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2006年02月28日
「保証債務」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も寒かったですね。皆様、風邪などひいておられないでしょうか。
ついに、私も風邪をひいてしまいました。
昨日の朝から寒くて仕方なかったのですが、帰ってから体温を測りましたら、なんと、３９度を越えていたのです。
女房や子供からは、「熱があるの解らないの！」終いには、「おかしいんじゃないの！」と言われる始末です。
「体力を付けないといけない」と思い、夕食をとってから寝ましたら、朝には３７度台まで下がり、今日一日頑張って仕事することが出来ました。
ちなみに、午前中に医者に行って薬をもらってきました。
しかし、熱を測るまでは、なんともなかったのですが、いざ、熱があると分かるとけっこうぐったり来ますね。どうしてでしょうか。
今日は、お客様との話の中で話題となった保証債務についてお話いたします。
保証債務の履行とは、銀行などから融資を受けた人が借入金の返済ができなくなり、その保証人が自宅を売却して債務者に代わって返済することなのです。
この場合、マイホームを仕方なく売却してその譲渡代金に税金が通常どおり加算されたのでは、気の毒ということもあり、次のような条件を満たせば、その所得がなかったものとみなされ所得税、住民税が通常より安くなるように計算されます。
①保証債務を履行するための資産の譲渡であること。
②保証債務の履行に伴う求償権を行使することができなくなったこと。
③保証人本人が求償権の放棄をしていないこと。
④手持ち資金で、保証債務の履行をしてその後に不動産を売却する場合には、保証債務の履行をした日からおおむね１年以内に行うこと。
⑤保証人となる時点で債務者の破産が予想できなかったこと。
です。しかし、いくら控除されるからと言っても保証人になるのは、金額などを考慮して気をつけたほうが良いですよ。
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投稿者 飯島 : 19:34
2006年02月27日
「管理の違い」不動産コーディネーター 飯 島 誠
この時期、賃貸を行っている会社は大変な急がしさだと思います。
当社も賃貸管理がメインですのでこの時期はバタバタしております。
しかし、この時期ほど管理会社の違いが明確になる時期はないのではないでしょうか。
なぜかと言いますと、通常、数件の物件の中から１つの物件を決める借主は、物件を見るたびに管理の違いを確認できます。
たとえば、最寄り駅から１０分以内であっても、ゴミ置場やエントランス、廊下などの共用部分が汚れ放題だったらあなたはどのように感じるでしょうか。
その逆に、最寄駅から１０分以上であり、築年数が経っている物件でも、行き届いた清掃やきちんとしたゴミの管理が、下見時の好印象につながり入居につながる場合もあります。
また、日常的な管理やメンテナンスなどを計画性を持って行うことにより、物件の寿命を縮めかねないトラブルを早期に発見することができ、補修やリフォームにかかる費用を低く抑えることにもつながります。
アパートやマンションの管理清掃は、最低でも週に１回は必要になるでしょう。
また、そのぐらいの頻度で掃除を行わなければ、第一印を良くする事は難しいのではないでしょうか。
常日頃の定期的な清掃のほかにも、ちょっとした工夫で第一印象をよくすることが可能です。
たとえばエントランスあたりにある各戸の郵便受です。
投げ込まれたチラシがはみ出していたり、床に散乱したりして見苦しい場合が少なくありません。
こんなときは、郵便受けの下にごみ箱を置いておき、入居者が捨てやすくするだけで効果大です。
部屋のネームプレートは、入居者が変わったら必ず取り替えてあげることも大事です。
そのほか、各廊下などに備え付けられている消火器、ホコリなどがたまりやすい場所ですので、きれいに拭いてあげるとイメージはかなり違うものです。
さらにエントランスや階段の踊り場などに観葉植物を置くといった、さりげない演出も、第一印象アップには効果的です。
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投稿者 飯島 : 19:06
2006年02月26日
「財産リスト」不動産コーディネーター 飯 島 誠
午前中、次女の幼稚園へリズム発表会のため、女房と長女といってきました。
リズム発表会と言うのは、各クラスにて合唱１曲、合奏２曲の計３曲を発表するものです。
私は、当然ながらビデオ担当なのですが、最近つくづく「腕の筋肉が落ちてきたなぁ」と感じます。
皆様も経験あると思われるのですが、片手でビデオを持って数分経つと震えてきますよね。
それが、最近ホント感じるようになってきました。
如何せん、撮ったビデオをテレビで再生すると、画面が微妙に動き、見ずらくて仕方ないです。
唐突ですが、今日は女房の○○回目の誕生日です。
いつもお世話になっておりますので、ケーキで家族４人お祝いしたいと考えております。
また、話は変わりますが、先ほど、打ち合わせが終わった方との話の中で、「相続で一番大事なのは何ですか。」という質問をされました。
正直、いくつかの要素があるのですが、この方には「財産リスト」とお答えさせていただきました。
と言いますのも、この方は、一代にて財産を築きあげられた方なのです。
自分の築きあげた財産と言うのは、その後どのように変化していくのか気がかりだと思い、その答えをさせていただきました。
やはり、その方も今ある財産がどのようになるのか、特に平等に分けられるのか、争族にならないか、など気にしているようでした。
この「財産リスト」って大事なんですよ。自分で築いた財産なら､全ての財産を把握している思いますが､その財産を金銭に換算した場合の評価ってご存知でしょうか。
万一のとき。相続に伴い課税される金額など気にかかるのではないでしょうか｡
遺言を作成のうえ財産の分配を記載するときなど､それぞれの評価を知ったうえで分配しておかないと､後々争族の元にもなりかねません｡
それでは、どのようにすればよいのか言いますと、まず、自分の全財産をリストアップすることをお願いいたします｡
このリストを作成していただければ､いざ相続が発生したときも､残された家族にとって貴重な資料となり、その後の手続きがスムーズに行くのです｡
また、事業などを起こされている方は､顧問の税理士などの関係者が財産の全容を把握していると思われますので､顧問の税理士など専門家に一任すれば済むでしょう｡
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投稿者 飯島 : 18:57
2006年02月25日
「サラリーマン・オーナー」不動産コーディネーター 飯 島 誠
売却相談のため、現地を見に行ったところ、「不動産屋さんですか？」と声をかけられ、
「そうです。」と応えたところ、その方は、売却相談の２件隣のアパートのオーナーとのことでした。
そのオーナーの方と話をさせていただいていたところ、なんとその方、サラリーマンでアパートを２年前に購入されたようなのです。
なぜ、アパートに投資をしようと考えたのか。家族のこと。税務のこと。など３０分ほどお話を聞かせていただきました。
しかし、若くして投資をされている方は、バイタリティーがあります。
こちらが勉強させていただきました。
話は変わりますが、個人がアパートやマンションなどの不動産の貸付け事業を行なう場合には、その賃料についての所得は不動産所得となります。
不動産所得は他の給与や年金、配当などの所得と併せて課税されます。
この不動産所得を税務署に申請することにより、青色申告となるわけです。
青色申告・白色申告と言いますが、その違いはどのようなことでしょうか。
青色申告とは、白色申告に対する特例で、いくつかの特典が与えられています。
青色申告の特典
青色申告の特典の主なものとして、以下のようなものがあげられます。
①青色事業専従者給与の必要経費参入
②純損失の繰り越し控除
③青色申告特別控除
④各種の特別・割増償却などです。
①と②は非常に重要なことです。
通常、所得税では、生計を一にしている配偶者や親・兄弟など親族に対しては、仕事を手伝ってもらった対価として給料の支払を行い、経費とすることについて認められていないのです。
しかし、青色申告の場合には、これらの親族に給与が支払える仕組みになっているのです。
※事業的規模（一定の規模以上で不動産賃貸業を行っている場合）に限ります。
そのほかに所得税では、不動産所得が赤字になってしまった場合など他の黒字の所得との通算ができることになっています。
他の所得との通算をしても、なお赤字ある場合、青色申告においてはその赤字を翌年以降に繰り越すことが認められているのです。
これを純損失の繰り越し控除といい、３年にわたり繰り越すことが出来るのです。
賃貸物件の建築当初は支出が多いものです。
たとえば、借入金の利息、不動産取得税、登録免許税、抵当権の設定費用や保証料、測量費までけっこうな金額になります。
資金面では採算があっても、減価償却費の計上等により、税務上は赤字になることも多いものです。
白色申告では打ち切られてしまう赤字なのですが、青色申告なら翌年以降３年間において繰り越すことができます。
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投稿者 飯島 : 18:37
2006年02月24日
「個人情報？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、昨日と違い雨模様の寒い一日でした。
朝、起きてやはり一番にテレビのスイッチを入れました。
ご存知のとおり、荒川静香さんが金メダルです。
村主さんもすごかったですね。
荒川さんといえば、２００４年に世界王者に輝いたとき、テレビで見ていたのですが、その時の印象として非常に顔の表現がすばらしい人だなぁと言う記憶があります。
その後、聞いた話です顔の表現を出すために、かなりの訓練をされていたと聞き、荒川さんを見るたびに顔の表現を気にしてみていたものです。
金メダル、本当におめでとうございました。
市役所へ借地権の地代調査のため、過去３０年間分の固定資産税の税額の取得へ行ってきました。
過去５年分までは、税額の証明書が発行されるのですが、それ以前については別に申請をする必要があるのです。
底地権者の依頼もあり、３０年の固定資産税の税額と地代とのい比較を行うための調査なのですが、年度の替わる次期と言うこともあり、１週間ほど時間がかかるとのことでした。
借地にて貸されている方は、一度推移を確認するためにも、遡った固定資産税を調べてみるのもよろしいのではないでしょうか。
そして、ちょっと驚いたのですが、４月１日から市役所へ備え付けられている公図が廃止となるそうです。
理由としては、個人情報の漏洩につながるということのようですが、どこが個人情報なの？と首を傾げたくなりました。
構図と言うのは、法務局にのみあるものだと思われている方が非常に多い（不動産業者もあまり知りません。）ようなのですが、市役所のも公図はあります。
なぜ？公図が市役所にあるのかといいますと、固定資産税をかけるうえで、その土地が誰が所有しているのか、どのような形状なのかを確認するためにあります。
では、なぜ市役所の公図がなくなるだけでびっくりするのかと言いますと、公図は通常、法務局にて取得して、その物件がどこにあり、隣接している筆が誰が所有しており、現地と相違がないのか調べる必要のある図面です。
その公図に、たまにですけど、何らかの理由により地番がついていない筆があるのです。
地番がついていないと言うことは、公的な所有があるということなのですが、現地と照らし合わせて公的な土地とは考えられない筆もあります。
その際には、法務局に旧公図（従前の図面）と言うものがあり、その図面に番号があるか確認するのです。
しかし、この旧公図にも記載がない場合があり、その際には、市役所の公図を確認するのです。
なぜかと言うと、市役所は各土地の所有者に対し、固定資産税などの税額を求めますので、１００％の確立で地番が記載されているのです。
その地番を元にまた、法務局にて所有者を確認出来るといった我々にとっては大事なものなのです。
法務局では、閲覧が可能な公図が市役所では閲覧が出来ない。まして、公図には所有者の住所も氏名も記載されていないのですから、不思議なのです。
個人情報が違う方へ進んでいる気がするのは私だけでしょうか。
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投稿者 飯島 : 18:52
2006年02月23日
「相続税額計算順序」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、暖かい１日でしたね。
月曜日から事務所を空けていた関係で、お客様のお宅などを回っていたのですが、コートなど必要ありませんでした。
暖かいと、気持ちまで楽しくなってきます。
話は変わりますが、今朝、庭に出ましたら庭に植えているパンジーが２まわりほど大きくなっており、梅の木の花もかなり咲いていました。
ほんの数日、家を空けていただけなのに、急に春めいていたのには驚かされました。
この時期は、季節の変化が激しいんですね。
数日間、事務所も空けていた関係で朝から連絡・打ち合わせなどで先程、やっと書類の整理が終わりました。
しかし、事務所に来て仕事があるのは嬉しいものです。
先程、相続税の計算の順序についての質問メールをいただきましたので、ここでご質問にお答えいたします。
１ 各相続人の課税価格の計算
まず、相続や遺贈及び相続時精算課税の適用を受ける贈与によって財産をもらった人ごとに、課税価格を次のように計算します。
●取得した財産の価額－非課税財産の価額－債務及び葬式費用の価額＋相続開始前３年以内の贈与＝各人の課税価額 ※１０００円未満切捨
※みなし相続や相続時清算課税制度により贈与を受けた額も含まれます
２ 相続税の総額の計算
相続税の総額（相続人全員の）は以下のように計算します
①上記１で計算した各人の課税価格を合計して、課税価格の合計額を計算します。
●各相続人の課税価格の合計＝課税価格の合計額
②課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いて、課税される遺産の総額を計算します。
●課税価額の総額 － 遺産に係る基礎控除額
※５０００万円＋法定相続人数ｘ１０００万円 ＝課税遺産総額
ご注意
法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、相続したものも含めた数にて算出します。
法定相続人のなかに養子がいる場合の法定相続人の数は、次のとおりとなります。
（１）被相続人に実子がいる場合は、養子のうち１人までを法定相続人に含めることができます。
（２）被相続人に実子がいない場合は、養子のうち２人までを法定相続人に含めることができます。
③上記②で計算した課税遺産総額を、各法定相続人が民法に定める法定相続分に従って取得したものとして、各法定相続人の取得金額を計算します。課税遺産総額 Ｘ 各法定相続人の法定相続分 ＝ 法定相続分に応じる各相続人の取得金額 ※１０００円未満切捨
④上記③で計算した各法定相続人ごとの取得金額に税率を掛けて相続税の総額の基となる税額を算出します。
●法定相続分に応じる各相続人の取得金額×税率＝算出税額
⑤上記④で計算した各法定相続人ごとの算出税額を合計して相続税の総額を計算します。
３ 各相続人ごとの相続税額の計算
次に上記で計算された相続税の総額を、現実の遺産の配分の課税価額に応じて比例配分して、遺産をもらった人ごとの税額を計算します。
●相続税の総額 ｘ 各相続人等の課税価額÷課税価額の合計額＝各相続人等の税額
※相続税の総額は、１００円未満は切り捨てます。
４ 各相続人の納付総額の計算
上記３で計算した各相続人等の税額から、各相続人固有の各種税額控除額を差し引いた残りの額が各相続人の納付税額になります。
財産をもらった人が被相続人の配偶者、父母、子供以外の場合、税額控除を差し引く前の相続税額にその２０％相当額を加算（２割加算）した後、税額控除額を差し引きます。
子供が被相続人より先に死亡しているときは孫について加算の必要はありませんが(代襲相続の場合）、子供が被相続人より先に死亡していない場合で被相続の養子である孫については加算する必要があります。
※配偶者の税額控除、未成年者控除、障害者控除、相次相続控除など
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投稿者 飯島 : 23:21
2006年02月20日
「自己破産の勘違い」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、朝からセミナーで先ほど戻ってきました。
久しぶりに、渋谷から田園都市線、小田急を乗り継いで帰ってきましたが、電車の中はギュウギュウ詰めの状態でした。
通勤の方は、毎日あの状態でしょうから、本当に大変なご苦労だとつくづく感じさせられました。
セミナーの途中に知り合いから連絡があり、その知り合いが破産について相談ありました。
その本人が自己破産するというわけではないのですが、教えてほしいとのことです。
自己破産について話していると、結構勘違いしているですよね。
まず、自己破産によって周り近所にその事実が知らてしまうのでは？と心配する方が多いのですが、そのような心配はまずないといっていいでしょう。
破産手続開始決定を受けても戸籍や住民票に記載されることありませんので、お子様の就職や結婚などに影響はありません。
しかし、破産者の本籍地の市区町村役場の破産者名簿には記載がなされるのです。
ただし、第三者が勝手に見ることはできません。また、免責決定を受けると破産者名簿からも抹消されます。
また、破産手続開始決定は官報に掲載されますが、一般人が官報などを見ることはまずありませんし、裁判所から勤務先の会社に連絡がいくようなこともありませんので、会社をクビになるようなことはありません。
そのほか、選挙権や被選挙権などの公民権は喪失することもないのです。しかし、破産者は弁護士・司法書士などの職に就くことはできなくなるなど一定の資格制限があります。ただし、免責決定を受ければ、この資格制限もなくなります。
そのほか、信用情報機関にいわゆるブラックとして登録されてしまいます。
この登録機関は、信用情報機関によって多少の違いがありますが、およそ５年～１０年と言われています。
このブラックリストに登録されると、その期間は銀行やサラ金からお金を借りたり、クレジット会社からカードの発行を受けることが困難となりますが銀行や郵便局に預金をしたり、公共料金の引き落としまでができなくなるわけではありません。
簡単に列記しますとこんなところでしょう。詳細について後日お話させていただきます。
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投稿者 飯島 : 23:06
2006年02月19日
「なぜ？契約書」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、朝から書類の作成に追われています。
今まで案件だったものが徐々に解決しておりますので、その契約書など締結する書類などの作業を行っています。
書類というのは、どのようなことであっても面倒なもので、お客様から「書類って必要なの？」と質問されることは意外と多いものです。
ご存知の方も多いと思いますがら口約束でも契約は成立します。
では、なぜ。契約書など書類が必要なのでしょう。
じっさいにその時になって、｢そんな契約知らない」・「覚えてない」ととぼけられることも実際にありえます。
このとき、契約書などがないと証拠がないわけですから、何にもならないですよね。
このようなとき、証拠になるのが契約書なのです。
書類などで残しておけば、ごまかしは効かなくなるでしょう。だからこそ契約書が契約の成立に際し、必要となるのです。
相談のうち、何割りかは、書類を作成していないためにもめているのです。
お互いが納得し、当然の書類を作るわけですから、当たり前に書類は残すべきです。
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投稿者 飯島 : 14:26
2006年02月18日
「更新料」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、朝から寒かったですね。なんと言っても風が冷たいですよね。
「暑さ、寒さも彼岸まで」と言いますから、あとあと１ヶ月です。
寒さにめげず、頑張りましょう。
午前・午後１件の相談を受けました。
午前中のかたは、息子様へ生前贈与をしたいので方策を教えていただきたいと言う相談。午後からの方は、賃貸経営をされている方で、入居が更新料を払ってくれないという相談でした。
更新料のご相談をいただいた方は、現在、アパートを８世帯貸しており、そのうちの一人の方が、更新契約をせずに、更新料を支払わないということです。
賃貸借契約書の条文がどのようになっているのかが問題となっていますが、更新および更新料の条項には、
「更新に関しては、期間満了の２か月前までに貸主、借主協議のうえ決定します。」
「前項の更新する場合には、借主は貸主に対し更新料として新賃料の２か月分を支払うこととする。」
と記載されています。
入居者、借主の言い分として、新賃料も据置で問題はないが弁護士に相談したところ、「この条項は、合意更新の場合であり、法定更新の場合には、更新料を支払う義務はない。」とのことであり、更新料の支払を拒絶しているようなのです。
このような解釈をされる方って以外に多いんですよね。
この相談者には、以下のようにアドバイスをさせていただきました。
不動産賃貸借契約 において賃貸人が、更新料を請求できるのは更新料の合意があり、その金額が合理的である場合です。
そして合理的額とは、更新料が毎月支払う賃料（管理費を含めて）の３か月分くらいまでと解釈されているのです。
判例では、契約書中の文言・前後関係によっては、更新料の合意は、合意更新の場合であって、法定更新では更新料を支払い義務はないと判示するものもありますが、相談者の契約書を確認したところ、合意更新を行い、そのうえで合意更新を前提とした更新料に私には確認ができます。
そして、何より「新賃料」についても疑義がないことです。
このような場合、いきなり、判例がどうだ、こうだと言って、相手を打ち負かしても全く意味がありません。更新料の支払があっても、その後、退去してします可能性があります。
時期の悪いときに退去されてしまえば、そのまま空室と言うことも考えられます。
再度打合せを行った方が良いのではないでしょうか。
この事案については、どのような流れになるか、そしてどのような方策をとるのか、を説明させていただきした。取り急ぎ、相談者から話をしていただき、それでダメなら私が調整に入ると言う結果にて今日は終了いたしました。
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投稿者 飯島 : 20:12
2006年02月17日
「「先生」と呼ばれて」」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、すばらしいことがありました。
初めて、「先生」と言われてしまいました。
どうして、このようなことが会ったのかと言いますと、午前中に借地権の案件物件の現地調査に行ったのですが、たまたま、先日打ち合わせに同席された税理士の先生とばったりお会いしたのですが、その税理士の先生から、「先生」と呼ばれてしまったのです。
はじめは、誰のことを呼んでいるのか、正直全くと言って解らなかったのですが、その後の会話の中で私のことを読んでいるのかと気がついた次第なのです。
現場から車で帰ってきた際に現場では長靴を履いていたのですが、靴は忘れるは、スーツは忘れるはで、有頂天になっていた訳ではないと思うのですが、とんでもない思いをさせられてしまいました。
しかし、その税理士の先生から、「あなたは、お客様のために何とかしてあげたい。と言う気持ちが素直に伝わる人ですね。そして何より勉強をされている。これからも続けてください。」と言われたときには、素直に嬉しく、また、ありがたい気持ちでいっぱいになりました。
この先生の一言で今までの嫌なことが吹き飛んだような気持ちです。
「感謝の言葉」など全く期待などしてはいませんし、いらないのですが、また、お客様のために頑張ろうという気持ちにさせていただいた一日でした。
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投稿者 飯島 : 19:27
2006年02月16日
「確定申告」」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日の天候とうって変わって、今日は雨模様の一日でした。
一時の寒さとは違い、春が近づいてきたなぁと感じていたのは、私一人でしょうか。
気がつけば、すでに２月の中旬です。
そういえば、今日から確定申告ですね。確定申告といえば、申告が必要な方には事前に記載の仕方や必要な書類などをご説明させていただいておりますが、今年は早めに済ませておきましたので、確定申告の時期を完全に忘れていました。
確定申告で一番私が嫌いなのは、修繕費と資本的支出ですね。
これは、ＣＰＭになるための試験にも出てくるのですが、解りにくい。
正直、嫌いな分野です。そして、アパートなど賃貸経営をされている方でよく迷うのがこの「修繕費か資本的支出」なのかと言う点ではないでしょうか。
修繕費か資本的支出何が違うのかといいますと、賃貸住宅として貸している場合、内装の修繕や、エアコンの設置、リフォームなど様々な支出が発生いたします。
これらの支出は、「修繕費」とみなされればその年の必要経費になりますが、「資本的支出」とみなされれば、税務上固定資産計上し、減価償却を通じで数年間（耐用年数）の必要経費となります。
修繕費とは設備、建物の機能の維持・修繕のみに支出されたものであり、資本的支出は、固定資産の機能・価値の向上、耐用年数の延長をもたらすような支出を言うようです。
しかし、本当に解りづらいですよね。
なんでも、実務上ではフローチャートをもとに、「修繕費」と「資本的支出」を区分しているようです。
皆様は理解できていますでしょうか。
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投稿者 飯島 : 19:48
2006年02月14日
「合同セミナー」」不動産コーディネーター 飯 島 誠
宅地建物取引業協会湘南支部青年部会、女性部会合同セミナーを開催いたしました。
私が、青年部会の会長をさせていただいている関係もありましたが、ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮを代表してＣＰＭであり、ＩＲＥＭファカルティーである藤沢プロパン瓦斯㈱の山本泰然さんを講師に迎え「上手な投資」と題して公演をしていただきました。
協会の若手を中心に講義をいただき、不動産についてのあり方など再度、見直すいい機会になりました。
何事においても、現状に満足をしていては発展しないものです。
我々の業務においても様々な視点からとらえ、オーナーやお客様の要望に何が最適かを選択しなければなりませんので、成功されている方の話と言うのは、非常に参考になるものです。
見直しといえば、賃貸管理においても同じようなことが言えます。
賃貸経営においてオーナーの目的は、ほとんどのケース長期にわたり安定収益を確保することでしょう。
そのためには、何が大切かと言えば、入居者に“安全”で“快適”な住まいを提供し続けることです。
ただし、その目標よは反比例するように建物の設備は、老朽化の問題がでてきます。
当社に管理を委託される方の中には、新築当時は当社ではなく、他社へ依頼をされていた物件もあります。
依頼を受ける際、建物の年数などよって修繕計画をご提案させていただきますが、「壊れるまで取り替える必要などない。」と考える方もおいでになります。
しかし、考えて見てください、確かに修繕計画と言うのは何年ほどで耐用年数ですから、この時期に変えましょうという予想です。
オーナーが言われるのも良く理解は出来るのですが、もし故障などが起こり始めると、入居者からは不満が出ます。そして空室発生につながってしまうのです。
修繕計画をあらかじめ立てておく大切な理由はここにあるのです。
修繕のタイミングとして一番効率の良い時期を選ぶために、修繕計画が役に立つのです。
まして、今は入居者のニーズも多様化し、変化しています。
賃貸住宅に住む人の希望や動向を調査したうえで必要に応じた修繕維持を実施することが将来の安定収益確保につながるのです。
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投稿者 飯島 : 23:59
2006年02月13日
「相続税が廃止に！」」不動産コーディネーター 飯 島 誠
朝から打合せをさせていただいており、今日２件、明日２件と計４組の方との打合せになります。
その間に、市役所・税理士との打合せが入りますので、今日・明日はかなりのスケジュールになります。
ただ、お客様との打合せと言うのはどのような事案でもけっこう楽しいんでいますので、「嫌だ」という感はありません。
最後、「ありがとうございました。」の一言をいただくと、営業冥利に尽きるなとつくづく感じてしまうものです。
これから、税理士の先生との打合せがありますのでいってきます。
話は変わりますが、４年後、２０１０年においてアメリカで相続税が廃止されるのをご存知でしょうか。
なぜ、こんなことになったかといえば、２００１年、ブッシュ政権誕生間もない頃、税制改革の目玉として打ち出した政策なのです。
もう少し細かくお話すると、相続税の課税控除額を１０年間で段階的に引き上げることで、相続税を減税しながら、最終的に完全撤廃してしまうと言うことです。それが２０１０年なのです。
ただし、廃止は、２０１０年の１年間の時限措置で行われ、翌年２０１１年には相続税が復活し、最高税率も、６０％に戻ってしまうようです。
しかし、１年間であっても、相続税を完全撤廃してしまうなんて、考えられない。まして、日本では、本当に考えられないことですよね。
アメリカ国内でも、もともとアメリカ人は「生きている間に所得税がかかり、死んでからも相続税がかかるのは許せない。」と言う考え方が多いのですが、さすがにこの政策にはかなり議論が噴出したようです。
やはり、ブッシュ何をやらかすか全く理解不可能ですネ。
そのほか、この２０１０年について「確実に２０１０年に相続を実現する方法」といったかなりアブナイ意見が飛び交っているようです。
（相続新聞より一部掲載。）
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投稿者 飯島 : 17:33
2006年02月12日
「団塊の世代」」不動産コーディネーター 飯 島 誠
団塊の世代の退職ラッシュを迎え、シニアーツアーなるものが人気を集めているようです。
その中には、豪華客船による世界一周ツアーなどもあるようです。
ユーラシア大陸、アフリカ大陸、南アメリカ大陸、北アメリカ大陸を１４０日間で周遊するもので１人２５０万円からだそうです。
それもわずか１ヶ月で満室になる状況のようで、それに併せて、海外からも日本の団塊の世代に対して、注目も集まっているようです。
たとえば、台湾などは、５５歳以上の日本人退職者を対象に１８０日間の滞在を可能にしたビザを発行するようなのです。
「ジャパン・マネー」健在と言ったところでしょうか。
しかし、４ヶ月、５ヶ月自宅を留守にするということ自体すごいですね。
夫婦２人の生活ですと、その間、短期貸しで賃貸収入なども考えられますし、家具などを退かす、トランクルーム関係もいいでしょう。
家具などをどかすのが面倒な方は、留守宅の管理という、留守の間、管理会社が郵便物の整理、お部屋の換気、戸締りなどのサービスを提供するものまで行っているところ管理会社（当社もあります。）もあります。
この業界も色々なサービスを提供できるのではないでしょうか。
何はともあれ、団塊の世代をターゲットにした動きが今後も見られるようです。
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投稿者 飯島 : 13:31
2006年02月11日
「がんばれ！日本」」不動産コーディネーター 飯 島 誠
冬季オリンピックも始まり、また、ワクワクする日々が始まります。
私もスポーツをやっていたので、少しは選手の大変さがわかりますが、本番前の体調管理、精神面の管理は大変なことです。
代表の選手には今までの努力の積み重ねにて、ここまで来れたのですから、是非とも悔いの残らない試合をしていただきたいものです。
管理といえば、３月末までに退去される方の手続きも終了し、現在、入居者の募集真っ只中です。
他社の扱っている物件を見させていただくケースもあるのですが、お部屋の中を見れるというのは、当然に空室になっているからなのですが臭いが気になる物件をあります。
これは、定期的な換気（トイレは配管の設計上、水を流しておかないと悪臭が漂います。）などが行われていないのが原因なのですが、せっかくの外観など気に入られた方などがお部屋に入って、臭いで違う物件を申し込んでしまうこともあります。
この原因は、管理委託を不動産業者に委託されている方は、管理会社が定期的に換気などを行いますが、入居者の募集のみを委託されている場合には、このあたりが疎かになるのでしょう。
せっかくすばらしいアプローチを持っている物件でも、日ごろの管理が出来ていないと台無しです。
このような物件を見ていると非常に残念です。
当社の場合、管理委託を受けている物件には定期的な換気、簡易清掃など行っておりますが、管理を委託されていない物件においてもこの時期、定期的には出来ませんが、気持ちよく内見出来るようには心がけております。
現在、空室になっている物件をお持ちの方は、もう一度物件のコンディションを確認されてはいかがでしょうか。
ちなみに、空室があった場合の相続税評価はどのようになるのかと言いますと、
まず、宅地評価は、自用地価格－自用地価格×借地権割合×借家割合×賃貸割合＝自用地価格×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）となります。
ここで問題なのは、賃貸割合です。この賃貸割合はアパートのように独立している部分がある場合、独立部分の賃貸の状況にもとづいた割合になります。
ただし、次のような場合には賃貸されていたとして扱うことができますので、ご確認しておいてください。
①各独立部分（アパートの各部屋）が課税時期前に継続的に賃貸されてきた場合。
②入居者の退去後、入居者の募集がかけられていること。
③空室の期間中、他の用途に使用していないこと。
④賃貸されていない期間が一時的な期間であること。
⑤課税時期の後、賃貸が一時的なものでないこと。
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投稿者 飯島 : 20:07
2006年02月10日
「コーディネート」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今までお話させていただいております、借地権の問題にて双方のご自宅へ伺い、最終的な部分の調整が終了いたしました。
昨年の９月からの相談ですから、約５ヶ月そして今年に入り、すでに打ち合わせは１０回を超えておりました。
今回の底地権者（土地所有者）の方は、母屋のある土地の一画を３件の方へ借地権として貸してしまっているのです。
今、終了しようとしている案件というのは借地権の売買、いわゆる借地権者（建物所有者）から借地権を譲り受けると言うことなのです。
そして一画のまとまった土地にアパートを建築する計画を考えています。
もともとは、ひとりの借地権者から、「借地権を買ってくれないか。」の相談から始まり、買取ったら「売ろう」と相談していたのですが、場所がいいこともあり、先程お話したとおり、３人の借地権者から借地権を買取ることにしたのです。
これは、高齢である、所有者の相続も考えて節税効果も期待できることからコーディネートさせていただきました。
簡単な例に代えて、今回のコーディネートについてお話しますと、
相続税評価額は、建物時価の６割程度の評価であり、かつ借家としている場合には、その評価が７割に下がるのです。
たとえば、５０００万円のアパートを建築した場合、５０００万円×０．６.×０．７で相続税評価額は２１００万円程度に減少するわけです。
現状では遺産総額が１億円の人が、５０００万円の現金を出してアパートを建築すれば、遺産総額を７９００万円に減らすことが計算上は出来るのです。
相続税には、１件当たり５０００万円＋法定相続人１人当たり１０００万円の基礎控除がありますので、相続人が３人の場合、基礎控除は８０００万円で、１億円の遺産があれば２０００万円は課税対象になります。
それが、アパート建築によって非課税（遺産総額１億円→７９００万円、基礎控除；８０００万円）にすることができるわけです。
ちなみに、このアパート建築により、母屋の土地部分、アパートの土地部分、そしてアパート入居者専用の駐車場の土地の３筆に分筆登記を行い、１筆であった土地の相続税評価もかなり下げることが可能であり、アパートの土地部分、そしてアパート入居者専用の駐車場の土地は居住用土地として固定資産税まで下げることが可能となるのです。
そして以前にもお話したとおり、「相続時精算課税制度」が利用を利用して、２５００万円まで贈与税を非課税にすることが可能です。
贈与税の評価方法は、相続税評価額と同一ですので、５０００万円のマンションを子どもに贈与しても、評価額は２１００万円なので贈与税はかからないのです。
ただし、実際は、アパート建築をされる場合、融資を使われるケースがほとんどでしょうから、賃料、空室率など問題も多いですから、慎重に検討されるべきだと思います。
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投稿者 飯島 : 19:21
2006年02月09日
「すぐに出来る改善計画」不動産コーディネーター 飯 島 誠
毎日の冒頭の挨拶が「寒い」で始まる日が非常に多い、私のブログなのですが、「来週には春一番が吹くかも知れません。」という予報が今日、ついにでました。
実際は、急激に暖かくなるわけでもないのですが、気持ちが「楽」になってうれしいものです。
ただ、最近の天気予報は「ハズレ」が多いのが気にはなります。なんでも性能の良いコンピューターに変更するようです。
これで確立があがってくれれば良いのですが・・・・・・・。
「変更」と言えば、賃貸入居者の入れ替え時期に併せて「管理規約・入居のしおり」の見直しを現在進めています。
各オーナーによって要望などが異なるため、最近、問題となっている部分についての訂正ならびに新規に加えたほうが良いであろう箇所を予め作成しておき、協議させていただきます。
ちなみに、管理規約現在２１項目前後の内容を記載しており、入居のしおりは計１２ページ前後の量をひとまとめにしております。
参考までに、どのような内容かは量的に記載ができませんので、項目別にお話しますと、
【管理規約】
目的・定義・規約の遵守義務・管理規約の範囲・規約の効力・管理会社の選任・対象物件の用途・本物件使用・管理義務・バルコニーの使用方法・駐車場の使用方法・駐輪場の使用方法・共用部分の使用方法・禁止事項・点検・ごみ集積場所・自治会・町内会について・修理について・違反に対する通知・効力の開始・そのほか・規定外事項などです。
【使用細則】
１．ご入居の準備
住所・住居表示について・住民登録について・印鑑登録について・郵便物の転配手続きについて
２．ご入居について
引越時のご注意、電気・ガス・水道の需給について、電話の移・新設について、管理に関する問い合わせについて、管理に関する問い合わせについて
３．快適な住まい方
鍵、電気設備、ガス設備、冷暖房完備、換気設備、トイレ、浴室、浴槽、洗濯機置場、キッチン、サッシ、フローリング、カーペット、畳、玄関、バルコニーなどの使用方法・掃除の仕方、排水・漏水・浸水について、換気・結露について、ゴミ処理について、音について、台風・地震・火災の備えについて、保険について、テレビ放送について、更新・解約についてなどです。
管理規約・使用細則など作成していない管理会社もいるようなのですが、項目別にあげた内容などが、問題となる部分なのです。
そして、この内容を元に借主様と契約する際の重要事項説明書と賃貸借契約を作成していきます。
オーナーのせよ借主様にせよ、初めてこの重要事項説明書、賃貸借契約書、管理規約などをお見せすると、びっくりされるのですが、入居後においては必ずと言っていいほど、あって良かったと言われるものです。
当然ですよね。何をするべきか。何をしてはいけないのか。を明確にしているんですから。
結構、このあたりをいい加減にしている賃貸物件が多いのには驚かされます。気になるところを、取り決め、説明することにより、ルールが生まれ、その結果、その物件の価値が上がってくるものです。
陳腐化などにより資本の出資にて改善することも価値があがりますが、まずは書面のみの改善で価値が上がることだってあるんだ。と言うことを覚えておいてください。
要するに「意識付け」です。購入した不動産は大切にするが、借りたものは「賃料さえ払えば良い＝大切にしない」、これでは、日本の賃貸市場は良くならないですよね。
参考までに・・・・・。
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投稿者 飯島 : 19:37
2006年02月07日
「七転び八起き」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨晩は雪が降り続いており、寒かったですね。
予報では、今日気温が１５度あたりまで上がると言うことでしたので期待していたのですが、裏切られました。
しかし、寒いのも後１ヶ月足らずです。暑くなれば暑くなったで、「早く、涼しくならないかなぁ」と思うわけですから、あと少し、寒さを楽しんでみたいと思います。
今日は朝から、賃貸に入居されてるかたの滞納についての打合せがありました。朝から滞納の話と言うのは、あまり気分のいいことではありませんが、管理の大切な部分ですから仕方ありません。
滞納と言えば、余りにもひどい滞納者については、督促のうえ、地方裁判所へ訴訟を提起します。
オーナー様に訴訟の提起を起こしましょうと言うとまず、気が引いてしまう方が多いのも事実です。
気が引いてしまう理由としては、訴訟費用がかかる、弁護士費用がかかる、裁判について怖いイメージがある。といったところでしょうか。
しかし、訴訟を起こすと案外、簡単なものですよ。
ただ、督促する前に滞納をしているという自覚を持っていただくためにも、延滞金の合意書などを作成する必要はあるでしょう。
当社の場合、管理委託をいただいているオーナー様には無償にて訴状・提起・書記官との打合せ・裁判の同行・和解調書の作成同行などを行わせていただいております。
滞納者でお困りの方はご相談ください。
ちょっとコマーシャルが入ってしまいましたが、滞納についてはきちんとした流れにおいて行わないと後々面倒ですので十分気をつけてください。
今日、朝一番でそのような打合せをした後、「苦労した後には楽がある。」と言いますが、ありました。
借地権の件にて借地権者の方からうれしい報告がありました。
この件については、税務署との協議などが残っておりますので詳しくこの場でご報告出来なのが残念なのですが、税務署の話ですと過去、例がない形でのまとまりが出来そうです。
成功したあかつきには、必ずご報告させていただきます。
ただ、申告が来年度分ですから、来年の４月頃になってしまうかも知れません。
忘れないよう待っていただけばと思います。
しかし、いつもそのようなものかも知れませんが、いい事もあれば嫌なことも、同じ１日であるものですね。
だから、人生は楽しいのでしょうか。
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投稿者 飯島 : 18:33
2006年02月06日
「業務内容」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ブログの問い合わせなどでお話をさせていただく際、「飯島さんは色々な業務を行っていますが、何でもやるんですね。」と言われることがあります。
たしかに、業務の内容としては、貸宅地の権利関係の調整・整理、青地の整理、土地の有効活用の提案、相続に関する対策・納税、物納処理、土地・建物・借地権等交換、固定資産税等の課税適正確認などのご依頼をお受けしております。
ただし、これら全て賃貸管理の延長にある業務と考えています。
賃貸管理の延長と聞いて、驚かれる方もおいでになると思います。
事実、同業者からも同じようなことを言われのですが、土地・建物に関することを適正に処理または窓口として手続き出来るのが本当の管理会社であり、不動産業者だと考えております。
このようなことを書いていると、偉そうなことを言うな！と怒られるかもしれませんね。ただ、解らないことも多く存在するのも事実です。その際には、専門家の方に相談をしてお客様に迷惑がかからないように進めて行きます。
要するに、オーナーが不動産において困ったことが起きないよう、道しるべとなるのが私どもの仕事だと考えております。
今日は、いつもと違う内容になってしまいました。
明日からは、また戻りますのでお付き合いの程、宜しくお願いいたします。
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投稿者 飯島 : 19:53
2006年02月05日
「失踪宣告」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日・今日と女子のテニスが気になってしまって仕事に集中できませんでした。（冗談ですが。）
しかし、昨日の東レ・パンパシフィック・オープン準決勝での元世界1位のマルチナ・ヒンギスとマリア・シャラポワの試合は面白かったですね。
この大会、ヒンギスを応援していたのですが残念ながら、今日の決勝で敗れてしまったそうです。
ヒンギスと言えば、ほんと久しぶりですよね。あまりテニスのことを知りませんのお許しいただきたいのですが、てっきり引退していたのかと思っていました。
相続で言えば、失踪宣告を受けていた人が突然現れたようなものです。
（ヒンギスのファンの方には申し訳ございません。）
失踪宣告といえば、不在者の生死が不明の状態が一定期間継続した場合に、その者を死亡とみなすことによって法律関係を確定させる制度です。
趣旨としては、生死不明の状態がいつまでも続くと配偶者などはいつまでも不安定な法律関係のまま過ごさざるを得ないため、ある一定の期間が過ぎれば解消して法律関係を確定させようとするものです。
失踪宣告制度には、普通失踪と特別失踪があります。ここでは普通失踪について触れて見たいと思います。
まず要件としては、生死が７年間明らかではないときです。それでは起算はいつなのかと言うと、最後に確認された時点であり、そして、利害関係人から家庭裁判所に請求があったことにより生じます。
それでは、失踪宣告をした後、生存していたことが場合や死亡の時期が異なった場合にはどのような措置が講じられるのでしょうか。
答えは、失踪宣告は、消滅しないのです。失踪宣告自体を取り消さなければならないのです。
取り消すとはどのようなことかと言いますと、失踪者が生存していたことの証明、本人または利害関係人から家庭裁判所に取り消しの請求があることが条件となるわけです。
仮に、配偶者が他の人と結婚していたら大変ですよね。
民法の第３２条第２項によると、原則として失踪宣告がなかったのと同じ扱いになると記載されており、相続は生じなかったことになり、消滅した婚姻関係は復活するようなのです。
しかし、この原則を貫くととんでもない争いになる可能性もありますので、民法の同じ条項にて調整を図っているのです。
たとえば、善意（知らない）で行った行為については、その効力を失わないということです。
ただし、相続によって受け取った財産は返さなくてはなりません。ただし、使ってしまったものは仕方ありませんので現にあるものを返還すればいいようです。
滅多にあることではありませんが、「戦国自衛隊」など見ているときに話をすると違う意味で楽しめるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:35
2006年02月04日
「寒い立春」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、立春と言う割には寒かったですね。
先日の水曜日も雨が降り、寒かったですが今日は本当に寒かったです。
夕方には突然の吹雪でしたので歩いていて、全身真っ白になってしまいました。
前から子供が歩いてきたのですが、「あのおじさん。雪だるまみたい。」と言われてしまいました。
以前お話した「しもやけ」もだいぶよくなってまいりましたがこの寒さが続けば、また、しもやけになりそうです。
昨日のブログにて４つの公的評価をお話したところその４つについての内容を説明してほしい旨のメールがありましたのでご説明いたします。
●時価
不動産仲介業者を介して、一般消費者同士の売り急ぎ、買い急ぎなど特殊事情のない取引価格を言います。
●地価公示価格＜所轄：国土交通省＞
全国の都市計画区域内において定めた標準地における１月１日時点の価格を公示するもので、一般の土地取引価格の指標とされています。
なお、具体的には不動産鑑定士による鑑定評価をもとに国土交通省が決定します。
●県地価調査価格＜所轄：各都道府県＞
各都道府県の全域を対象として、住宅地や商業地等の用途区分別に定めた基準地の７月１日時点の価格を公告するもので、不動産鑑定士による鑑定評価をもとに各都道府県が決定します。
※公示価格と基準地価は算出方法が類似しておりますので、含めて公示価格と呼んでおります。
●相続税路線価＜所轄：国税局（税務署）＞
相続税および贈与税ならびに地価税の課税算出のため、市街地にある街路に付設された価格で、各国税局において毎年定めることになっております。
毎年発表される最高路線価は都道府県所在都市において最も高いものをいいます（地価公示価格の８割を目標）。
●固定資産税路線価＜所轄：市町村＞
固定資産税の課税のため街路に付設された価格で、地価公示価格の７割を目途に、市町村において３年ごと（今年《平成１８年度》が評価替え）に定めることになっております。
固定資産税の評価額、この路線価を基礎として現況に応じて評価を行い算定されます。
簡単に求めますと以上のようなところでしょう。そのほかご質問等ございましたらお気軽にお問い合わせください。
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投稿者 飯島 : 22:16
2006年02月03日
「疑問だらけの公的評価」不動産コーディネーター 飯 島 誠
土地を評価する際の価格は４つのものがあると言われています。
その４つとは、時価・地価公示価格・相続税評価額・固定資産税評価額です。
多分、私が記載したこの順番は、価格が高い方から列記したものです。そして、これからお話することにかかわりますので、この順番は覚えておいたほうが良いでしょう。
話は戻りますが、１つの土地と言うものに４つの価格がついているのって不思議ですね。
以前は女性が結婚相手を探す際に３高と呼ばれる「高学歴・高収入・高身長」がものさしとなっていましたがそれでも３つです。１つの土地と言うものに４つの価格はやはり多いのではないでしょうか。
ちなみに、男性のものさしの３高に対し、土地については「１物４価」と呼んでおりました。
この価格について、「公的土地評価の水準が今のままばらばらでは国民の信頼性が損なわれる」と言う意見のもと、一元化が行われたのです。
どのようなことかと言いますと、先陣を切って相続税評価額が平成４年に地価公示価格の８０％の水準となり、固定資産税の評価額が平成６年に公示価格の７０％の水準にアップされたのです。
整理すると、時価を除くと公示価格が基になり、その８０％の数値が相続税評価額、公示価格の７０％が固定資産税の評価額となるわけです。
それでは時価が一番高いといっても時価の何％の水準が公示価格なのでしょうか。
公示価格というのは、その地域に基準点を設けて、毎年２人の不動産鑑定士が近隣の取引価格および将来性などではじき出す価格です。
その点から言えば、時価=公示価格からの比較となるのでしょうけど、実際は公示価格では取引できない地域も出ているのです。
話は変わりますが、固定資産税のアップについては、政府は「増税を目的にしたものではありません。」などと言っておりましたが、どう考えても結果は増税だと思いますが皆様はいかがでしょうか。
※最近も同じようなコメントを聞いた記憶があります。
そしてこのアップによって全国平均約４倍程の引き上げとなったようです。（東京都では１０倍近くになった場所もあるということです。）
この急激なアップによって、不動産をお持ちの方は固定資産税についてかなりの意識の変化があったのではないでしょうか。その証拠に縦覧期間にはかなりの人が縦覧の出かけ、役所に納得の行く説明を求める姿が見られます。
ここまで時価に時価に近づくとどうしても固定資産税の評価方法など疑問を持ちたくなるものです。
※固定資産税などついて興味を持ったかと言いますと、私の尊敬する方で皆様ご存知の株式会社ハート財産パートナーズの代表取締役で林弘明様がおいでなります。その林先生から「固定資産税を安くする法」を聞いて感化され、現在勉強中です。
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投稿者 飯島 : 18:10
2006年02月02日
「固定資産税評価換え」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今朝、起きて気がついたのですが、何日か前は気がつかない程度だった梅の木の芽がだいぶ大きくなってきました。
気がつけば明日は節分ですね。「節分」は本来、季節の移り変わる時の意味のようで立春・立夏・立秋・立冬の前日を指していたのでそうです。
立春が１年の初めと考えられることによって次第に、「節分」といえば春の節分を指すものとなりました。
また、立春を新年と考えれば、節分は大晦日にあたり、前年の邪気を祓うという意味をこめて、追儺（ついな）の行事が行われていたわけで、その一つが「豆まき」です。
追儺とは悪鬼・疫癘（えきれい）を追い払う行事のことで、平安時代、陰陽師たちにより宮中において大晦日盛大に行われ、その後、諸国の社寺でも行われるようになった。古く中国に始まり、日本へは文武天皇の頃に伝わったといわれています。
日本には節目の行事と言うのが多いものですね。
節目と言えば、今年は固定資産税の評価の見直しの時期です
固定資産税は、毎年１月１日現在の固定資産の所有者に対して、市町村がほぼ一方的にその税額を計算して課税します。
そして納税者はその評価や計算を自ら行うことはありません。
このような納税方式を賦課課税方式と言うのです。それでは賦課課税と申告納税方式では、課税庁が申告内容に間違いや不審な点があると税務調査を行い、間違いが発見されるとその修正を求められます。
賦課課税方式である固定資産税の場合には、万一間違いや事実誤認があったときには納税者自身がその訂正を求めなければなりません。
現在の日本全土の土地は登記所にその地籍ごとに登記されていますが、この登記の数（これを筆数といいます。）は全国でなんと約１億７，０００万筆もあるといわれているのです。
これをすべて正確に評価することは至難の業といえるでしょう。
多少の見落としや評価の違いがあっても当局を責めることは酷なことです。
自分の所有している土地がどこに所在し、どのような現状になっているか。
また、その評価がどのようにされているかを正確に把握し、事実誤認があれがその訂正を求めることが必要なのです。
私も、固定資産税んも見直しを依頼されますが、結構、訂正をいただくことがあります。
詳しくは、ブログでお知らせさせていただきますのでご期待下さい。
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