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2005年12月09日
「借地権割合」不動産コーディネーター 飯 島 誠
業務上年間に何件かの借地権の相談を受けます。
相談の内容としては、「相続による借地権の整理」・「借地権者が底地を購入したい旨の相談」・「借地の契約書を底地権者（土地所有者）・借地権者（建物所有者）双方が紛失してしまったための契約書作成」・「借地権の賃料見直し」・「借地権の交換を行いその後に売却したい」など様々な内容の相談をお受けいたします。
今回、借地権の売却をご検討方からご相談をいただき、お打合せに入る予定です。
ここで借地権の売却についてお話いたします。
借地権の売却の場合通常２通りを考えなくてはならないでしょう。
１つ目は、底地権者の承諾を取得のうえ、借地権のみを売却にかける方法。
※底地権者の承諾は必ず必要・承諾がもらえない場合には裁判所が底地権者のかわりに承諾を出してくれます。（承諾料は、任意の場合１０％前後・裁判による判決ですと８％から１２％あたりです。）
２つ目は、底地権者と調整のうえ、底地権者（土地所有者）と借地権者（建物所有者）が双方合意のうえ、所有権として第３者へ売却を行う方法。
※中には、底地権者が底地も合わせて売却を行う意思を伝えると借地権者が底地を購入する場合も有ります。
最近の地価の傾向・底地権者の今後の相続等を考慮すると２つ目の同時売却のケースが多くはなっているようです。
また、借地権売却の場合の借地権割合（借地権価格）はどのように算出するのでしょうか。
まず皆様が最初に言われるのが借地権割です。
たしかに借地権割合は重要ですが、それだけでは通常決めません。
要素としては、①地域特性（用途地域等）・②借地権残存期間・③建物の建替えが可能か否か・④堅固な建物が建てられるか。・⑤建物の残存期間（耐用年数）・⑥地代の額・⑦更地の価格・⑧近隣相場などによって決めさせていただいております。
一番正確なのは、不動産鑑定士に依頼のうえ、鑑定していただく方法でしょう。
※当社はあくまで不動産業に伴う手続きを行い、法的解釈については顧問弁護士と相談のうえ、ご通知しております。
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※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
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投稿者 飯島 : 2005年12月09日 17:48