しているかどうか。）
５．市役所に備えられている道路平面図に記載されているとおりの境界があるか、長さに相違がないか。（長さに相違がある場合には、分筆登記などができないのです。）
６．上下水道の確認。（下水道が接続されているかどうか。）
７．空中に配線などが通過しているか・いないか。
８．電柱などの敷地内利用があるのかないのか。
そのほか細かい調査はありますが簡単には以上のようなものです。
その中でも、下水道官が接続されているか確認するため、敷地内の汚水桝をあけて、トイレなどから水を流してもらい点検を行うのですが、これが結構臭いがつくのです。
今日のような暖かい日はかなり臭いますので、奥様はあまりいい顔をしていません。
(まぁ、当然ですけど・・・。）
調査ですので、ご協力をいただかないと困るのですが、こちらも本当に申し訳なく思っていますのでどうかご勘弁ください。
事前に全て確認しておけば、トラブルなどの予防にもなります。
別件の打ち合わせが多少伸びてしまし、いつもなら着替えて行くのですが、今日はそのままスーツで行ってしまい、臭いが突いてしまいました。
もう一組の打ち合わせが有りますので、今、スーツを干している最中です。
これも、まじめな不動産業である証なのでしょうか。
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投稿者 飯島 : 16:49
2006年03月27日
「借地の無償返還」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も暖かい１日でしたが、先程事務所に戻ってきたのですが、少し風が吹いてきて気温が急激に下がってきたようです。
この時期は、昼食をとったあとなど陽気に誘われて眠くて仕方ありません。
不謹慎！と思われる方もおいでになると思いますが、この時期は仕方ありませんよね。
午後、税務署にて借地権の打ち合わせをしてきたのですが、気持ちよくなって来ました。
あまり、居心地の良いところではないのですが・・・。(笑い）
話を借地権へ戻しますが、以前にもお伝えしたように最近の借地権の相談にて多いのが、借地権者(土地を借りている方＝建物所有者）が底地権者(土地所有者）に借地権を返したいと言う相談です。
借地権を返したいと言うことが相談なの？
と思われると思いますが、借地権は、一般には、当事者の合意による解除のほか土地の使用目的を変更するための
借地契約の更改、借地権の一方的放棄、存続期間の満了、更新権の放棄、旧借地法における建物の朽廃などにより消滅するのですが、
借地権が消滅した場合には、当然に借地の無償返還が行われることになります。
しかし、その借地権の建物が存在する限りにおいては、借地権の存続期間が満了したとしても、借地権者の請求により法令にてその更新をすることは可能なのです。
税務上においても、借地権の消滅が必ずしも無償返還が認められる正当な事由に該当する訳ではありませんの注意が必要なのです。
ちなみに、勝手に消滅させると、譲渡税や譲与税がかかりますので必ず相談してください。
今日は、全ての資料と当事者から聴取したことを踏まえ、借地権の解除が認められるかの最終の打ち合わせだったのですが、｢認められる｣と言う返事をいただきひと安心です。
これで、今年に入って同様の相談は３件で３件ともあらゆる資料などをそろえて無事、解決しております。
借地権と言うのは法的・税務的・市場的に異なる考え方をする特殊な権利ですから、皆様記気をつけてください。
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投稿者 飯島 : 17:51
2006年03月26日
「空き巣対策」不動産コーディネーター 飯 島 誠
朝方から曇り空でしたので、今日は天気が良くないのかと思っていましたが、午後からは、暖かく春らしい陽気となりました。
今日は、朝から数件の打ち合わせがあり、公園の横などを通りかけることが多かったのですが、お花見などをしている家族もありました。
毎年想うことなのですが、一日くらいゆっくりとお花見をしてみたいものです。
これから、税務署・税務局・市役所など打ち合わせが続きますので、今年も難しいようです。(残念！）
４件の打ち合わせのうち１件の方のご相談と言うのは、最近お持ちのアパートでたて続けに空き巣に入られたようでこのような場合、どのようにすれば良いかアドバイスしてほしいとのことです。
現在は、管理を委託せず自ら清掃などを行っているようなのですが、ご夫婦と一緒に現地を見てきましたが、本当にきれいにされていました。
ただ、やはり空き巣に入られたところは外から見にくいところでした。
以前、警察から聞いた話ですと、独自調査資料によると、空き巣の住宅への侵入方法の約７割が「ガラス破り」によるもののようです。
空き巣は目撃されることを嫌うため、侵入になるべく時間をかけず、５分以内に侵入できなければ７割近くの泥棒がその家をあきらめるというデータもあるようです。
開口部で防犯性については、特殊中間膜を挟み込んで、熱と圧力をかけて接着した「防犯ガラス」が効果的といわれています。
強い衝撃により亀裂は四方に広がりますが、なかなか貫通には至らず、侵入までの時間をかせぐことができることのようです。
そして、防犯ガラスと並んで効果的なのが「防犯フィルム」です。
その他には、照明を増やす方法などです。
私は、相談をいただいた方には、照明を増やす方法と併せて、外から見にくい部分をミラーを設置して外から見えるようにする方法をアドバイスさせていただきました。
防犯ガラスや防犯フィルムは非常に効果はあると思うのですが、費用もかかります。
ミラーなどは量販店で安く購入できますので、死角をなくす方法としては、最適と考えているのです。
建物にも設置するため、また、その方のお知り合いの工務店と現場で打ち合わせを行うことで今日のところは終了しました。
皆様も死角がある場所はミラーなどの設置は効果がありますよ。
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投稿者 飯島 : 18:20
2006年03月25日
「地価公示に一喜一憂」不動産コーディネーター 飯 島 誠
近くの公園の桜も８分から９分咲きとなり、花見を行うのも来週中旬あたりがいいのではないでしょうか。
何でも予報ですと、火曜日、水曜日と天気崩れるようですのでちょっと心配です。
しかし、ここ数年は３月に開花して４月のはじめには散ってしまい、入学式などは葉桜ですから、なんとなく物足りなくなってしまいました。
今日、売却相談・借地権相談と打合せを行ってきましたが、売却相談の方のところへお伺いして、お話ししていましたら、
先日発表された地価公示の新聞を見ながら、｢飯島さん、家の近くがこれだけの価格だから、私の家はもっとやすいのかなぁ｣と心配顔でした。
地価公示による近隣の価格から、道路付(北・南・西・東）によって価格も異なりますし、基準面積よりの大小・土地の形状・道路面よりの高低差・隣接建物からの距離など色々な要素によって異なるのです。
ご自宅の家のなか、外などを見ながら、ご説明して行きましたら、ご主人の顔がニコニコほころびだしてきました。
当初は、心配していましたが、近隣の地価公示の基準点は北道路、ご相談いただいた方は、南道路なのですから。
この方、以前から相談をいただいていますので、正直購入を考えている方は２組ほどすでにいます。
そのことも話をすると、余計にニコニコし始めて、終いにはひとりでビールまで飲み始めてしまいました。
この方もそうなのですが、地価公示が発表されれば、されたで一喜一憂される方がおいでになりますが、そのようにあまり心配されなくても大丈夫何ですよ。
もし心配であれば、お近くの不動産屋さんへ、査定していただくのもいいかもしれません。
ただし、そのような事情であれば、不動産屋さんから多少の手数料を取られるかも知れませんが・・・・・。
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投稿者 飯島 : 18:37
2006年03月24日
「単利と複利そして不動産管理士」不動産コーディネーター 飯 島 誠
財務省より、国債、借入金、政府短期証券を合計した「国の借金」の２００５年１２月末の残高が８１３兆１８３０億円になったとの発表がありました。
昨年の９月末から１４兆１６２８億円増えて８００兆円を突破し、過去最大を更新したようです。
総務省の推計人口（１億２７７３万人）で割ると、生まれたばかりの赤ちゃんも含め国民１人当たり約６３６万６０００円の借金を抱えている計算です。
しかし、ものすごいスピードにて借金が増えていきます。
昨日は、地価公示の発表にて地価があがったと盛り上がっていたのに、今日は借金の発表でまた、盛り上がるのでしょうか。
この｢国の借金｣の話題が出るたびに、思うのですが「人口ひとり当たりにして○○○万円」と言いますが、その時にこの金額を支払った場合には、所得税・住民税や相続税が１０年間無料になるとかないのでしょうか。
そのようなことが現実になれば、結構、支払う人はいるのではないでしょうか。
まぁ、冗談ですが、このままだといくらまで借金が膨らむのか不安ですよね。
これは、借金の話ですが、逆に預金が膨らんで行くのはいいものですよね。
それでは賃貸事業においてはどのようにすればよいのでしょうか。
まず、単利と複利の違いってご存知でしょうか。
私が、ブログでよく話題にしているＩＲＥＭのセミナーでは、単利と複利の違いの基礎的部分からみっちり勉強させていただくのですが、今日は、私が覚えた部分をご紹介してみます。
単利とは、元本に対してのみ利息がつくことです。
１００万預けて１%の単利だと翌年から１０１万、１０２万、１０３万、１０年経っても１１０万なのです。
株の投資で考えてみますと、１００万円の株価のものを所有しているとして１万円の配当が出ます、そうすると、私は、１万円使ってしまうのです。（税金は考慮せず。)
その後、株価は維持していると考えて、翌年以降も同じことの繰り返しが続くと考えてください。
私は、毎年１万円使っています。当然、元本が保証されていても資産は増えるはずもないのです。
それでは、複利の場合はどうでしょうか。
複利とは利息が出るたびに「元本＋利息＝次の元本」として算出されます。
１００万を預けて１%の複利だと翌年は１０１万になり、この１０１万が元本になります。
その翌年は１０１万の１%が利息となるので１万１００円となります。
そして１０年後には、１１０万４６２２円となり、単利のときより４６２２円も増えるわけです。
こんな金額すくないじゃないか！と言われる方もいると思いますが、もっと多い金額にてもっと高い金利で運用すれば、かなりの違いが出てくるのです。
不動産の事業でも同じことです。
毎年の管理をしっかり行い、それに見合った賃料をいただき、運営費を減らす。
当たり前のことなのですが、修繕費の項目を作り、必要な修繕を行い、賃料のアップならびに今までの水準を保つことにより出た配当(＝キャッシュフロー）なわけです。
預金は、金利で配当が決まりますが、不動産事業は不動産管理士で決まるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 19:21
2006年03月23日
「公示価格」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今年 の公示地価が、国土交通省より発表されました。
全国の全用途平均では前年比５．０％の下落となり、１４年連続のマイナスでしたが、東京都心部の住宅地は１７年ぶり、商業地は１４年ぶりの上昇 （東京都心部の全用途平均では１５年ぶりの上昇） となったようです。
また、東京圏の周辺都市や、名古屋圏、大阪圏でも上昇地点や横ばい地点の広がりがみられたようです。
ただし、横ばい、上昇と言ったところ確認すると開発地域や交通アクセスの良いところと言った具合です。
その地域をはずれると、やはり価格の値下げには歯止めがきいていないと言ったところでしょう。
土地の上昇を喜ぶはずの不動産業界に身を置いてはいますが、今回の地価公示を見る限り、低かった地域はそのまま低く、高い地域がより高くなっているといった完全なる２極化の様相を呈してきたようです。
今日も、オーナーと同行して、税務署へ借地権と相続について打ち合わせに行ってきたのですが、たまたま担当者の方と物納の話があり、日本も本腰を入れて路線価などを使用するのを止めて事業用については、ＤＣＦ（ディスカウントキャッシュフロー）法にて評価をする時期にきているのではないかという話をしてきたばかりです。
不動産鑑定士に依頼すれば事業用物件はＤＣＦ法にて評価出せるのですが、現在の日本ではＤＣＦ法を使いこなせる人材が少ないのも事実でしょう。
私が加盟させていただいているＩＲＥＭではＤＣＦ法について徹底して勉強をしていますので、今後、何とか相続税評価についても税務署と協力ができればと考えてもいます。
税務署のある担当官などは、「市場調査・物件調査そしてＤＣＦ法を専門的に使えると言うことで近い将来そのような方へ、依頼をすることにあるかも知れませんね。」とまで言っていただいているのです。
※半分は冗談だと思いますが・・・・・。
たとえば、今後現状のようんい路線価で事業用物件を評価した場合、あと数年で間違いなく物納した方が有利なる筈なのです。
ＤＣＦ法というのは以前にもご説明したとおり、その物件が持つ収益性にてその価値を求めるものです。逆に路線価の計算方法は、事業に向き、不向きの物件を問わず評価しますので、間違いなく地域性の悪い物件を持つオーナーは物納した方が有利となるのです。
現在においても、物納を極力減らそうとしているのに、それも事業用物件の物納ですから、間違いなくここ数年でＤＣＦ法が浸透するはずなのです。
この機会に皆様もＣＰＭという資格に興味を持っていただければと思います。
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投稿者 飯島 : 21:50
2006年03月21日
「賃貸市場は転換期」不動産コーディネーター 飯 島 誠
すでに結果はご存知だと思いますが、野球の「聖地」アメリカで、日本代表が世界一になりました。
おめでとうございます。
私も、お客様のとの打合せをしながら、テレビを見させていただいておりました。
試合中、２組の方との打ち合わせがあったのですが、２時間ほど居いたわりに仕事の話は３０分ないくらいでした。
しかし、一時は自力での４強入りが消滅したり、がけっぷちからはい上がってつかんだ頂点ですから、王監督はじめ日本の選手たちは、本当に嬉しいんではないでしょうか。
国旗を背負っての真剣勝負で、野球の面白さを堪能させていただいました。
がけっぷちと言えば賃貸住宅も同じような状況ではないでしょうか。
以前にもお話しましたように日本の総人口は今年をピークに来年以降減少していきますが、世帯数は８年後の２０１４年まで増え続けると予想されています。
小家族世帯の増加が賃貸需要を後押しする、というわけです。
今でも、土地活用といえば賃貸住宅が一番と言われていますが、今後考えていかなければならないのは賃貸住宅市場が、「貸し手市場」ではないと言うことです。
「貸してやる」という意識から「借りていただく」という入居者の志向に転換しなければ競争に負けてしまうでしょう。
このような考え方は、築年数を経た既存物件に限らず新築の賃貸住宅にも限らずにも当てはまることです。
たとえば、単身者用の１Ｋで言えば、入居者のニーズを満たす基本的な条件として、「バス・トイレは別」・「フローリング床」・「８畳以上の洋室」・「室内の洗濯機置場」・「二口以上のコンロ」・「インターネット対応」などとなります。
ファミリータイプとしては、「広めのＬＤＫ、２ＤＫより１ＬＤＫ、３ＤＫより２ＬＤＫと言う風に。」「開口部の広さ＝日当たり」・「玄関ホールの独立」・「広めのユニットバス、最低でも1216以上「洗面・脱衣室の独立型」などが基本条件となるのではないでしょうかです。
そして単身者用・ファミリータイプ共通として「防犯面の強化」・「エアコン」・「収納アップ」などでしょう。
今年も、不思議と思っているのは、未だに２ＤＫ・３ＤＫといった昔ながらの新築賃貸住宅が建てられているのです。
新築当時はなんとは満室にはなるのでしょう。しかし、４年後あたりには、なかなか成約まで至らない物件よ空室が目立ってくるのではないでしょうか。
要するに、ハウスメーカーや建築業者は市場調査などを行っていないのではないでしょうか。
一番大切なのは、市場調査だと思うのですが・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 18:20
2006年03月20日
「利回りの要素」不動産コーディネーター 飯 島 誠
以前、相続の件にてお手伝いをさせていただきましたお客様から、連絡がありました。
その方の知人で現在所有する土地に建築業者に依頼してアパートを建築するようなのです。
そこで、私にその建築業者の収支が正しいのか見てほしいとの依頼です。
その建築業者の担当者の説明が最終段階に来て、荒っぽくなったのが依頼の原因のようなのです。
私の仕事の都合上、今日の段階では、その収支計算、土地の場所、測量図などをＦＡＸしていただき、内容を確認しました。
その内容なのですが土地が１２０坪であり、アパート建築の費用は諸経費を含めて総額１億２０００万円程のようです。
そして、見込みの賃料総年収は年間１２０９万円のようです。（平均賃料が７．２万円で１４世帯、ちなみに１部屋３０㎡の１ＬＤＫでＲＣ造）
これを単純利回りで計算してみますと、
１２０９万円（総年収）÷１億２０００万円（建築費）＝１０．０７％
これだけですと非常に良く見えます。
しかし、インターネットで賃料相場を見る限り、建築業のプランはごく当たり前の１ＬＤＫですから、平均賃料７．２万円は無理でしょう。正直なところ平均６．５万円といったところではないでしょうか。
そうすると、総年収１０９２万円となりますので、
１０９２万円（総年収）÷１億２０００万円（建築費）＝９．１％
そのほかにも稼働率が１００％と言うのは今後考えにくいはずです。
相談の場所から言って、新築から５年程度は高い稼働率としても、その後は稼働率が低下すると考えておいた方が良いでしょう。 ちなみに、インターネットだけで調べてみてもその周辺はかなりの空室物件があるのが判明します。
他にもメンテナンス費用として リフォーム費用、清掃費や管理会社に支払う管理手数料、仲介業者に支払う広告料、点検費用などがあり、長期修繕積立費用としては外壁の塗装、給湯設備の交換費用など、
それに、未回収損など４％程度を予定しておく必要があります。固定資産税・都市計画税の税金や火災保険や設備に対する保険など計算に入れなくてはなりません。
また、賃料下落により、予想を下回る年収になることも想定しておく必要もあ、借入をするようですので、金利が上昇した場合のことも考えておく必要があります。
ちなみにもっと間取を食工夫してＲＣでは木造や軽量鉄骨にすれば、断然利回りは良くなるはずです。
実際のコンサルティングをする場合は、相続税対策などを考慮しながら、計算するので単純に言えません。
皆様は、少なくとも予想した利回りが大きく下がる要素があることを理解されたのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:09
2006年03月19日
「入居希望者様へ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今週1週間は、入居希望者の来店数が管理の数にのぼりました。
通常であれば、３月の２週目あたりまでの来店数が多いのですが、今年に限っては３月いっぱいまでかなりの来店数が予想されます。
今日など、事務所に誰もいなくなるという事態まで起こってしまいました。
本当にありがたいことです。
２１日の火曜日に国立の結果が発表になるようですから、水曜日から２６日の日曜日までは、かなりの成約率を見込んでいるのですが、どうなるのでしょう。
今後、当社の管轄する地域に物件を探しに来られる方のために、地域の特性についてお話しておきましょう。
通常、ワンルームの専有面積は１８平米前後が中心です。
間取りの詳細は、玄関からキッチン、水まわり、トイレそして居室部分が６畳前後に収納という具合です。
現在、市場に出ているタイプですとバス・トイレの一緒のタイプが多くですね。
ここ数年は、「バス・トイレ別々の方が使いやすい」・「居室ももう少し広く」、との声が多くなってきております。
ここ１．２年の新築では２０平米以上が増えています。
お部屋として使えるスペースとして考えると７畳～８畳程のお部屋も出てきました。
また、要望に応えるようにバス・トイレは別々、ガスコンロ、さらにＩＨのキッチンも登場しております。
収納部は大きなポインで「より多くの収納を。」と言う声も有りますが、さすがに学生向けの予算ですと収納は、１間程度のクローゼットが大半となっております。
クローゼットに洋服類を入れる場合には問題ないが、そのほかに寝具等を入れようとすると奥行きの問題など無理があるかも知れませんね。
和室の間取りですと、天袋のついているものありますので、便利かも知れません。
そのほか、またロフト付きなどの物件も数はすくないですがあります。
ただ、冷暖房の効率などを考えるとどうなのでしょうか。
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投稿者 飯島 : 18:48
2006年03月18日
「成年後見人制度」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昼間はいい天気だったのですが、夕方には風を伴う凄い雨でした。
この時期は、天気が変わりやすいですから、困ったものですね。
傘を持って出なかったものですから、打ち合わせの移動中にけっこう濡れしまいました。
話は変わるのですが、最近は高齢者の問題があちこちで話題にのぼることが非常に多いのですが、不動産の件においても、話題と言うよりは問題となっています。
不動産などを財産をお持ちの方が、高齢による様々な障害などにより、ご自身で判断が出来なくなって来ているのです。
今日も、その件にて打合せをさせていただきました。いわゆる成年後見人の制度についての打ち合わせです。
以前にもブログにてこの制度について触れておいたのですが、再度ご説明させていただきます。
成年後見人制度とは，判断能力が不十分な方々（痴呆性高齢者，知的障害者，精神障害等）の日常生活を法律的に保護する制度です。
たとえば，介護保険制度のサービスを受けるには，要介護（要支援）者本人と介護サービス指定事業者との間で契約を結ぶ必要があります。
この契約のための判断能力が不十分な場合、自分が損害を被るような契約を締結する恐れがあります。
このような日常生活における損害を受けないように，法律的に本人の権利を守る方法が成年後見制度なのです。
この制度は２つの制度があります。
まず、①家庭裁判所が法律の定めに従って後見等を必要とする人の判断能力の程度に応じて、成年後見人等を選任し，これに権限を付与する法定後見人制度。そして②本人が契約によって任意後見人を選任し、これに権限を与える任意後見人制度です。この２つの制度のうちどちらを利用するかは原則として本人の自由な選択になります。
それでは今までの制度と何が違うのでしょうか。
まず、成年後見人制度の特徴として成年後見登記制度が新設され（後見登記法）、今までの戸籍への記載が廃止されました。
また、裁判所書記官や公証人の嘱託により，登記所（法務局）に備える登記ファイルに所要の記載事項が記録されます。
本人等の一定の者に限り，その登記事項証明書が交付されます。そして配偶者が当然に後見人や保佐人になれた制度が廃止されたのです。
そして、家庭裁判所は，内容により適任者を複数選任できるようになりました。（法人も後見人として選任できるのです。）
そのほか、自分の判断能力に応じて必要な範囲で法律行為を代理してもらえるのも特徴です。
※成年後見監督人に加えて，保佐監督人，補助監督人の制度が新設され、自然人の他法人を選任することができます。
実際に法定後見制度を利用する場合には家庭裁判所に補助・補佐・後見の開始の審判を申立をします。
申立は，本人・配偶者・４親等内の親族・未成年後見人・未成年後見監督人・検察官等が行うことができます。（※民法上における申立権者。）
たとえば、本人に配偶者や４親等内の親族がいない場合、親族との音信不通の状態で「審判の申立て」を期待できない場合には、市町村長が申立てをすることができのです。
（老人福祉法，知的障害者福祉法，精神障害者福祉に関する法律の規定による申立てと言います。）
申立人が本人の住所地の家庭裁判所に申立書を提出します。
１．申立書は，家庭裁判所に備えてあります。
２．申立書に添付するもの
戸籍謄本，後見登記事項証明書
３．申立時の納入金
申立手数料・通信用切手・登記手数料
※後見や保佐の開始の審判での鑑定手続のための鑑定費用が必要になるときもあります。
４．期間は４ヶ月から５ヶ月程度が目安となっているようです。
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投稿者 飯島 : 20:12
2006年03月17日
「連帯保証人の変更」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨夜の嵐は凄かったですね。
変える頃には、道端に色々なものが飛ばされていて、車のテストコースみたいでした。
今日は、昨夜とうって変わって暖かい１日でした。暖かいと言うより、暑かったですね。
明日が土曜日と言うこともあり、会社帰りにビールを飲んで帰られるかたも多いのではないでしょうか。
早いもので、明日は彼岸の入りですね。「暑さ寒さも彼岸まで」と言いますから、これからは、暖かくなってきますので、気持ち的にも明るくなってきます。
これから業務上多くなるのが、更新です。
この更新の際、毎年多くなるのが、連帯保証人の署名がもらえないと言うことです。
たとえば、更新時において連帯保証人に連絡をしますと、「連帯保証人は受けません。契約者とは、２年間だけの約束だったので、降ります。」という答えをされる方が、なぜか毎年増えるのです。
この場合、どのようにすればよいのでしょうか。
この場合、連帯保証人の主張が認められるか、がポイントになるのでしょう。
「契約者との間では２年間だけ保証人を受ける」となっているようですが、貸主および管理会社（仲介業者）はその約束など知る術もありません。
当然ながら、契約書には、更新の際も連帯保証人を引き続き受ける旨、記載があります。
契約期間満了の際には定期借家契約以外には契約が更新されることが前提となっているはずです。
それでは、どのようになるかと言いますと、貸主が更新を拒絶しても正当な事由がない限り、法定更新されてしまいます。
普通賃貸借契約というものは、特に断りがなくとも更新されることが前提となっていますので、連帯保証人は、その契約が更新されることを承知で引き受けたと解釈されるのです。
つまり、連帯保証人は降りることが出来ないのです。万一、降りたい場合には、貸主が承諾する別の連帯保証人を用意する必要があるのです。
このような事案は毎年と言っていいほど、あります。
当社では、連帯保証人になる際には、最低電話連絡のうえ、連帯保証人を受ける承諾書をいただいているのですが、同じようなことが起きるのです。
今年は、そのようなことがないことを祈りたいものです。
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投稿者 飯島 : 19:32
2006年03月16日
「なぜ？そうなるのか」不動産コーディネーター 飯 島 誠
この時期は、オーナーとの打ち合わせが多くなります。
今年は全て入居が決まっているといっても、今後における修繕の必要・原状回復のオーナー負担・賃料の変更など様々なことが予想されます。
決まっているから今、話さなくてもいいんではないか。とお考えの方もおいでになると思いますが、この時期だからこそ、真剣に話を聞いてくれるものです。
今日も２件のオーナーのお宅に伺い今の現状、そして今後の動向などをお互いに確認してまいりました。
このように、市場動向などきちんと確認し、把握していただいているオーナーの物件と言うのは正直、空室がほとんどないと言うのもまた現実です。
我々から持て、このように、現状を把握しているオーナーはビジネスとしてキチンとして考えが出来ているのでしょう。その結果が先程お話した空室ゼロにつながっているのではないでしょうか。
話は変わりますが、空室を持つオーナーへ次に質問をいたします。
「今の空室をどのようにして満室にすればいいのでしょうか。」
①賃料を下げて募集する。
②５０万円の予算でリフォームし、現状の家賃で募集を行う。
②現状のままで当社に全力を挙げて努力してもらう。
あなたなら、どれを選ぶでしょうか。
オーナーにとって一番良いのは③でしょう。基本的にオーナーの文句はここに集中するものです。
しかし、現実問題として、空室は続いているのです。それでは、不動産業者の募集方法は悪いのでしょうか。もし、余りにも不動産業者が怠慢であれば業者を変更するのも１つの手だと思います。
問題は、不動産業者の考えを聞き、空いている原因を冷静に理解することが重要なのでしょう。
②の方法は、５０万円でも賃料据え置きの効果があるのか、リフォームして本当に成果があるのか、という問題出てくるはずです。
①の場合には賃料を下げれば本当に決まるの？といった疑問が出るのではないでしょうか。
賃料を下げると言うことは、市場から考えてどうしても物件の持つ力がその賃料しか取れないと判断した際に下げる場合、と決まらないから一応賃料を下げて見るか、と言う２通りの考え方があると思います。
もし、賃料を下げると言う結論になった場合の問題は、他の入居者の家賃をどうするか、来年も賃料が下がり続けるのではないか、入居者の質が落ちないか、などでしょう。
それでは、①②③のうちどれが正しいと思うでしょうか。
私は、答えはないと考えています。
大事なのは、空室の理由（市場分析など）を正確に掴み、入居希望者がいくらの賃料であれば住むに値するか判断し、将来的な視野で考えることにより結論が出てくるのではないかと考えています。
そして、なにより現在入居されている方をを大切にし、アンケートなどで現状の考えなどを確認することなども必要なのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 18:28
2006年03月14日
「対分譲マンション」不動産コーディネーター 飯 島 誠
当社の管理している物件に入居されている方で新築マンションをご購入された方にお会いしました。
新築マンションの売れ行きが相変わらず好調のようですね。価格の手頃感と低金利が購入意欲を後押ししているのだと思います。
不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、今月の首都圏での供給数は新築マンション２６０物件、１万４６６５戸の分譲が予定されているようです。
先月が約１万６０００戸でしたから先月比ですとやや足踏み状態とはいえますが、依然、高い水準を保っているとの情報です。
エリアで見ますと東京２３区が９６物件、５６９１戸と突出し、横浜・川崎が５３物件、３０４９戸、千葉県が３７物件、２７１４戸と続いているようです。
特に東京２３区では、大規模物件と呼ばれる総戸数２００戸以上の物件が６物件も予定されており、中には１物件で総戸数が１０００戸を超えるメガマンションも含まれているとのことです。
ちなみに、首都圏で総戸数が５００戸を超える大型物件も３件あります。
参考までに、パークシティ豊洲(江東区・豊洲駅・総戸数１４８１戸)・ザコスギタワー(川崎市中原区・武蔵小杉駅・総戸数６８９戸)・パークシティグランデ新浦安(浦安市・新浦安駅・総戸数５５０戸)です。
その他には、湾岸エリアでは品川シーサイドレジデンス (４２３戸)、キャナルファーストタワー (４１８戸) 、内陸エリアではレイディアントシティ向ヶ丘遊園イタリア街区 (３８２戸)、ビーサイト(３６１戸)、ベルディオ三鷹レジデンス (３６１戸)となっております。
しかし、どこからこれだけの世帯が集まってくるのでしょうか。不思議ですね。
以前は、「買いたいのだけれど、買えないから賃貸に住む！」という賃貸にお住まいの方の意見と言うのは非常に多かったと記憶しております。
しかし、今では「買う必要がない。」とか「気に入った物件がない。」そして「賃貸の方が気が楽。」という賃貸にお住まいの方の意見が、賃貸需要層の中心を構成しているようです。
と言うことは、今後「いつかは分譲マンションを購入する！」と考えている人をを賃貸マンションに留めておくと言うことは非常に難しい問題です。
それでは今後において、分譲マンションに負けないために安定経営を実現するにはどうすればいいのでしょうか？
まず、当然ながら地域の分譲マンションを充分に調査することではないでしょうか。
※価格・間取・設備・支払い条件など。
その次に、それらの分譲マンションとの差別化を明確にすることでしょう。
分譲マンションに勝負を挑んでも仕方がないですから、競合のリスクを軽減するような工夫する必要なのでしょう。
どのようなことかと言えば間取り、たとえば少なくても３０㎡以上の１Ｋや１ＬＤＫをつくるとか。
※分譲マンションには１Ｋ、１ＬＤＫの数が圧倒的に少ないですから単身者向け物件のニーズは、賃貸市場ではこれからも堅調だと予想出来るはずです。
我が国の人口は減っていくのに世帯数はまだ増え続ける、という予想からも、単身世帯の増加傾向が見えてきますので、この世帯をどのように取り組むかなのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 18:52
2006年03月13日
「土地評価補正」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、寒かったですね。午前中に税務署・法務局、午後からオーナーとの打ち合わせが３件あり、ほとんど外に出ていたのですが、雪まで舞っていましたのでびっくりしてしまいました。
税務署へ書類を提出に行ったところ、相続税について質問に来られた方に税務署の署員の方が確定申告であまりにも忙しいもので、私が質問されてしまいました。
何でも、その方、相続の発生により税理士の頼んでいるようなのです。
しかし、インターネットで検索していたら、不動産の評価方法が色々あることが記載されていて、頼んだ税理士がしっかりやっているのか、不安で税務署に尋ねてこられたようなのです。
ところが、この確定申告ぎりぎりで大忙しの税務署に来ても、署員は忙しくて対応できない状況です。
それが、たまたま居合わせてた私に質問が来たということなのです。
質問の内容は土地の評価の仕方でしたので、答えていいのか迷ったのですが、簡単なことでしたので答えてしまいました。
要するに相続税を計算するうえで、土地はどのように評価したらいいのか？と言う内容です。
まず、評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の２つがあります。
このうち路線価というのは、主に市街地に適用される方式で、それぞれの道路に価格を付けて、その道路に面している土地は、その道路に付けられた価格で評価をします。
例えば、路線価１５０，０００円の道路に面している２００㎡の土地の概算による評価額は１５０，０００円×２００㎡＝３０，０００，０００円となります。
土地の相続税評価額は、毎年１月１日の期日をもって改訂し、これを８月の上旬に公表するのです。
従って、平成１７年分の路線価は、平成１７年１月１日から平成１７年１２月３１日までの相続に適用されます。
この路線価は、税務署の資産課税部門が備えている「路線価図」によって調べることができ、路線価図においては、各路線に１㎡当たりの価額が１，０００円単位で示されています。
そして、評価を行う場合には、この路線価はその土地の形状により次のような補正を行うことが出来るのです。
奥行価格逓減
土地の奥行き距離に応じて価格が逓減するから「奥行価格補正率表」により補正を行う。
側方路線影響加算（角地加算）
角地は利用価値が高いから「側方路線影響加算率表」により補正を行う。
二方路線影響加算（裏面加算）
表と裏に道路がある土地に適用される手続きで「二方路線影響加算率表」に基づき加算する。
袋地・不整形地の減額
「間口狭小補正率表」「奥行長大補正率表」等を用いて減額を行う。
このほかにも、相続税基本通達により、多様な補正方法がありますので、ご質問のある方は、お問い合わせいただければ、お答えさせていただきます。
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投稿者 飯島 : 19:51
2006年03月12日
「相続税遺産隠し（脱税）」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は風が強い１日にでした。
車でバイパスを走っていましたら前の車が右へ、左へと風に流されていましたし、一般道を走っていればゴミや看板が飛んできました。
急になにかが飛んできますと本当に、怖いものですね。
ちょっと古いニュースですが、今月の３日付で父親から相続した約５０億円の遺産をスイスの金融機関に開設した口座に隠すなどの手口で約２５億円を脱税したとして、
「トモエタクシー」（本社・大阪府守口市）元社長の西井良夫容疑者を相続税法違反の疑いで逮捕したと言う記事が出ていたのを覚えておられるのではないでしょうか。
父親の遺産のうち約５０億円を隠して相続税約２４億円を脱税した疑いだと言うことです。
しかし、５０億円を隠すのもすごいですよね。相続税の脱税額としては過去最大の額なのです。
５０億円隠すのもすごいですが、父親が残した遺産は約８２億円だと言うから余計びっくりです。
今年はじめには、旧経団連会長で新日本製鉄名誉会長だった故斎藤英四郎さんの長男の元新日鉄常務が、遺産の割引債などを隠して相続税約９億８千万円を脱税したとして、
今年１月に東京地裁で懲役１年８カ月、罰金１億６千万円の実刑判決を受けていますから、「２度あることは３度ある。」で、また、あるのではないでしょうか。
しかも、新聞では見かけなかったのですが、この脱税をされた方、なんと「適正な申告納税を目指す」納税協会の役員を務めていたのですから、大笑いですよね。
脱税なんかしても、申告者や調書を見ればあらかた何をしているのか分かるのですから、やらなければいいのに。と思うのですが・・・・・。
タクシー会社の社員は経済的にも恵まれていないと聞きます。自分の会社の社員が経済的に大変なのに自分だけがおいしい思いをすることだけを考えているのですから、社員はたまったものではないでしょう。
常識ハズレの貯蓄に励んだ挙句、脱税が告発されたことで会社のイメージダウンも免れないでしょう。
やはり、人はコツコツ働かなければダメなのでしょうね。
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投稿者 飯島 : 18:25
2006年03月11日
「消費者金融」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、消費者金融大手のアイフルとグループ企業が利息制限法で定められた上限金利を上回る利息を取っているのは違法として、アイフル被害対策全国会議の全国３０道府県で３０５人が過払金返還など総額３億１２５万円の支払いを求める訴えを同日一斉に起こすという記事が出ていました。
アイフルグループに対する一斉提訴は昨年７月にもありました。
要するに、利息制限法の上限金利（１５～２０％）で計算し直すと過払いになっているとして返還を請求するというわけです。
以前から、問題となっているのが、出資法による上限金利と利息制限法による上限金利に乖離があると言う点です。
いわゆる、グレーゾーンと呼ばれているものですね。
出資法と言うのは、金融会社の利息は、いくらでも高く出来るというわけではありません。
当然ながら、上限の金利が決まっています。
そお金利を定めているのが出資法という法律です。
この法律は、数年おきに、金融情勢などに応じて見直しや引き下げが行われて来ており、最近では平成１２年の６月に行われた改定によって、上限金利は現在の２９．２％まで引き下げられました。
そしてもう一方の利息制限法は、裁判による調停・口頭弁論・弁護士に依頼した場合などに、契約当初から現在までの取引を、利息制限法に引きなおした金額で計算の見直しの際、登場する法律なのです。
この利息制限法は、融資を実行した際の金額によって利率が決まっています。区分としては、１０万未満・１００万未満・１００万以上と３段階に分かれています。
次に利息制限法と出資法での金利の違いを確認してみましょう。
金額 出資法の金利 利息制限法の金利
１０万未満 ２９．２％ ２０％
１０万超～１００万未満 ２９．２％ １８％
１００万超 ２９．２％ １５％
と以上のとおりです。
どれだけ違うかは、計算をすれば差は歴然とするはずです。
このような、金利の違いによって、その取引の長さによっては払いすぎのケースもあり、このような状態になると過払いとなります。
過払いと言うのは、利息制限法で引きなおして計算をしますと逆に余分に払いすぎてしまっている状態の事で、これは場合によっては払い戻しの請求を行う事も出来るのです。
そのような手続きの事を過払い請求といいます。 今回のケースはこれに該当するのだと思います。
ただし、銀行などの貸し渋りが続いたとき、消費者金融によって命が助かった人がいるのも事実です。
その反面、銀行は今では消費者金融と手を組んで共同経営を行っているのも事実です。
あとは、皆様各自でお考えください。
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投稿者 飯島 : 19:16
2006年03月10日
「生活空間マンション」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日午後から、日ごろからお世話になっています建築会社の新築賃貸マンションの内覧会に行ってきました。
この賃貸マンションの特徴は、ルネス特許工法という、各階の床下に価値を持たせる独自の１階２層方式工法と呼ばれているものです。
簡単に言いますと、今回の内覧会の１部屋の間取りは１ＬＤＫの４０．８０㎡なのですがその床面積の４割が床下収納として利用が可能となる工法なのです。
在来の工法との違いについては、
①上下階の騒音が軽減（実際体験してきました、かなり静かなので驚きました。）
②床面積の４割が床下スペースに出来る。
③床下スペースが取れますので、設備点検が非常に楽になるということ。
などなどです。
デメリットとしては、実際に建築されて入居者から生活におけるデーターが取れていないこと、それに他の同規模のマンションと比べて賃料は必ずアップできるのですが、賃料の設定も市場調査を十分行う必要は出てくるでしょう。
ただ、じっくり現地を内覧させていただき、担当の方よりお話を伺ったのですが、私、個人の意見としては、非常に興味深く、今後、賃貸マンションをご検討の方はじっくり相談される価値は十分にあると考えています。
在来工法より、生活空間がおおよそ１．５倍に広がる計算だと思います。それに、今までは、
「専有面積」＋「バルコニー面積」＋「床下収納」＋「ＤＥＮ・ロフト」だったのが今回の工法ですと＋「生活空間面積」となるのでしょう。
今後、物件の自体に力があるのか、ないのかによって賃料の設定、入居率が変わってくることが目に見えていますので、楽しみのある工法ではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 19:50
2006年03月09日
「老朽化賃貸住宅」不動産コーディネーター 飯 島 誠
サラリーマン不動産道場をご存知でしょうか。
サラリーマンの方向けの不動産サイトなのですが、私も週に何度か読まさえていただいており、非常に勉強になるサイトです。
今回、石橋 克好（㈱松屋 代表取締役）社長が「サラリーマン流 賃貸管理の実務ガイド」のＤＶＤ・ＣＤを出されました。
石橋社長は、なんとＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮ２００６年度エレクト（副会長）であり、２００７年度会長候補なのです。
凄いですね！
その石橋社長なのですが、サラリーマン不動産道場のサイトを見ていただければ解るのですが、非常に若く見えるんですよね。
同サイトに掲載されている猪俣さんより、確か２つほど上だったと思います。
※別に猪俣さんが老けて見えるということではありませんが・・・。
正確はと言いますと日本が大好きで、不動産についても非常に精通していて細かところまで理解をされている方です。
皆様もこの機会に是非ＤＶＤ・ＣＤを購入されてはいかがでしょうか。
私も是非購入したいと考えています。
それでは、賃貸管理とは、どのようなことを言うのでしょうか。
ここ数年と言うのは、私が業務を行っております藤沢方面でも新築の賃貸住宅が毎年建築されております。
新築の賃貸住宅というのは、稀なケースを除いて満室になることだと思います。
その逆に老巧化した賃貸住宅はどのように対処するべきなのでしょうか。
当社の管理させていただいている賃貸住宅も老朽化による修繕が必要となる時期にきております。
オーナーの悩みも「空き室」・「入居者のトラブル」そして「老朽化した賃貸住宅の問題」なのです。
老朽化した賃貸住宅は建替えすればよいのでしょうか。
老巧化した賃貸物件こそプロパティー・マネージャーの腕の見せ所ではないでしょうか。
まず、老朽化した賃貸住宅はどのような道を歩むのか考えて見ましょう。
建築から２０年、３０年も経てばどのような賃貸住宅も老朽化し空室から賃料値下げの波に飲まれることでしょう。
その結果、利益が少なくなり、修繕どころの騒ぎではなくなります。そして、さらに老朽が進んでしまうのです。
老朽化により当然のごとく賃料の値下げをせざるを得なくなります。そして利益がさらに減ってしまうという「悪循環」に飲まれてしまうのです。
では、家賃の値上げをすればいい訳ですよね。
「老朽化した賃貸物件で値上げなど出来るか、馬鹿にするな！」と言われる方が多いと思います。
もちろん現状のままで値上げなど当然にできません。「老朽化→賃料の値下げ」という悪循環から脱するためには、値上げできるグレードに建物を修繕する必要があります。
「修繕＝グレードアップ」であり、値上げをすることが可能なのです。
仮に、値上げを不服として入居者が退去し空室になればそれはそれでもいいのではないでしょうか。
空室になれば、その部屋の中も修繕することができます。
悪循環を脱するには、まずその建物の品質を向上させる必要があるのです。
そのためには値上げをすることが一番の良薬だといえます。
女性だって、そうではないでしょうか。
肌のお手入れを常にされている方は本当に美しく、きれいに見えます。
建物だって一緒ですよね。
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投稿者 飯島 : 18:52
2006年03月07日
「３つの感動」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日の下見に続いて、今日は３０件程ワンルームを中心に見てきました。
時間も空いた、という関係もありますが、今後の入居希望者への情報提供にも不可欠ですので、まとめて見てきました
しかし、短時間に３０件はきつかったです。
話は変わりますが、入居希望者を物件に案内するときに「お客様には３回感動を与えなければならない。」とオーナーなどに話をしたりします。
物件を気に入っていただくために、お客様を３つのポイントで納得させなければならないのです。
それでは、３つのポイントはどのようなことでしょうか。
まず１つ目は、物件の外観です。
通常、不動産業者の営業マンは、物件の全体をお客様に見ていただくはずです。実際に入居した際には当然ながら毎日のように外観を見ると思います。
その際、「きれいな外観だなぁ」と思うか「汚い外観だなぁ」と考えるかは大変な違いなのです。
オーナーとしては、物件の外観にいつも気を配る必要があるのでしょう。
２つ目は、エントランス・通路・階段です。
きれいに掃除して清潔感がある床などは気持ちの良いものです。
自転車が氾濫していたり、郵便受けが汚いとガッカリしてしまうでしょう。
聞いた話ですと、人の目線のうち７割以上が下（床）にいくと言われているのです。
それだけ、エントランス・通路・階段は大事にする必要があるのです。
３つ目は部屋に入ったとき見た目です。
ほこりが積もっていたり、変な臭いのするような、不快な状態を見せられて気に入るわけがありませんよネ。
清潔感、明るさ、広さをできるだけ演出する必要が当然にあるのです。
スリッパ、芳香剤、花一輪など、さりげないおもてなしの気持ちが大切だと思います。
たとえば、私もそうなのですが、旅行に行く際のホテルなどを選ぶときは、まずパンフレットを見て決め増すよネ。
そして、実際に現地に着いて外観を見たときに、“期待とおり”の感動があるのか、あるいは“期待はずれ”なのかの１つ目の結果が出るはずです。
そして、ロビーを見て判断して、最後に部屋の順に評価して行くものです。
すべてに満足すれば、また、来年も来よう、となるものです。
入居希望者がこの賃貸住宅に住み続けたいと考えるのも同じ事だと考えるのですが、いかがなものでしょうか。
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投稿者 飯島 : 18:33
2006年03月06日
「管理による資産価値の違い」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、午前中の契約終了後、午後から市役所との打ち合わせがあり、早めに終了しましたので、久しぶりに賃貸物件の下見と不動産業者へ空き家の情報を持参し、入居者のあっせんをお願いしてまいりました。
下見をしながら、考えていたのですが、私が参加させていただいているＩＲＥＭのセミナーでアメリカでは不動産の価値について「この物件がいくら稼ぎ出すか」で決まると教えていただきました。。
たとえば、年間１０００万円の収入が得られるなら、利回りが１０％とすると１億円の価値（１０００万円÷１０％）がある、と考えるのです。
日本の場合ですと、土地が１坪の単価がこれぐらいだから、土地だけで○○○○万円、建物は○○○○万円かかってるけど減価償却して○○○○万円で合計いくらでしょう。
と、このように計算をするのが普通ではないでしょうか。
しかし、これからの賃貸住宅の価値は、いくら稼ぎ出すかで決まるのです。
土地と建物で１億円かかったとしても、５００万円しか収入がないならその不動産の価値は５０００万円です。※利回り１０％を基準にした場合
去年は５００万円の収入があったのに、今年は空室などがあり、３００万円の収益しかないとしたら、価値が５０００万から３０００万円に下がったことになります。
オーナーさんは、ご所有の賃貸住宅を売ることはないと思いますが、もし売るとしたらどれだけの価値があるか、常に考えることは大切なのではないでしょうか。
賃貸経営というのは、その価値を高めていくことだと思います。
なぜ、このような話をしたのかと言いますと、私が見ていた物件というのは、平成４年に建築された物件ですから、築１４年といったところでしょうか、その当時は、斬新的な建物と言うことで人気があったようなのです。
しかし、今では、周りの植栽が多い茂っているは、ゴミ置場は常にゴミが捨ててある状態なのです。
きちんと、管理会社へ依頼して、手入れすれば入居率が必ず上がるのは目に見えているのですがもったいないと言うほかありません。
なぜ、このような状態になってしまっているか不思議ですようね。
実は、この物件は、相続でご兄弟が相続されたようなのですが、３人名義になってしまっており、このご兄弟が相続でかなり揉めたようなのです。
その揉め方がひどく、誰も率先して管理をせず、現在のようになってしまっているのです。
やはり、管理をしていない物件は、さびれて行くのですね。
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投稿者 飯島 : 19:44
2006年03月05日
「広大地評価」不動産コーディネーター 飯 島 誠
本日、１組相続の相談にお見えになりました。
いくつかある財産（土地）について広大地の評価使えるのかどうかを確認したい。と相談に起こしになられたのです。
この広大地の評価と言うのは、次のような内容なのですが第１種低層住居専用地域については、無条件にて利用できますが、その他の用途地域ですと利用できないケースがあるので注意が必要なのです。
また、有効利用されているか、いないかという部分も判断材料となりますのでご注意ください。
話を聞いていると、他の不動産業者に尋ねたようで、その時には、「広大地は使えます。」と言う判断をいただいたようなのですが、税務署などに確認したところ不安になり、再度当社にお見えになったようなのです。
お客様のケースもそうなのですが、広大地を数箇所お持ちなのなのですが、国道に面したところも多く、用途地域も第１種低層住居専用地域以外の場所もお持ちです。
残念ながら、国道に面した部分は、①第１種低層住居専用以外の住居地域であり、②ロードサイド店舗用に賃貸にて貸しているため、有効利用が出来ていると判断され、広大地の評価は利用できません。
この広大地評価といいますのは、一昨年（平成１６年６月４日）に評価基本通達が改正のうえ、評価方法が大幅に改正されたのです。
従来の広大地の評価方法は、その広大地について「宅地開発指導要綱」等に基づき経済的に最も合理的であると認められる開発行為を行おうとした場合に公益的施設用地となる部分の面積を求め、残りの有効宅地化比率を基に広大地補正率を求めていました。
実務的には、測量図や開発図面を作成する必要がありました。また、ケースにおいては、不動産鑑定士に依頼して評価を算出していたのです。
広大地については、その広大地を有効利用（例えば、宅地造成）したとした場合に「宅地開発指導要綱」等に基づき、道路や公園などの公益的施設を整備しなければなりません。
この公益的施設は売却できませんので、相続税における広大地の評価についても評価減の方法が定められていました。
改正により、次の計算式により補正率を算出することが可能になったのです。
広大地の地積
広大地補正率 ＝ ０．６ － ０．０５ × ――――――
１０００㎡
例）２０００㎡の土地の場合、広大地補正率は
２０００㎡
０．６ － ０．０５ × ―――― ＝ ０．５
１０００㎡
となり、仮に３億円の評価ですと、３億円×０．５＝１．５億円の評価となります。
ちなみに広大地の評価額は、従来の方法に比べて多くて３０％ぐらいは下がると言われています。
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投稿者 飯島 : 19:09
2006年03月04日
「レポートは大事な味方」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日のひな祭り、女の子のお子様のおいでになる家庭では、にぎやかに過ごされたのでないでしょうか。
私も娘が二人いますので、一緒にひな祭りを過ごさせていただきました。
ここに来て進めていた相続、交換、借地権売買など抱えていた案件が一つひとつ完了してきましたので、今日は、久しぶりにホットした気分です。
ただ、週明けからは、税務署に提出する借地権に関するレポート、固定資産税の評価替えに伴う確認作業など仕事が待っていますので今日、明日はその打合せのみの予定です。
ブログの中で、よく「税務署・市役所などにレポート提出する。」と言っていますがなぜ、レポートを提出するかご存知でしょうか。
たとえば、税務署へ借地権の相談にお伺いいたします。その相談内容が借地権と認定されるか、されないか。としましょう。
その際、通常の打合せでは関係書類を持参のうえ、担当官と打ち合わせ行います。
基本的にはこの形が多いと思いますが、この方法ですと担当官の受け取った考えにて結論が出てしまい、こちらサイドの考えとは違った方へ進む可能性が強くなるのです。
それでは、どのようにするのかといいますと、今までの経緯をすべて記載のうえ、こちらが考えていることなどの要点をまとめたうえで、通達など税務署が認めている通達文などを列記するのです。
ちょっと、分かりづらくなってしまいましたので、まとめて見ますと、
①経緯の説明。
②借地権として認定されないであろう根拠の明示。（※ここは自分の考えです。）
③通達などにより認定されない根拠の明示。（通達などに説明。）
④要点のまとめ
と言ったところでしょうか。
このようなレポートを提出しますと、税務署の担当官の方も各項目について十分調べていただけますので、こちらの考えに沿った形で返事をいただくことが出来るのです。
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投稿者 飯島 : 18:03
2006年03月03日
「建物名称使用」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日のニュースで京セラがプロ野球パ・リーグのオリックス・バファローズ本拠地である大阪ドームの命名権を取得した、と発表がありました。
その結果、４月１日から「京セラドーム」という名称になるようです。
命名権と言うのは、球技場などの施設に名前をつける権利 のようです。
アメリカでは、スポーツ施設の建設や運営に必要な資金を調達するため、命名権の売却は経営におけるひとつの手法として定着していると言うことを聞いたことがあります。
命名権を買い取る企業の側には、施設の名前に自社の商品やサービスなどを使うことで、知名度をアップさせるという広告宣伝の役割があり、大阪ドームは、年間約３６０万人の集客があり、メディアに取り上げられる機会が多いことから、京セラグループの認知度向上に大きな効果があると判断したのではないでしょうか。
ちなみに、そのほかの命名権となりますと、
①グリーンスタジアム神戸は「ヤフーＢＢスタジアム」と変えて、現在は、スカイマークエアラインズの「スカイマークスタジアム」となっています。
②福岡ドームは「福岡ｙａｈｏｏ！ＪＡＰＡＮドーム」。
③楽天の本拠地・宮城球場が「フルキャスト宮城スタジアム」。
④西武ドームが「インボイス西武ドーム」と名前を変えているのはご周知のとおりです。
私たちの業界でも似たようなものがあります。
「建物名称使用権」というもので、商業系ビルに多いのです。
たとえば、住所を記載する場合など、せっかくビルを借りてイメージアップを図ろうとしている際に、自社のイメージに合わないような名前のビル名ですと「カッコ悪い」ですよね。
どうせなら、自社の社名を入れた名称にしたいとか考えるものです。
そのような場合、オーナーから建物の名称使用を借りるのです。
当社も数年前から契約書に「建物名称使用料」についての欄があります。使用料については、まだ、なじみがないと言うのでマチマチです。
オーナー様は、これだけでも収益アップを狙えますし、借りる側は、先程もお話したとおり、イメージアップにつながり、双方に喜ばれると思います。
ご検討されてはいかがでしょうか。
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投稿者 飯島 : 19:32
2006年03月02日
「まだ間に合う！空室対策」不動産コーディネーター 飯 島 誠
学生用アパートを経営されているオーナーにとってこの時期に入居が決まっていないと気がかりで仕方ないと思います。
私も、気がかりになっていますので、他人事では済まされない気持ちです。
３月に入りあと３週間で今年１年の運命が決まると言っても過言ではないでしょう。
それでは、今からどうすれば良いのか一緒に考えて見ましょう。
私が良く使うのが秤の原理です。※多分皆様も使っていると思います。
秤があるとします。秤の左側には、オーナー所有の賃貸物件の価値を決める要素が乗っているのです。
賃貸住宅の価値を決める要素とは「立地条件」・「建物の状態」「設備状況」そして「サービス」です。
そして反対側の右に乗っているのが、この賃貸住宅の対価、いわゆる「賃料」と「賃貸条件」となります。
この秤のバランスがとれている時、空室はないはずです。
長く空室になっている物件があるものを、この秤で考えると、大抵思い当たる部分が見つかるものです。
その場合には、秤のバランスが右に傾いてしまっているはずなのです。
この原因さえ、分かればどのように処理すれば良いのかおのずと結論がでてきます。
しかし、この秤に気づいているのもかかわらず、直そうとしないオーナーがいるのも現実です。
そのようなオーナーは気がついた時には、１年間部屋が空室のまま、と言った状態になってしまいます。
そのようなことにならないためにも、きちんと理解をしていただきたいものです。
話は戻りますが、それでは秤が理解できたらどうするのかと言いますと、物件の価値をあげるか、賃料を下げるのか、または条件を緩和するか、の部分しかないはずです。
空き室対策として考えた場合、、まず手をつけるべきは「サービス」を向上させることです。
次に、エントランスや通路・階段の清掃による第一印象。
その次に「設備」と「建物」について、低予算でしかも早めに出来ることを考えるべきです。
そして「賃料」を下げる前に「賃貸条件」を考えるべきです。
入居費用(敷金・礼金・保証金など)を少なくする、フリーレントにする、あるいはペットや年齢や国籍などの制限を緩和するなどです。
「賃料」の値下げは、サービスや設備など、やるべき事をやった上で最後に取る手段ですから、早めに結論を出してはかえってマイナスですから気をつけてください。
あと３週間頑張りましょう！
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投稿者 飯島 : 19:11