不動産奮闘記: 「更新料」不動産コーディネーター　飯島誠

2006年02月18日

今日は、朝から寒かったですね。なんと言っても風が冷たいですよね。

「暑さ、寒さも彼岸まで」と言いますから、あとあと１ヶ月です。

寒さにめげず、頑張りましょう。

午前・午後１件の相談を受けました。

午前中のかたは、息子様へ生前贈与をしたいので方策を教えていただきたいと言う相談。午後からの方は、賃貸経営をされている方で、入居が更新料を払ってくれないという相談でした。

更新料のご相談をいただいた方は、現在、アパートを８世帯貸しており、そのうちの一人の方が、更新契約をせずに、更新料を支払わないということです。

賃貸借契約書の条文がどのようになっているのかが問題となっていますが、更新および更新料の条項には、
「更新に関しては、期間満了の２か月前までに貸主、借主協議のうえ決定します。」
「前項の更新する場合には、借主は貸主に対し更新料として新賃料の２か月分を支払うこととする。」
と記載されています。

入居者、借主の言い分として、新賃料も据置で問題はないが弁護士に相談したところ、「この条項は、合意更新の場合であり、法定更新の場合には、更新料を支払う義務はない。」とのことであり、更新料の支払を拒絶しているようなのです。

このような解釈をされる方って以外に多いんですよね。

この相談者には、以下のようにアドバイスをさせていただきました。

不動産賃貸借契約において賃貸人が、更新料を請求できるのは更新料の合意があり、その金額が合理的である場合です。

そして合理的額とは、更新料が毎月支払う賃料（管理費を含めて）の３か月分くらいまでと解釈されているのです。

判例では、契約書中の文言・前後関係によっては、更新料の合意は、合意更新の場合であって、法定更新では更新料を支払い義務はないと判示するものもありますが、相談者の契約書を確認したところ、合意更新を行い、そのうえで合意更新を前提とした更新料に私には確認ができます。

そして、何より「新賃料」についても疑義がないことです。

このような場合、いきなり、判例がどうだ、こうだと言って、相手を打ち負かしても全く意味がありません。更新料の支払があっても、その後、退去してします可能性があります。

時期の悪いときに退去されてしまえば、そのまま空室と言うことも考えられます。

再度打合せを行った方が良いのではないでしょうか。

この事案については、どのような流れになるか、そしてどのような方策をとるのか、を説明させていただきした。取り急ぎ、相談者から話をしていただき、それでダメなら私が調整に入ると言う結果にて今日は終了いたしました。

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投稿者飯島 : 2006年02月18日 20:12