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2006年01月31日
「偽装を打破するために」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ホテルチェーン大手「東横イン」の偽装工事問題でまたまた「偽装」という言葉が主役に踊り出てきました。
朝日新聞社のまとめでわかった範囲で言えば各自治体によって改造などが確認されたホテルの数は２１都道府県でなんと５０棟に上るということです。
もっとびっくりするのが、ほとんどが条例違反、中には改造によって容積率がオーバーした建築基準法違反の疑いがある物件もあるというではありませんか。
マンション耐震偽装事件の衝撃、そして今回の東横インの偽装工事問題とこの先、日本は「偽装国家」へ進んでゆくのでしょうか。
東横インの問題はこれからなのでしょうけど、問題なのは、耐震偽装事件の解決の方向性の見えない状況ということです。
それでなくとも幼児虐待など、子供たちなど弱いものへ目を向けられた事件のが多発、倒産やリストラへの経済不安、そしてアメリカ産牛肉問題など多くの不安が噴出しています。
以前からブログにてお話しているようにインフォームド・コンセントのような一般の方に十分な説明を行うこと、そしてその最終判断を委ねる制度を直ちにつくる必要があるのです。
私がこの業界に入ったのは１８年前の昭和６３年です。
入社したのが電鉄系の大手不動産流通業の会社なのですが、その当時から「不動産の価格破壊」、「リストラ」などを同僚、上司に話していたのですが、常に言われていたのは、「そんなことになるわけないだだろう。」と言うことだけでした。
その後は皆様がご存知の経過をたどっています。今までの繰り返しをしないためにもインフォームド・コンセントのような一般の方に十分な説明を行うことが大事なのです。
かと言って、個人レベルではどうにもならない。まして他人まかせでもどうにもならないのです。
今日、このような話をしたのは、このようなことを打開するため、あることを考えています。
可能かどうかはなんともいえないのですが。出来ることにメドがつけばご報告させていただきます。
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投稿者 飯島 : 20:29
2006年01月30日
「借地の物納」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日を含めて３日連続借地権のご相談をお受けいたしました。
昨日、ご相談をいただいた方は借地権の相談と併せた相続いわゆる相続対策のご相談でした。
今後、細かな打ち合わせになろうかとは思いますが、借地権（貸宅地）が物納できるのかご心配されておりましたのでみなさまにもご説明しておきましょう。
貸宅地の物納は原則可能です。「更地があれば、国は貸宅地を受け取らないよ。」などと噂があるようですが、条件にさえあれば問題ないのです。
ただ、手順が面倒なのです。
まず測量が必要になってきます。測量の結果、登記簿の面積と実測面積との間に差異が生じた場合には地積更正という登記が必要になってきます。（※登記所による面積の誤差範囲内であれば地積更正は必要ありません。）
そして地代です。物納により国有財産となりますので国有財産には一定の貸出基準が設けられているのです。
その基準で国が貸主として借地人に対し、貸し続けることになります。物納の場合には基準を満たすことが要求されるのです。
そのため、地代が基準より低い場合には地代を値上げのうえ、物納しなくてはいけません。
裏を返せば、借地人が応じなければ物納は認められないということです。
今までの件をクリアにして賃貸借契約書の変更が必要になります。
貸主の変更はもちろんですが、面積そして地代の変更をする必要があります。
要するに、相続対策としては、物納予定の貸宅地については、早めにこれらの対処をしておくと良いのではないでしょうか。
その他、誤解が多いのが、国が地主になったあと底地を売却してしまうのではないか。と言われる方がおいでになりますが、国が貸宅地を借地人以外の第三者に売却することはありません。
※原則１年経過後なら国から貸宅地の払い下げを受けられます。
その他に国が貸主になると、今までは売却等にて処分しようとすると地主の承諾が必要でしたが国が地主なら、貸宅地を払い下げてもらい、即座に旧借地権と一緒に完全所有権として売却が可能になります。
ただし、国からの払い下げは公示価格等を基準としますので、値下げ交渉などは一切できません。
その他。建替えについて国は建替承諾料は要求します。しかし契約期間満了時の更新料は、借地人に要求していないようです。
※これは予断ですが、借地権も物納は可能です。
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投稿者 飯島 : 23:51
2006年01月29日
「地代の根拠」不動産コーディネーター 飯 島 誠
天気予報にて今日は暖たかくなると予報がありましたが、それほどあがらなかったようです。
しかし、この冬は寒い日が続きます。私など「しもやけ」になってしまいました。
皆様は大丈夫でしょうか。
ここ数日ブログでは借地権についてお話させていただいております。
今日も懲りずに借地権、それも地代について触れて見たいと思います。
まず、一般的な見解とされているのが固定資産税相当額の３倍～５倍程度と言われております。
ただし、最近は、固定資産税相当額の４倍以上であることが実務上において多くなっています。
地代というのは、更新料等と同様にその地域の慣習に習うことが多く地域格差がありますので地元の不動産業者へ確認してください。
【固定資産税について】
税率は固定資産税が１０００分の１４（最高税率＝２．１％）、都市計画税が１０００分の３（最高税率）がとなっており、各市町村にて自由に税率を決まることが出来るのです。
ちなみに固定資産税を計算する際、価格の目安にするのが固定資産税路線価です。これは、相続税路線価価格とは違いますので勘違いのないように！
私も、固定資産税額適正確認を業務として行っておりますので、税額等についてご質問がありましたお問い合わせください。
話は戻りますが、固定資産税の算出基礎になる評価は、各市町村役場にて評価証明書を閲覧ならびに取得することにより確認ができます。
利害関係人である借地権者も土地賃貸借契約書等を持参して、申請すれば閲覧・取得は可能でしょう。
算定方法としては、
固定資産税課税標準額×１０００分の１４＝固定資産税額
都市計画税課税標準額×１０００分の３＝都市計画税額
上記を加算したものが地代の根拠となる固定資産税額となります。
そして固定資産税額×面積×３倍～５倍＝地代となるわけです。
ただし、これはあくまで目安となっております。
地代を決める場合には、その地域にて借地権に詳しい不動産業者へ確認することが一番だと思います。
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投稿者 飯島 : 18:02
2006年01月28日
「借地の経緯」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日・今日と借地権の整地の相談にてそれぞれ３時間程説明をさせていただきました。
借地権について説明を終えた後、揃って言われるのが「借地権は本当に難しいんですね。」
当社に来られる前に、他社など借地権の説明は受けて来られるようなのですが、ほとんどの場合、解釈を間違って教えていただいているようです。
借地権のその整合性は非常に矛盾に満ちたものです。
それでは、借地権はどのように現在に至っているのでしょう。
まず、借地法が制定されたのは大正１０年４月８日です。
土地を借りるだけのはずが、貸主から見ればよほどの正当事由が無ければ返還されないのが借地。
私が小学生のころ道徳にて「物を借りたら、返す。」、「貸したら、返してもらう。」ことが当たり前であり、普通だと言うことを教わりました。
しかし、この法律は、借主の利益を優先させます。
この答えは、「戦争」にあるのです。
どうして、戦争と借地法が関係するのか。立法前の貸主、借主の力関係は貸主の力が強く江戸時代の封建制度の余韻もあり、社会的地位も確立されていました。
明治時代を迎えて、日本は、資本主義国家として歩みだしたのはご存知のことです。この資本主義国家への歩みが「地価の高騰」を生み出し、その結果公租公課が高騰し、その結果として地代も高騰したのです。
また、借主は何の対抗要件を具備されていなかったため、地主が所有権を移転してしまえば、建物を取り壊して立ち退きを余儀なくされたのです。
このことを、地震のように借地の売買により建物がバタバタと取り壊され、これを名づけて「地震売買」と呼んだそうです。
この状況に立法府が動き出し、明治４２年に「建物保護に関する法律」が制定されました。
この時、借地人は、建物登記をすることにより貸主に対する始めての対抗要件を手に入れるに至ったのです。※建物保護を定めた法律であり、この法律でも地主の力が相当あったようです。
地代は変わり大正時代になると、日本は軍事大国の道を歩み始めるのです。
軍事の事が何よりも優先され、軍隊の増強が必要となります。
このため、家の男は戦争にかりだされることになり、家には女性とこどもだけが残ることになるのです。
これに目を付けた借主が一斉に追い出しに出るのです。
国から見れば、国の政策によって集めた男が家にいない間に追いだしを食らう。このことに国に対する反乱を恐れ、居住の確保は絶対条件となり、より強い借地人の保護が必要となったのです。
そして大正１０年４月借地法が生まれました。
いわゆる国が戦争のために作った法律です。
※戦争が終わった後も十数年代えなかったのですからね。
その後、あまりにも公平差を欠く法律でありバブル経済の後押しもあり、平成３年１０月新しく借地借家法が制定されるのです。
今までの流れをまとめると、
明治４２年５月１日 建物保護に関する法律制定→大正１０年４月８日 借地法制定→昭和１６年 借地法改正→昭和３４年 借地法改正→昭和４１年 借地法改正（建物保護に関する法律改正）→昭和４６年 借地法改正→平成３年１０月 借地借家法制定→同年同月 借地法建物保護に関する法律廃止
しかし、国ももう少し考えて立法化できなかったのでしょうか。
そのおかげで、まだ、日本のあちこちに旧借地法で困っている方々がおいでになるのです。
皆様はどう思われますか。
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投稿者 飯島 : 16:08
2006年01月27日
「借地の疑問」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日のブログで借地権について触れましたが、法律的・税務的・私法そして経済の実務との関係が併合してくると、その整合性は非常に矛盾に満ちたものになってしまうのです。
たとえば、次のことなどその例だとおもいますのでお話いたいと思います。
借地権価格という言葉を聞いたことがあると思います。そして底地価格という言葉も聞いたことがあると思います。
それでは、問題です。借地権の価格と底地の価格を合計すると更地価格になると思われますでしょうか。
答えは、なりません。相続税の取り扱いにおいて路線価図によって路線価と借地権割合を求め、それによって借地権価額が算出され、更地価額から借地権価額を差し引くと底地価額が算出される。と誰もが考えています。
しかし、借地権価額と底地価額を合計しても更地価額になるということは、不動産の鑑定評価実務ではないようです。
実は、借地権価額＋底地価額＝更地価額という算式が成立するのは、借地人が底地を買取る場合、あるいは土地所有者（底地権者）が借地権を買い取る場合の限られた場合の価額でなのです。
相続税における財産評価通達が前提としている「不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」ではないようです。
実務的に言いますと、借地権を更地価額の６０％で購入する人はいませんし、底地を４０％で購入する者もいないと思います。
それでは、どのような取引になるのかと言いますと、どちらの相手方がその取引を望んでいるかと言う点にて価格は決まっているのです。
極端に言いますと、１０％で購入するも可能なのです。（ゼロ評価の場合には、いくつかの項目に該当しなければなりません。）
極端言えばそのような形もありますが、実際のところは５０：５０と言うのが多いようです。
借地権というものは、本当に不思議なものです。
まだまだ色々ありますので、お知らせしていきますので楽しみにしておいてください。
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投稿者 飯島 : 16:24
2006年01月26日
「借地問題と相続の実態」不動産コーディネーター 飯 島 誠
続くときはつづくもので借地権の相談をいただいております。
現在、２件の案件を進行中なのですが、今日も１件の相談がありました。
賃貸人（底地権者）と賃借人（借地権者）は十数年前から居住用建物の建築を目的とする土地賃貸借契約を締結しているとのことです。
今回の相談は賃借人の方からですが、賃借人の親（父親）が当時の契約者であり、現在に至るまで父親、母親がなくなられて現在お嬢様が契約者になられているようです。
今回、お嬢様がご結婚をされ、そのご主人様になられる方へ契約者を変更したいと言う内容です。
借地権と言うのは法律的な部分と税務的な部分の解釈が全く性質の異なるものです。
まず、法律的な部分でお話をしますと、賃借人の父親（当時の契約者）が亡くなり、その後、相続による賃借人は母親あるいはその子供です。
今回のケースは母親となりその後、母親が亡くなったことによりお嬢様へ権利の相続がありました。
ここまでは、全く問題ないのですが、そのお嬢様からご主人になられる方へ名義を変えるというのは、単なる名義変更です。これが問題となるようです。
不動産業務の借地関係における多数例ですと、名義書替変更料は、更地価格の７～１０％程度が通例となっています。
（建物の経過年数・新借地権者の増改築承諾料支払の有無などでパーセンテージが加減されることがあります。）
ちなみに、名義変更をされた場合、その後の契約は従前契約を引き継いでも良いですし、新規の契約としても問題ないようです。
そして最後に税務的には、借地権売買となり、譲渡税ないし贈与税がかかってくるのです。
今後の方向性はすでに出ていますよね。
話は変わりますが、日本相続新聞社が相続に強いと言われる全国５００の税理士事務所を対象に「相続に関する税理士アンケート調査」を行った結果が発表されました。
当社へのご相談内容とほぼ一致する結果となっておりますので、ご紹介させていただきます。
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投稿者 飯島 : 21:08
2006年01月24日
「無料相談」不動産コーディネーター 飯 島 誠
市役所・法務局・お客様との打合せにて先程事務所に帰ってきました。
半日以上、市役所・法務局との打合せが続きましたので正直疲れています。
市役所などで打合せを行うことは多々あるのですが、半日以上いたのは久しぶりです。
「市役所は対応が悪い。」と言われる方もおいでになると思いますが藤沢市役所の皆さんは非常に親切ですよ。
今日も、親身に相談に乗っていただき無事解決することができました。
帰り際に知り合いの職員と会い立ち話で私のブログ（遺言について）の話をしていたところ、隣にいた女性が「うちは亭主と２人だけだから遺言なんて必要ないよ。」といわれるのです。
私が「そうですか。でも、兄弟はおられるんではないですか。あなたやご主人に兄弟姉妹がいるとしたら子供がいなく、両親も亡くなってる場合、ご主人に万一があった場合、 奥様に残してあげられると考えている家や財産の一部が兄弟姉妹に相続されることになるんですよ。」
それを聞いた奥様が「えっ！」とびっくりしたのには、あまりのリアクションの大きさにこちらが逆にびっくりしてしまいました。※本当に面白いリアクションでした。（笑）
それから１時間ぐらい、無料の相談会を行ってしまいました。
話を聞いていると、かなり資産をお持ちのようでした。
このようなことを知らない方が多いのには驚かされます。
そのほかよくあるのが、「うちの子供たちは仲がいいから問題ないわ・・・」という方です。
夫婦円満、子供達も仲が良い。そのことは何にも代えがたい幸せだと思います。しかし、この仲の良い家庭にお金が絡んでくると家庭関係も崩れてしまうことがよくあるのです。
幸せな家族関係が誰かの死をきっかけに崩れて行くのは偲びがたいものです。
今の幸せな家族関係を、不要な争いを生じさせぬためにも、「遺言」にして残しておくと言うことが必要なのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:01
2006年01月23日
「できること・できないこと」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今月末に契約を予定して交換契約に伴い、市役所などにて最終確認をしていましたら、思いがけないストップがかかりました。
ストップがかかったと言っても契約行為自体がダメと言うわけではなく、役所の方で気になる箇所があるようで１０日ほど確認期間をいただきたいと言うことのようでした。
今回の交換契約と言うのは、１０数年前に開発にて造成された現場なのですが、その際地権者と開発業者との間にて土地の権利関係の調整がまとまらずに現在にいたっている現状です。
半年以上の調整期間がありましたので今月末には契約までと思っていたのですが、できないものは仕方がないでしょう。
できる・できないと言えば、遺言についてもできる事項が限られていることをご存知でしょうか。
正確に言うのであれば、法律上効力を生ずるものが限られていると言うことです。
その効力が生じるものは以下の10項目です。
①認知
②財産の処分すなわち遺贈と寄付行為
③後見人・後見監督人の指定
④相続人の廃除およびその取り消し
⑤相続分の指定または指定の委託
⑥遺産分割方法の指定または指定の委託
⑦遺産分割の禁止
⑧相続人相互の担保責任の指定
⑨遺言執行者の指定または指定の委託
⑩遺贈減殺方法の指定
このうち、①・②・④の行為は生前においても行うことができます。しかし他の７項目については遺言によってのみすることができる行為なのです。
と言うことは、よく遺言に様々なことが記載されているのをテレビなどで見ますが、法的には意味を持つものではないようです。
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投稿者 飯島 : 22:43
2006年01月22日
「親子共同作業」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日予想されていたとおり、今日はかなり冷え込みました。
しかし、冷え込みの激しいときの風は痛いですね。
午後から、次女が通う幼稚園にて「動くおもちゃ」を作成する親子共同作業による参観があり、私も女房と長女と家族総出にて行ってまいりました。
女房の陣頭指揮により長女・次女が一生懸命になっておもちゃ作りをしておりました。私は父親連中との世間話に花が咲き違う面で楽しませていただきました。
この行事は毎年行われるのですが、中にはかなり手の混んだおもちゃを作成している家族もいました。
話によると事前に自宅にてある程度作成しておき、この参観の時間にて組み立てるだけにしておくようです。
それにしても観覧車など大人から見ても「これはスゴイ！」というものがありました。
仕事の途中抜け出して参観に行って参りましたが、たまには親子で同じ作業を行うというのはけっこう楽しいものでした。
そういえば、私の子供の頃、親子で参観日に何かを作るということはなかったような気がします。
以前は日本全体が働いて生活することがやっとでしたから、そんな余裕なんてなかったのでしょう。
このブログを書いていて思い出したのですが、もともとは実家は農家です。小さいころ、田んぼに遊びに行ったとき、父親の手作りのブランコで仕事が終わるのを待っていたのを思い出しました。
今は、何でもそろえられる世の中です。どこかのコマーシャルではないですが思い出というのかお金では買えないものです。
やはり親の手作りって一生の思い出ですね。
以前、痴呆になった親に､子供が自分に有利な遺言を作成させた｡などというものが記事で出ていました。（このようなことは私自身も何度か経験しました。）
思い出を作ってくれた親に自分の有利な遺言を作らせてしまうんですから、呆れたものです。
今後日本は、高齢化が進むうえで､このような事件が多発するのではないか危惧されています。
このような問題に対応するのが｢成年後見制度｣のひとつ｢任意後見制度｣です。
任意後見制度とは､本人が判断能力のあるうちに任意後見者を指名しておき､後日｢精神上の障害により､判断能力が不十分な状況に陥ったとき､自己の後見事務(生活､療養看護､財産管理)に関する事務の一部または全部の代理権を与える｣という委任契約による後見制度です｡
本人との契約によって､任意後見人は介護に関する事柄から､預貯金をはじめ大事な資産の財産管理･保存･処分､遺産分割等の相続に関する事項まで委任することができます｡
この制度を使って､自分の判断能力が衰える前に任意後見契約を結び､同時に遺言も作成しておくことで､相続にまつわるトラブルの防止を図るのも､高齢化の進む中でのひとつの方法だと思います｡
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投稿者 飯島 : 23:58
2006年01月21日
「雪景色」不動産コーディネーター 飯 島 誠
朝、目がさめて窓を開けたら一面雪景色でした。
私の頭の中では、「事務所に行ったら雪かきだなぁ」、「自宅の雪かきもしなければならないなぁ」「娘が起きたら写真を撮ってやりたいなぁ」「入居者からトラブルの連絡があるはずだ」など様々なことがよぎって朝から疲れてしまいました。
事務所の掃除もひと段落ついたところに現在進行中である案件のお客様から最終的な確認の連絡があり、今朝、私の頭の中で様々なことが思い浮かび疲れてしまったことを話していましたら、「飯島さん、今だから言えますがあなたに相談する前は、いろいろな不安がよぎって、本当に疲れきってしまった。専門家に相談してもうまく行かないし、どうしようもなく不安だったんです。」
「その不安を全て解決してくれたのは、あなたではないですか。」と軽く話したつもりが怒られてしまいました。
この方は相続での相談者なのですが、どの相談者の方もやはり同じようなことを言われます。経験がないことを行うと不安だけが出てきてしまうものです。
なんだか、お客様から、「物事を整理して行いなさい。」と注意をされているようで恥ずかしくなってしまいました。
話は戻りますが今日未明から降り始めた雪は、東京・大手町では９センチの積雪を記録したようですし、都心部で９センチの積雪があったのは８年ぶりだとのことです。
私の住む藤沢の方は積雪はありましたが、それほどの影響もなく済みました。
ただ、今夜から未明にかけてかなりの冷え込みとのことですので路面凍結で交通に影響が出る恐れがあるのが心配です。
また、首都圏では慣れない積雪のため、転倒してけがをする人が相次いだ様ですので皆様ご注意ください。
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投稿者 飯島 : 23:59
2006年01月20日
「生命保険」不動産コーディネーター 飯 島 誠
予報では明日関東でも積雪が予想されるということです。
今週末は、センター試験が行われますので受験生の皆様のためにも、たいしたことがなければ良いですね。
今日、法務局で偶然、知り合いの生命保険会社の方とお会いしました。
何でも確定申告に必要な不動産謄本簿を取得しに来られたということでした。
久しぶりにお会いしたものですから、保険会社の現状などを教えていただいていて余計な時間をとらせてしまったようです。
しかし、その道の専門家の話というのは本当に参考になるものです。私の仕事でも相続まで分野ですので生命保険会社の方の話は非常にありがたいことなのです。
たとえば、被保険者が生命保険に加入していた際、被保険者が死亡すると保険会社から保険金がおりてきます。
この際の保険金には原則的に税金がかかります。ここが問題なのですが、加入していた保険の保険料負担者や受取人が誰なのかによって、税金の種類が異なるのです。
例として、①種類保険料負担者が夫、被保険者も夫そして保険金受取人が妻とした場合の税金の種類は相続税です。②次に保険料負担者が妻、被保険者は夫そして保険金受取人が妻とした場合の税金の種類は所得税です。そして保険料負担者が妻、被保険者は夫そして保険金受取人が子供とした場合の税金の種類は贈与なのです。
相続税の場合ですと、５００万円×法定相続人数＝死亡保険金控除額となりますので法定相続人が妻と子供２人の場合、１，５００万円までは税金がかかりません。それを超える部分の金額が相続税の対象になります。
所得税の場合には（保険金－払込保険料総額－５０万円）×１/２＝総合課税の対象となる課税一時所得金額ですので一時所得として課税され、受取保険金額から支払った保険料の総額を差し引かれたうえ、そこから一時所得の特別控除５０万円を差し引いた金額の２分の１が、総合課税（ほかの所得と合算）されます。
贈与税の場合は保険金－１１０万円＝贈与税対象金額となり、保険金から基礎控除１１０万円を差し引いた金額が課税対象になります。
なお、贈与税は最も税率が高くなっていますので、贈与税扱いになる契約は避けるべきです。
現金や預金が少なく不動産の割合が多い場合など、相続税の納付のために不動産を売却しなくてはならない方は、納税資金の対策として生命保険を利用していただくケースがあります。
被相続人が生命保険に加入し、相続人を受取人にしておけば、相続人に死亡保険金が入りますから不動産を売却することなく相続税を支払うことができるケースもあるのです。
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投稿者 飯島 : 23:57
2006年01月19日
「税制改正」不動産コーディネーター 飯 島 誠
毎年この時期になりますと、来年度の税制改正が話題となります。
お客様から、そして同業者から「すでに決定したの？」などご質問が寄せられます。
答えは、まだ決定しておりません。となります。
それでは、なぜまだ決まっていないのか。今日は、私が以前調べた範囲内にてどのように税制改正がどのよう流れにて決まるのかご説明いたします。
税制改正の流れ
１．まず、はじめとして首相の諮問機関「政府税制調査会」が審議を始めます。
２．政府税制調査会が首相に答申を提出。
３．これを受けて次に与党税制調査会が審議を始めます。
４．税制改正大綱を発表するのがおおよそ１２月中旬です。
（昨年は１２月１８日発表でした。）
５．その後、税制改正要項が発表され、年明けに閣議決定され、内閣が国会に法案を提出します。
６．そして衆議院、参議院と審議され国会成立での今年の３月頃となります。
ただし、今年は衆議院がご存じのように圧倒的な過半数にて現在の案がそのまま通過するのではないでしょうか。
確かに、この時期はお客様にご説明するにしても、「今年度はこのようになりますが、来年度は、まだわかりません。」としか言いようがないのが現状でしょう。
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投稿者 飯島 : 19:46
2006年01月17日
「スケジュール管理」不動産コーディネーター 飯 島 誠
この時期は、各協会などの新年の顔合わせ、１年のスケジュールの打ち合わせなどで会合が多くなります。
今日も午後からＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮ東京支部の役員会そして宅地建物取引業協会湘南支部の賀詞交換会に参加して参りました。
年始めの挨拶もあり、極力参加をさせていただくようにスケジュールを調整しておくのですが、毎年のこｔながら仕事との兼ね合いが難しいです。
その結果、明日は定休日なのですが出勤せざるを得ない状況となりました。
「できる営業マンは定休日は必ず休む。」と言いますから私はまだまだなのでしょうか。
先日も朝日新聞に掲載されておりましたが、今、手帳ブームのようです。それもかってないブームのようなのです。
その記事によると、ブームを後押ししているのは、著名人が時間の使い方を指南する「手帳活用法」の数々であり、起業家が成功の秘訣として手帳術をつづった単子本が話題となったようです。
要するに、「もっと時間をうまく使いたい」と言うことのようです。
確かに、効率よく時間を使うことができればこれ以上のことはないと思います。
業務のなかでの相続についてもスケジュールは非常に大事になります。１０ヶ月間という間に申告を済ませなければなりません。
ちなみに相続のスケジュールは一般的に以下のようになります。
相続人の死亡（相続の開始）
▼
死亡の届出・埋葬許可申請（7日以内、市区町村）
※ 公正証書遺言以外の遺言書のある場合、家庭裁判所の検認を受けなければなりません。
▼
通夜・葬儀
※ 葬儀等に支出した費用の明細・領収書等は保存が必要です。
※ 社葬で葬儀を行う場合には、会社の議事決定を行う必要があります。
※ 被相続人の預貯金等については既に銀行等により口座の閉鎖が行われているので解約することはできません。
（解約するためには後述の遺産分割協議書若しくは金融機関所定の預貯金払い戻し請求書の提出が必要です）
▼
初七日法要・四十九日法要
※ 四十九日の法要を過ぎた頃から遺産分割の検討を始める場合が多いようです。
▼
相続人の確定
※ 被相続人の戸籍を取り寄せ、相続人の確定をする必要があります。
▼
相続の放棄・相続の限定承認の期限（相続開始を知った日から３ヶ月以内）
※ 放棄・限定承認をする場合には、家庭裁判所で申述する必要があります。（負債の財産が多い場合等）
▼
準確定申告の期限（相続開始を知った日から４ヶ月以内）
※ 被相続人の1/1から死亡日までの所得を申告し、納税額の精算を行います。
▼
死亡保険金の請求
※加入保険会社に保険会社の指定する書類を添付して保険金の請求等を行います。
（請求の時効は３年です）
▼
遺産分割協議にむけての準備
▼
遺産分割協議書の作成
▼
納税資金の準備
▼
相続税の申告・納税期限（相続開始を知った日から１０ヶ月以内）
※この期限までに遺産の分割が決まらない場合には、未分割の状態での申告が必要です。その場合にも、納税を完了する必要があります。
※ 金銭で納税することが原則ですが、それが出来ない場合、金銭以外の資産での納税（物納）や分割払い（延納）を選択することが可能です。
▼
登記手続等
※ 不動産の登記の申請をして、早めに他の人に対抗する権利を得るようにします。
※ 預貯金等については、解約・名義変更を行います。
それぞれの項目についてはまた別の機会にご説明いたします。
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投稿者 飯島 : 23:17
2006年01月16日
「隠れていた財産債務」不動産コーディネーター 飯 島 誠
皆様、昨日のお年玉年賀ハガキの結果はいかがでしたでしょうか。
私は帰宅してすぐに調べて見ましたがだめでした。（残念！）
今日、会社に来ましたら持ち帰っていない年賀状が数枚ありました。この数枚の年賀状は帰宅してからの楽しみとして、まだ、確認をしていません。（万一、当選していれば明日報告いたします。）
ところで、仕事や私生活においても、「何かを忘れる。」ということがありますよね。
業務の中の相続業務においても「何かを忘れる。」ということがあるのです。
それは何かと言いますと、「財産債務」なのです。
「そんな、馬鹿な！」と思われても不思議ではないのですが、結構あるんです。
遺産分割協議が整った後に分割対象とした遺産以外の他の財産債務が出てきてしまうのです。
万一、出てきたらどうするのかですが、再度その財産債務について分割協議を行わなければなりません。これが原則です。
しかし、これは結構きついんです。せっかく判を押していただいたのに、また、判をもらわなければならない。なかなかお伺いできない事情もあるのです。
このようなケースも考えて遺産分割協議書を作成する場合には、「その他被相続人の一切の財産債務は配偶者○○○○が相続するものとする。」などの記載方法にて処理しておくと、改めて遺産分割協議することなく処理できますので便利なのです。
先日も遺産分割協議がおわり、その後預貯金が何百万円と出てきて、銀行の支店長が申し訳なさそうに報告に来ました。
後で出てきた財産債務もある程度のものですと助かるのですが、遺産分割の基礎を揺るがすようなものが出てくると大変なことでしょう。
その場合には、相続人に財産内容を報告のうえ、必要あれば再度遺産分割の協議を行うことをお勧めいたします。
万一、登記が終了しており、変更する場合には、「錯誤を原因とする抹消登記」および「錯誤を原因とする更正登記」をすることにより対処しますが、抹消登記の場合には再度相続登記を行わなければなりませんので登録免許税が新たに必要となります。
また、登記原因を錯誤として抹消して、相続登記を行いますと税務上、遺産分割による取得とは認められないケースもあります、その際には「贈与」となりますのでご注意ください。
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投稿者 飯島 : 19:09
2006年01月15日
「住宅資金贈与税の特例改正」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、お年玉付き年賀はがき・年賀切手の抽選会があったようです。
なんと一等賞は、ハワイ旅行やＤＶＤレコーダーとホームシアターのセットなどから好きな商品を一つ選べるようです。
すでに年賀ハガキは確認されましたでしょうか。
私も帰宅したらすぐにチェックしたいと思います。
昨日のブログにて昨年末に発表された「相続税申告事績」についてお話させていただきましたが、同時期に来年度の税制改革も発表されており、一部についてはすでに記載をいたしました。
今日は、贈与税の改正についてお話してみます。
住宅取得資金を親などから子供などに贈与した場合の贈与税の特例として、暦年課税の特例（５分５乗方式）と相続時精算課税制度の２つの優遇制度がありましたが２００６年度の改正において暦年課税制度の特例が廃止され、今年の１月１日以降分については、相続時精算課税制度のみの特例しか使えなくなりました。
相続時精算課税制度の贈与は、暦年課税による特例が廃止となったため、この制度を使う以外に方法がなくなってしまいました。
相続時精算課税制度は、生前贈与を行いやすくするために相続税と贈与税を一体化した制度です。
簡単に言うと、生前贈与によりお金を早めに動かして市場に流れるように考えた制度です。
●適用を受けるための条件
贈与する側は満６５歳以上の親で、贈与を受ける側は満２０歳以上の子であること。
直系卑属である推定相続人であること。（代襲相続人、養子、子が死亡している場合には２０歳以上の孫を含む）
２５００万円までは非課税、２５００万円を超える部分については一律２０％課税される。
※２５００万円までの使用用途についての制限はありません。また、数回に分けての贈与も可能です。
※この制度は贈与税が課税されなくなるということではありません。
※相続時に、生前贈与を受けた財産と相続財産を合計して相続税額を計算をします。
※納付した贈与分については相続財産から差し引かれて納付されます。
さらに、この制度の住宅取得資金の特例を使うと、「自己の居住の用に供する家屋を取得する資金」・「自己の居住の用に供する家屋の一定の増改築のための資金」に限り６５歳未満の親からでも贈与の特例を使うことができます。
また、非課税枠も１，０００万円上乗せされ、３，５００万円となります。
相続時精算課税制度の手続き
贈与を受けた者は、必ず贈与を受けた年の翌年の２月１日から３月１５日の間に、税務署に「贈与税の申告書」と共に「相続時精算課税制度選択届出書」を提出します。
この期間を過ぎてしまうと贈与税が課税されてしまいます。
※一度この制度を利用すると、その次に贈与を行ったときに通常の贈与税の制度に戻ることはできません。
※贈与者が死亡するまではこの制度の利用が継続されますので、ご注意ください。
※両親２人からこの制度により贈与を受けたい場合は、父・母別に届出が必要となります。
この制度の注意点は、必ず相続税に取り込まれることになるという点です。
贈与を行うときは必ずその点を注意してご相談ください。
※相続時精算課税制度の特例の説明については昨年１２月１８日ブログで記載した内容を引用いたしました。
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投稿者 飯島 : 17:32
2006年01月14日
「相続税申告事績」不動産コーディネーター 飯 島 誠
久々の雨模様でしたが、かなりの強さでした。
外出など外へ出られた方は大変だったのではないでしょうか。
私も車で出かけていたのですが、やはり濡れてしまいました。
雪の積雪があります地域は雪崩の危険があると言う情報もあります。くれぐれもご注意してください。
国税庁が昨年１２月１９日に発表した「２００４年（１月から１２月）の相続税申告事績」によりますと被相続人約１０３万人のうち、相続税の課税対象となったのは約４万３０００人とのことです。
課税割合は４．２％であり、対前年比で０．２ポイント下がり、過去最低水準のようです。
つまり１０００人の相続が発生したとして、そのうち４２人しか相続税が発生しないと言うことです。
この間の路線価の基礎となる標準宅地の平均額の推移は、
（１９９４年） ２５６，０００円 → １１５，０００円 へ５割強もダウンしております。
※私、個人としてはまだ高いと思っています。２割は高いですね。
相続財産の構成比を見ますと、最も高いのは「土地」です。次に現金そして有価証券の順とやはり不動産の構成比が高いようです。
しかし、過去の推移を見ると土地については減少基調のようです。その代わり現金・預貯金が増加しているようです。
このように相続税の課税割合が下げ止まらない理由として、２００３年分の相続開始分より最高税率が７０％から５０％へ引き下げられた点と基礎控除額の要因があるようです。
基礎控除額
５，０００万円＋１，０００万円×法定相続人の数＝遺産に係る基礎控除額
※法定相続人がいない場合の遺産に係る基礎控除額は、５，０００万円となります。
※遺産に係る基礎控除額の５，０００万円が引き下げられるとの見通しがありましたが、来年度はそのままのようです。
（一部相続新聞より記載）
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投稿者 飯島 : 17:03
2006年01月13日
「真実は正義なり」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日はかなりの冷え込みでした。皆様風邪など大丈夫でしょうか。
今日も含めて、年始から毎日数件の打合せがありましたので風邪など引いていられません。
風邪など引いていたらご相談をいただいている方に申し訳ないですから。
現在、借地権の整理・相続処理などで税務署の署員の方と打合せをさせていただくのですが、署員の方の親切なこと。
これは失礼な話数年前では考えられなかったことです。
皆様も困ったことがあれば税務署に相談することをお勧めします。
それはさて置き、税務署に相談に行く以上、最低限の税務のことは知っておりませんと何がどう問題なのかを明確にすることなど出来ません。
税務署で使用している参考書などはなるべく理解のうえ、相談に伺うのですが答えが出ないと言うか過去に例がないと言うことがしばしばあるのです。
どのようなことかと言いますと、例外的な措置として「～したことそのほかこれらに類する事由により○○することが認められる事由があるとき」と言う文書が通達などで使われたいるのですが、その事由と言うのがどのようなことなのか明確な記載がないのです。（理解しにくと思いますが、明確に記載すると後で問題になりますのでご容赦ください。）
先日も借地権の件にて相談をしていましたら、回答が出ないと言うことがありました。
このような場合、どのようにするのかご存知でしょうか。
実際行ってみた上で申告を行い、お尋ねが来た段階で理由書を作成して税務署と議論をするのです。
要するにやって見ないとどうなるかわからない。ということです。
ただし、事前の相談にてある程度の感触などを得たうえで行動はおこします。
そして肝心なのは、後日理由書を提出しても言いように、契約書などにどのような理由によってこのような例外的な事由が生じたのかと言った文面を明確に残して関係者の書面にしておくことです。
「真実は正義なり」ではないですが同じようなことだと思います。
税理士の方などに相談すると、「お前、よくそんなこと考えるなぁ」といわれることがあります。
それもこれもご依頼いただいたお客様のためを思ってのことです。
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投稿者 飯島 : 20:22
2006年01月12日
「遺言は奥が深い」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は鏡開き・蔵開きでした。皆様は行いましたでしょうか。実際のところ私は行いませんでした。
参考までに鏡開きは、その年の年神さまに供えた鏡餅を小さく割り、お汁粉などにして食べる行事です。
元々は武家社会の行事のようで、具足開き（鎧や兜に供えた餅を雑煮などにして食べた）といったようなのです。
そのため、鏡餅は刃物で切ると切腹のようだと手や木槌で割り、開くようになったことから、鏡割りでなく、鏡開きということのようです。
蔵開きとは、商売をする家では新年初めて蔵を開き、商売繁盛を祈る行事をこの日に行うのだそうです。
鏡開きのように鏡餅を割って食べるのは一緒ですね。
日本の昔ながらの行事というのは何事にも意味があります。正直面倒だなぁと思うこともありますが、私は、良い風習だと思っています。
話は変わりますが、昨日相続アドバイザー協議会の財産承継部会へ出席させていただきました。
一つのテーマに絞って勉強をして行きますので３０名程のメンバーで行い、この部会のテーマは「遺言」です。
遺言と言っても本屋などで売っている物とは全く異なり、実際の経験からその方の「遺言」に何が必要なのか、残された家族（相続人）に対してどのようにしてあげればよいのか、かなりつっこんだ内容で盛り上がりました。
しかし、「遺言」と言うのは奥が深いです。改めて感じました。
ご相談いただければ詳しくご説明させていただきます。
また、参加者のほとんどが実務にて相続を手がけている方ですので生の声が聞こえて非常に参考になります。それに、私が実践していることが正しいと言うことが解ったので自信がついてきます。
しかし、このような部会に参加される方は皆さん勉強熱心ですよね。
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投稿者 飯島 : 23:13
2006年01月10日
「成人式の思い出」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は、成人式でした。
朝一番で着物姿の女性を見かけたのですが、すっかり忘れていました。
ハッピーマンデー法の制定にともない、２０００年(平成１２年)より１月の第２月曜日に行われることになってからなんとなく成人式の日程が理解しづらくなったきたような感じです。
今年の成人を迎えた方は昭和６０年４月２日から今年の昭和６１年４月１日に生まれた方とのことです。
昭和６０年と言えば私が２０歳になった年に生まれた方たちです。非常に親しみがある年代です。
私は当時野球部でしたので練習のため、成人式には出席は出来ません。ただ、これは亜細亜大学野球部の伝統なのですが先輩が練習終了後、成人式のお祝いに食事をごちそうしてくれるのです。
（これは本当にうれしかったです。今でも誰とどこに行ったのかはっきり覚えているものです。）
それに親が、「成人式には出席できないのだから写真ぐらいは撮っときなさい。」と言ってスーツを作ってくれて記念写真を撮ったことが記憶に鮮明に残っております。
本当に大事な「思い出」です。皆様にもあるのではないでしょうか。
あれから、一生懸命背伸びをしながら頑張ってきていますが、皆様のお役に立てる仕事が出来ているか不安のほうが大きいのが実情です。
ただ、いろいろな法律を扱うこの業界ですので、お客様には、一つひとつ十分に説明して「十分納得した。」と言っていただけるような仕事を行ってゆくつもりです。
今、さまざま業種にて「インフォームﾄﾞ・コンセント」ということばが頻繁に使われ始めています。
インフォームド・コンセント（十分な説明と同意）とは「お客様との間にて一方通行的なものではなく、少なくとも同意に基づいた平等な人間関係が望ましい。」ということのようです。
常に同じ説明をしている者にとって、気がつかないうちにお客様のことを「こう考えているだろう」、「こうに決まっている」と話を聞かないうちに決め込んでしまうことが多いようです。
お客様一人ひとりのお話を聞いて、その方がどのようにすれば一番良いのかを考えなければいけない。
私も、インフォームド・コンセント（十分な説明と同意）を肝に命じて参ります。
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投稿者 飯島 : 19:34
2006年01月09日
「遺産分割は目的別に！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日もお話したように「遺産分割協議書」の打合せを行っているのですが、遺産分割協議書は目的別に必要な部分に分けて作成することも可能なのです。
たとえば、相続財産の名義変更を行う場合、納税猶予を受ける場合には金融機関および農業委員会に遺産分割協議書の提出を求められます。
遺産分割協議書は、親族間の財産帰属に関する書類であって人の目に触れられたくない書類です。
しかし、被相続人から地位の承継手続きや各種財産の管理処分・名義変更時において人の目に触れる可能性があります。
例にたとえた金融機関・農業委員会の方々にもどのような財産があるか知れてしまうのです。また、農業委員会のメンバーは地元の人間ですからあまり気分のいいものではありません。
ただし、守秘義務が課せられていますので営業活動や他人の情報が漏れるということは心配ないと思います。
このようなことが気になる場合には遺産分割協議書を分けて作成することも出来るのです。
金融資産のみの遺産分割協議書・農地のみの遺産分割協議書など必要な部分に分けて、いくつかの遺産分割協議書を作成することも考えてみてはいかがでしょうか。
ただし、数人の相続人がおいでになる場合には、必ず承諾をとってから進めるようにしてください。
無用なトラブルが発生しないように注意が必要です。
遺産分割は工夫が大事ですから必ず専門家に相談しながら作成いたしましょう。
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投稿者 飯島 : 18:23
2006年01月08日
「遺産分割」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は朝から遺産分割について打ち合わせを行いました。
遺産分割とは、被相続人が死亡した瞬間に相続が開始し、相続分も民法の規定や遺言によって自動的に決まります。
しかし、相続分というのは単なる「割合」であり、どの土地が誰に・その建物が誰にというような遺言がない限り、相続開始後一定の手続きを経て各人の具体的な取得財産を決めるほかないのです。
遺産の分割は相続財産の種類、性質、年齢、職業、そのほか一切の事情を考慮して決めることになります。
その手続きとして相続人間の協議によることになります。
（ただし、遺言で分割方法の指定がある場合には遺言が優先します。）
そしてなにより遺産分割は、相続人間で公平に行われるだけでなく、各相続人の実情に添い、遺産の経済的な価値が損なわないように行う必要があります。
方法としては、
①現物分割
②代償分割
③換価分割
④共有分割
●現物分割とは
共有物の分割のように個々のものを分割する方法とこの土地は誰に・この建物は誰にというように個々の財産はそのままにして分割する方法があります。遺産そのものを分割する。(通常の分割)
●代償分割
例えば自宅しか相続財産が無いような場合。長男が自宅を相続して他の兄弟に長男が金銭を支払う。
●換価分割
未分割のまま売却して売却代金をわける。
※相続した土地を売却する場合代償分割と換価分割では 譲渡税額が変わりますのでご注意ください。
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投稿者 飯島 : 17:37
2006年01月07日
「功名が辻」不動産コーディネーター 飯 島 誠
明日からＮＨＫ大河ドラマ「功名が辻」が始まるようです。
ご存じ織田信長、豊臣秀吉、徳川家康と３人に仕え、最後のは土佐２４万石（一説では２０万石）の大名となった山内一豊と、夫を励まし支え続けた妻；千代を描いた物語なのですが、私、個人としては司馬遼太郎が珍しく女性を取り上げての作品と言うところに興味があります。
相続でも妻は夫を支え財産をともに築き上げたと言う理由により法定相続人とは別に常に相続人となる権利があります。
妻ではなくとも被相続人へ生前において特別の協力や介護などをしたという理由により「寄与分」という定めがあります。
この制度は、相続人の中で故人の財産の増加に寄与した相続人であるにも関わらず、他の相続人と同じ取り扱いをするのは不公平であるとの考えから設けられた制度です。
たとえば、被相続人が農業を営んでおり、長年わたり無報酬に近い状態で農業に従事していた場合などにおいて貢献したことにより他の相続人より多く相続できるのが寄与分と言う訳です。
寄与分の計算の方法としては、
①相続財産から寄与分を差し引きします。
②寄与分を差し引いた財産を相続人全員で配分します。
③寄与をした相続人は、自分の相続分に寄与分を加えます。
（相続財産－寄与分）×相続割合＋寄与分 となるのです。
寄与分とは逆に生前に贈与などを受け取っていると相続分が減りますのでご注意下さい。
特別受益者は故人の財産から生前に贈与・遺贈を受けているため、他の相続人と同じ取扱いをするのは不公平であるとの考えから設けられた制度です。
たとえば相続人のうち一人だけ大学の学費を出してもらった相続人や、結婚支度金などをもらった相続人などが特別受益者にあたります。
これらの贈与は相続財産の前渡しとして取り扱われます。
特別受益者の計算の方法ですが、
①相続財産に特別受益財産を加算する。
②特別受益財産を加えた財産を相続人全員で配分する。
③特別受益者は、自分の相続分から特別受益を差し引く。
となり、例えば特別受益者が法定相続分の割合で財産を取得することになった場合は
（相続財産＋特別受益）×相続割合－特別受益 となります。
寄与分については相続人以外は認められておりません。
お嫁さんなどが看病のためなどお世話してくれた場合などは遺言にて苦労をねぎらってあげてはいかがでしょうか。
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投稿者 飯島 : 23:34
2006年01月06日
「３点控除」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は本当に寒かったですね。
朝から打合せなどで外にに出る時間が長かったのですが、本当に寒く感じました。
寒い外から暖かい室内に入りますとなぜか眠くなってしまいます。（笑）
そういえば、税務署に打合せに行ってきましたが、確定申告の準備で署員の方々も大変そうでした。
今日は、話題を変えて確定申告を題材してみようと思います。題して「知って得する３点の控除！」。
ご存知の方もおいでになると思いますがお付き合いください。
まず、会社勤務の方であれば年末調整にて払いすぎてしまった税金を取り戻す事ができます。
年末調整とは、あらかじめある程度の所得を予測のうえ、計算された所得税の額に対して、実際の所得に対して計算される正規の税額との間の調整を行うこといいます。
ただし、次の３点に該当する場合には、控除が可能ですので確認いたしましょう。
①医療費控除
年間を通じて、医療費を多額に支払った場合
②雑損控除
災害や盗難などの被害にあった場合
③特定支出控除
特定の支出が給料所得控除額をこえた場合
以上の３点の詳細は以下のとおりです。
●医療費控除
年間の医療費が１０万円を超えた場合、医療費控除を受けることができます。
また、所得金額が２００万円に満たない人は、支払った所得金額の５％を超えていれば条件はクリアできます。
保険会社から入院給付金などが支払われた場合、金額はさしひかれます。
医療費といっても、単に病院に支払った金額だけが控除の対象ではありませんのでご注意ください。
例えば、通院のための電車・バス代なども控除対象です。その他には治療やリハビリが目的のマッサージ（整骨院・はり・灸など）、治療目的の歯列矯正、出産費用など様々ありますのでその都度確認されることをお勧めいたします。
ただし、自家用車での通院に必要なガソリン代は控除の対象外です。タクシーは身体の状態に鑑み決まるようです。（※今話題のサプリメント・健康ドリンクは対象外です。）
●雑損控除
自然災害や盗難による住宅・家財や衣服など、生活必需品の被害が所得の１０％を超えた場合には雑損控除の対象となります。
また、盗難によるクレジットカードを悪用をされた場合も対象となります。
ただし、キャッチセールスなどの詐欺による場合などは対象外となるようです。
※贅沢品や骨董品などは、生活必需品とはみなされないため、控除は受けられません。
※自然災害の場合、災害減免法という法律があり、所得が５００万円以下の場合、所得税が全額免除されます。（雑損控除と災害減免法は選択方式です。）
●特定支出控除
特定支出控除は、会社勤務の給与所得者に対して経費をみとめようとする制度です。
この制度に該当するのは、転勤のため支出したお金、通勤費、資格修得のための費用そして研修費などです。
ただし、会社からの報奨制度などにより支給または補助を受ける場合にはその分が差し引かれます。。
適用を受けるためには明細書や領収書のほか、会社の業務と関係あることを証明しなくてはならないので勤務先の証明が必要となる場合もあります。
いかがでしたでしょうか。ご参考になりましたでしょうか。
詳しくは、税務署へお尋ねください。
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投稿者 飯島 : 18:06
2006年01月05日
「仕事始め」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から通常とおりの営業が始まりました。
例年ですと年始の挨拶などで１日が終わるというパターンが多いのですが、今年は年末の仕事の関係で朝から打合せが続き、休みボケも解消できたようです。（笑）
ブログにて相続の問題を取り上げるケースが多いものですから、お客様から相続対策について質問される多くあります。
今日も別件での打ち合わせだったのですが、相続対策について質問され、時間の経つのを忘れてしまい次の打合せに遅れそうになってしまいました。
相続税対策とは、相続が発生したときの税金を極力少なくしようとするものです。要するに相続税の節税対策です。
私からは相続対策をお客様に勧めることはしませんが相続対策にご興味のある方はご参考にしてください。
一般的に専門家が言う相続対策とは、「相続税の対策」・「納税資金の対策」・「争族対策」の事を言い、このうち「納税資金の対策」・「争族対策」は相続処理「相続発生後の問題と言えます。
ここでは、「相続税の対策」についてお話いたします。
相続税の対策について考えられるのは、「贈与などによる移転」「相続税のしくみを利用する対策」「財産評価のしくみを利用する節税対策」が大まかなところでしょう。
●贈与などによる移転はどのようなものでしょうか。いわゆる生前贈与の考え方です。
①基礎控除 ②配偶者控除 ③住宅取得資金 ④生命保険料 ⑤相続時精算課税制度を利用する方法です。
●相続税のしくみを利用する対策とはどのようなものでしょうか。
相続人の数を増やす方法により基礎控除を増やし、税率の区分を引き下げることです。
①養子縁組により相続人を増やす考え方です。
●財産評価のしくみを利用する節税対策とはどのようなものでしょうか。
相続発生時の評価方法は国税庁の「財産評価基本通達」に則って評価されますのでこの評価のしくみを利用することにより、財産評価を下げる方法があるのです。
これにはケースバイケースのですので次の機会にご説明してさせていただきます。
万一、相続税対策をご希望の方は、早めに行動を起こすことをおすすめいたします。
なぜならば、相続対策とはいくつかの方法を組み合わせて行いますので何が一番ベストなのかを明確にしなければならないからです。
慌てて行うと何が目的なのかを見失いますのでリスクが大きいと言えます。何よりこれを間違えると納税資金の対策・争族対策の相続処理が大変になります。
私自身知っていることをお話いたしましたが、ご自身がご納得して相続人が幸せになるよう進めることが本当に大事だと思います。
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投稿者 飯島 : 19:33
2006年01月03日
「箱根駅伝」不動産コーディネーター 飯 島 誠
第８２回東京箱根間往復大学駅伝最終日が本日行われ、なんと私の母校亜細亜大学が総合優勝をいたしました。
今年で２９回目の参加での初優勝です。
監督があの『松野明美』を育てた元ニコニコ堂の岡田監督ですので、ここ数年のうちにある程度の成績を残すとは思っていましたが、なんと今年優勝とはびっくりしました。
岡田監督と言えばニコニコ堂時代から選手と一緒に寝泊まりなどを行い徹底して面倒を見てきたと言うことが有名です。
亜細亜大学でも同じように選手の面倒を見てこられたことが成果として現れたのでしょう。
本当におめでとうございます。
しかし、勝負ごとは本当に解らないものです。解らないものと言いますと相続での「物納制度」があります。これまで許可基準の明確さ欠けていたり、手続きに時間がかかりすぎていて非常に解りづらく使いにくいと言う点がありました。
来年度（２００６年度）税制改正では、この相続税の物納制度が抜本的に改正されることになったのです。
改正内容は以下のとおりです。
①物納不適格財産の明確化
②物納手続きの明確化
③物納申請の許可に係わる審査期間の法定
④物納申請を却下されたものの延納申請
⑤延納中の物納の選択
このうち、もっとも注目される点は、①の物納不適格財産の明確化ではないでしょうか。
明確化については、抵当権が設定されている不動産・境界が不明確な土地などは「物納不的確財産」、市街化調整区域内の土地・無道路地などは「物納劣後財産」として他に物納適格財産がない場合に限り物納を認めるとなるようです。 ※相続新聞より抜粋
これで、納税者の方にも物納申請できる土地とできない土地が明確化されるんではないでしょうか。
このほかにもご不明な点などございましたらお気軽にご連絡ください。
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投稿者 飯島 : 23:16
2006年01月02日
「お正月の風物詩」不動産コーディネーター 飯 島 誠
お正月の風物詩、といえば「箱根駅伝」。
毎年、東京箱根間往復大学駅伝競走（箱根駅伝）を楽しみにしている一人ですので、今日も朝からテレビ観戦をしておりました。
途中からは、大雄山の道了尊まで「商売繁盛」の祈祷へ出かけていましたので車のラジオでの視聴となってしまいましたが、私の母校でもある亜細亜大学がここ数年シード入りしているものですからついつい応援に力が入ります。（ちなみに私は野球部でした。）
箱根駅伝東京－箱根間往復２１７．９キロを１０人の“タスキ”リレーでつなぎ今日の往路は、１７年ぶり７度目の順大が優勝を飾りました。
戦前では総合５連覇を狙う駒大と東海大の２強と言われていたのですが、一人の「ブレーキ」によって予想とは違う結果になってしまったと監督が言われていたようです。
私たちの仕事でも同じようなことなのですが、たとえば「相続の処理」などの案件でも弁護士・税理士・土地家屋調査士の専門家の方々との調整のうえ仕事を進めて行きます。
いわゆる成功への“タスキ”リレーとも言うべ気でしょうか。（実際、言われたことはありません。）
その際、一人でも「今、なにをするべきなのか」を忘れていると全体のスケジュールに大きな障害が出てしまいます。
仕事での「ある一人のブレーキ」は大きな障害となり、お客様に大きな迷惑になります。特に相続の発生から１０ヶ月という期限があるのですから大変なことになるケースも出てきます。
お客様からの「期待」を裏切らないためにも、「向上心」をもって努力して行くことが大事なことであり、皆様も専門家などを調べたうえでお願いされた方が良いでしょう。
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投稿者 飯島 : 23:05
2006年01月01日
「新年おめでとうございます。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
旧年中は格別のご愛顧を賜り誠にありがとうございました。
お蔭様で当社一同笑顔で初春を迎えることができました。
ひとえにご厚情の賜物と深く感謝しております。
昨日の大晦日は、女房・子供達と紅白歌合戦やら格闘技やらとめまぐるしくチャンネルが入れ替わり終いには、どのチャンネルなのか解らなくなる始末でした。
毎年、大晦日には地元の神社にて除夜の鐘を合図に甘酒・福袋（先着２０名ほどにお酒一升・防犯グッズ）などを配布します。
藤沢市亀井野には『亀井神社』という神社があり、神社の役員に方々が交代にてお札・お守りなどを販売を行っています。
私共は商店街とは異なるのですが、「湘南地域振興会」という地域振興をつとめる団体に所属しており、その地域振興の一環として神社の役員の方々と協力して行事を行っているのです。
しかし、毎年のことながら「紅白歌合戦」が終わるのを待って大勢の方が初詣にお越しになり、昨日は天気も良くかなりの人で賑わっておりました。
最近、「神仏仏閣での願いごとはどうなのか。」と感じることがあります。別に初詣などをいけないと言っているのではないのです。（※現に私などは、毎月２回地元の神社に感謝の意を込めてお参りに行きます。）
昨年１年を通して、神仏仏閣での願い事を振り返って見ましたら、「苦しいときの神頼み」ではないですが、自分の弱さが出ていることに気が付いたのです。
一人ひとりとの出会いを大切にその方々に何を自分が出来るのかを考え行動し、日々に感謝して、今年１年頑張ろうと思います。
今年も皆様にとってお役立ちできる【身近な不動産会社】として成長させて頂きたいと考えております。
今年もお引き立ての程お願い申しあげます。
皆様にとりまして幸多きお年でありますよう心よりお祈り申しあげます。
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投稿者 飯島 : 11:10