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2005年12月27日
「本年もありがとうございました。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は今年最後の営業日でした。
年末の挨拶まわりなどを済ませ、大掃除にて年内の業務が終了いたしました。
今年を振り返りますと、業務面では、数多くの方とのお会いすることができ、多くのご縁にも恵まれました。
さらに来年は、ご縁を大切に飛躍の年になるよに努力いたします。
「根気」・「負けん気」・「強気」などよく使われる言葉ですが、世の中に目を向けますと、平成の世にもかかわらず、今年は「平気」が充満していたように思われます。
「汚職しても平気」・「自分さえよければ平気」・「税金の無駄使いしても平気」・「偽造しても平気」はたまた終いには「人を殺しても平気」と狂乱染みた１年ではなかったでしょうか。
来年からとは言わず、今日から自分も襟を正して皆様に恥ずかしくない仕事をして行くつもりです。
年内のブロも本日にて最後とさせていただき、年を明けて５日より再開いたします。
皆様この１年間本当にありがとうございました。
来年も皆様にとりまして幸多きお年でありますよう心よりお祈り申しあげます。
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投稿者 飯島 : 18:30
2005年12月26日
「サンタ・クロースが残したもの」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も一日、朝から市役所の担当者の方、学校法人、相続人、そして税務署の担当者との打合せを行い、年末の挨拶まわりなどで先程事務所に戻ってきました。
これから書類の整理などがありますが、あと少しで年末・年始の休みです。
休みといっても半分は、書類作成と来年に新規に事業として行いたいことがありますのでその勉強を休み中にしておきたいと考えております。
昨日、帰宅すると上の娘（小学校４年）が「お父さん、サンタクロースからプレゼントが来たんだけどデパートで買ったみたいだよ。」と話かけてきました。
何のことかと思ったら、実はその商品の中に保証書が入っていたのです。
ご存知のように保証書には購入したお店のスタンプと日付まで入ったいたのです。
下の娘（幼稚園年中）がその保証書を持ってきて、「サンタさんも○○で買い物するんだ！サンタさんはおもちゃを作れないんだ。」
これには、一瞬頭が真っ白になり、私も女房も「サンタさんも買いもしてたんだ。」と笑うしかありませんでした。
皆様のご家庭でもこのようなことはありませんでしたか？
商品の中の保証書まで考えませんよね。来年は気をつけてプレゼントをしようと思います。
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投稿者 飯島 : 18:59
2005年12月25日
「合意書？・協定書？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今年もあと今日を入れて７日です。
当社は、２８日から年末年始の休暇をいただきます。
この３日にてやらなければならないことがまだ残っておりますので内心焦っているので実情です。
今日も朝から合意書・税金計算・スケジュール表など年内にお客様へ渡さなければならない資料の作成でバタバタしていました。
契約書・合意書・協定書などとよく聞かれると思いますが、その違いについてご存じでしょうか。
答えは、契約書や合意書・協定書などの名前は、単なる書面の「名前」でしかなく、その違いはありません。
複数での合意をすることが、契約・合意などと呼ばれるのであって、これを書面として残すものが、契約書、合意書、協定書、覚書、確認書などと呼称されているようです。
要するに書面の名前は、作成するものが内容などを確認してつけているのです。「表題」にはあまり意味がなく書面の中身が問題と言うことです。
ちなみに当社は、契約書の内容を変更する場合には、「覚書」。契約に付随するものについては、「合意書」としています。
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投稿者 飯島 : 23:51
2005年12月24日
「一歩引いた幸せ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、朝から藤沢・横須賀の浦賀へ打ち合わせに出かけていました。
基本的にお客様との打ち合わせのため、訪問する際には電車を使うケースがほとんどです。
車ですと渋滞などに巻き込まれて打ち合わせ時間などに遅れることなどを考慮してのことです。
当社の事務所からですと、一つ隣の「湘南台」駅から横浜市営地下鉄にて「上大岡」経由、京浜急行「浦賀」までとなります。
帰りが夕方になってしっまたのですが、やはり「クリスマス・イブ」の影響でしょう。かなりのカップルが街に溢れていました。
今日２件の打ち合わせのうち、１件の方は相続相談からの売却相談、そして１件の方は相続の処理からの境界越境の相談です。
各相談者とも相続の処理については完了しており、相続において相続人間で揉め事もなく円満に解決された方々です。
相続にて財産を取得できるということは、その亡くなられた方からの相続人への一種のプレゼントではないでしょうか。（当然に身内が亡くなられたのですから悲しみは付いてまわります。）
なにもしていないのに自分はこんなにもらえるのですか？と感謝しているうちはいいのですが、次第にできるだけ「財産がほしい」、「あの土地がほしい」、「会社の経営権がほしい」など心境の変化を見せ始めるのです。
その結果、親族同士の円満な関係が相続をきっかけに「争族」となってします。一歩引いた「譲り合いといさぎよさ」これが円満な遺産分割のコツなのではないでしょうか。
双方の方とも一歩引いた譲り合いをお持ちであり、現在も家族お幸せに暮らされております。
今日お会いした方でつくづく思うことがあります。相続はまちがいなく法律論ではないと言うことを。
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投稿者 飯島 : 23:41
2005年12月23日
「ご相談ください。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も一日寒い一日でした。
気象庁も暖冬と予想していた今冬について「寒い冬」になると予想を修正したようです。
くれぐれもご注意ください。
神奈川の方でも寒かったのですが、新潟・近畿などで大雪の影響で１３０万世帯が停電との事です。
先ほど、復旧したととの情報がありましたが、この寒さに停電ですから大変なこととお察しいたします。
ご相談をいただく方の中にも、何件かの専門家に相談に寄られた後に当社にご相談に来られる方がおいでになります。
相談ごとを聞いて「解決できます。」との答えに、「明かりがついたようです。」と感謝の言葉を言っていただけるのですが、問題が解決しない途中と言うのは本当に嫌なものです。
ただ、ご相談の多くは、他の専門家がもう少し親身になってあげれば誰でも解決できると言うことが結構多いのも事実ですが・・・・。
困ったことがあれば、些細なことでもご相談いたしますので、是非当社へご来店ください。
以前お話した土地の越境に関する相談の件ですが、明日合意書の最終確認に双方にお伺いしてご説明してまいります。
どのような案件でもそうですが、全て解決するとこちらもうれしくなってきます。
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投稿者 飯島 : 18:37
2005年12月22日
「相続人への思いやり」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続時精算課税制度の相談と併せて遺言についてアドバイスを求めれられる方は、やはり自身がなくなった後、「相続人である妻や子供たちの間で争いが起きるのでないか」と言う心配があるようです。
皆様も ｢相続は必ずもめる。兄弟仲が悪くなる。｣ということを見聞きしたことがあるのではないでしょうか。
「相続」というきっかけにおいて｢兄弟間の争族｣になるケースは少なくありません。
生前において相続税対策を行っていても、財産を巡って争いをしても元も子もないのです。
相続のアドバイスとしては、遺言の作成をお勧めいたします。
遺言書を作成することで残された相続人同士での争いを未然に防ぐことができ、相続において最も優先されることになりますので、遺言書を作成しておけば被相続人が亡くなったあとに、被相続人の相続財産をそれぞれの相続人にどのように分配するかを指示しておくことができます。
その結果、トラブルを未然に防ぐ有効な手段になるのです｡
実際の問題として、なぜ紛争がおきるのか？
この答えの大部分は、被相続人の意思が明確にされていないケースにて起きています。
遺言を作成しておけばよかったと思うこともありました。
逆に、遺言を作成しておいても、作成が曖昧なために問題を大きくするケースもあるのです。
相続人全てが満足する相続というのもあまり聞いたことがありません。
多少不満があっても、「故人の意思」ということで我慢をすることもあります。
遺言で、明確な意志表示を行い、紛争をおこさないことも、残された家族＝相続人に対する思いやりと言えるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 15:12
2005年12月20日
「葬儀費用は控除出来るのでしょうか。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「葬儀費用は控除が可能ですか？」と言う質問は良くあることです。
今日も同じ質問を受けましたので、説明さえていただきます。
葬儀を行う場合、葬儀費用として通夜・告別式・納骨・お布施、飲食代、位牌料、その他雑費などかなりの金額が必要になります。
これらの葬儀費用は故人が死亡したことによって発生する必要費用と考えられますので葬儀費用を相続財産から控除することは認められております。
※あまりにも多額な葬儀費用である場合は認められない可能性もあります。
※葬儀費用に含まれるものと含まれないものもありますのでご注意下さい。
※相続財産から控除できるのは告別式までの費用となります。
※四十九日や何回忌、法事等にも費用がかかりますが、費用には認められません。
※認められるのは葬儀、告別式までとなっています。
葬儀費用は相続財産から控除できますが、かかった費用は原則として明確にする必要があります。
葬儀社などに依頼した場合は領収書を発行してもらい保管しましょう。
しかしお寺に支払う費用は領収書がもらえなかったりすることがありますので必ず確認して下さい。
領収書がもらえない場合には支払日、支払先、支払目的などを記録しておくと役にたちます。
香典は税金がかかるのか。
通常の金額であれば収入の申告をする必要もなく、相続税がかかることもありません。
香典とは「死者の霊に手向ける香を持参するかわりの代金」のことと言われておりますので、お香にまで税金をかけないようです。
※香典返しをする場合の費用は相続財産から差し引くことはできません。
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投稿者 飯島 : 23:58
2005年12月19日
「贈与を考える」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日お話ししたように相続時精算課税制度をどのように利用するかいくつか例を挙げてみましょう。
１．介護してくれた子供へ
自分の介護をしてくれた子供に対して、その気持ちとして自分の意思においてその対価を贈与することが出来ます。
※遺言書による財産分与とは異なり、介護してくれた気持ちを直接伝えることが出来ます。
（相続人の理解も得やすい。）
※嫁などに介護してもらう場合、養子縁組を行い贈与制度を使います。
２．事業承継
経営者の意思で後継者を決め、諸方策で自社株の評価が下がれば、さっさと自社株を贈与してしまい、後継者を名実ともにオーナーにしてしまいます。相続時精算は贈与財産を贈与時の時価で相続財産に取り込みますので、将来株価が増加すれば、節税対策にもなります。
同様に他の相続人に一定金額を贈与し、遺留分を放棄させて、遺言書で自身の意思を明確にしておきます。
３．新築住宅を贈与出来る
住宅資金贈与は、３，５００万円まで無税にて贈与が可能です。
４０００万円の新築住宅を建築したと仮定します。その４０００万円の新築住宅を贈与するとその評価は約２５００万円程度になります。
無税枠２５００万円の贈与で４０００万円の財産を贈与することが出来ます。
新築した住宅を贈与しますと資金を贈与するよりも大きな相続税の節税効果が可能です。
※賃貸住宅についても同様のことが可能です。
そのほかには、住宅資金援助、住宅ローンの肩代わり、長期投資資金、ペイオフ対策等が考えられます。
お金の使い方は人それぞれと思います、しかし、こうした制度がある以上利用されてはいかがでしょうか。
お金には、「生き金」と「死に金」があるといわれます。
相続時精算課税制度により、「あげたい時にあげる」という本来の贈与の在り方が可能となりました。
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投稿者 飯島 : 23:59
2005年12月18日
「相続時精算課税制度」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続時精算課税制度と言うものをご存じでしょうか。
平成１５年１月１日より導入されております。
それまでは親が子に対して贈与を行うたびに贈与税（いわゆる生前贈与・年間１１０万円までは無税）が課税されておりましたが、生前贈与を行いやすくするために相続税と贈与税を一体化した制度です。
簡単に言うと、生前贈与によりお金を早めに動かして市場に流れるように考えた制度です。
しかし、国の考えとは裏腹にあまり使われる方がいないのが現状のようです。
税理士の先生のほとんどの方も「この制度は使えない。」と講演などでお話をされているのも原因のようです。
ただ、私はこの制度は案外おもしろいと感じています。
それではどのようなケースがおもしろいのかは後日お話をさせて頂くとして、
まずは、制度そのものをご説明いたしましょう。
●適用を受けるための条件
贈与する側は満６５歳以上の親で、贈与を受ける側は満２０歳以上の子であること。
直系卑属である推定相続人であること。（代襲相続人、養子、子が死亡している場合には２０歳以上の孫を含む）
２５００万円までは非課税、２５００万円を超える部分については一律２０％課税される。
※２５００万円までの使用用途についての制限はありません。また、数回に分けての贈与も可能です。
※この制度は贈与税が課税されなくなるということではありません。
※相続時に、生前贈与を受けた財産と相続財産を合計して相続税額を計算をします。
※納付した贈与分については相続財産から差し引かれて納付されます。
相続時精算課税制度の手続き
贈与を受けた者は、必ず贈与を受けた年の翌年の２月１日から３月１５日の間に、税務署に「贈与税の申告書」と共に「相続時精算課税制度選択届出書」を提出します。
この期間を過ぎてしまうと贈与税が課税されてしまいます。
※一度この制度を利用すると、その次に贈与を行ったときに通常の贈与税の制度に戻ることはできません。
※贈与者が死亡するまではこの制度の利用が継続されますので、ご注意ください。
※両親２人からこの制度により贈与を受けたい場合は、父・母別に届出が必要となります。
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投稿者 飯島 : 23:56
2005年12月17日
「ＣＰＭ検定試験」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から２日間ＣＰＭ（米国公認不動産管理士）のセミナーと試験です。
今日は、ＣＰＭ検定試験の準備セミナーがありました。
この検定試験というのは、今までのセミナーにおいて取得してきたもの全ての中から出題となり、１５０問中７割の正解が必要とのことです。
先ほどそのセミナーから帰ってきました。
今までの総復習と言うことで朝から先ほどまでセミナーでした。
また、これから、明日の準備で勉強します。
しかし、不動産の投資は難しいです。学べば学ぶほど奥が深いと言うことを実感しています。
今までいくつかの試験を受験して参りましたが、試験に受かると言うことはそれはそれで大変なのですが、その資格をどのように皆様にわかりやすく伝えるかと言うことも非常に難しいことです。
なんとか、ここで学んだことを皆様のお役にたてればと考えています。明日は頑張ってきます。
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投稿者 飯島 : 20:27
2005年12月16日
「物納申請」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続処理に関する依頼を受ける売却を前提に物納申請を行うこともあります。
いわゆる高い金額で売れるのなら物納申請を取下げて売却をします。
売却が出来ないようなら物納を進める。という戦略と言いますかやり方なのです。
今日は物納についてお話したいと思いますが、「最近は物納の申請が出来なくなっているんですか。」と言う質問などをされる方が多くなっているようです。
実際の問題として、税務署としては物納より売却による現金納付を望むのは当たり前の話ですが、物納の申請が難しいと言うことではありません。
ただし、物納をするということは国がその不動産を管理すると言うことですので、国が管理・処分することが可能な財産でなければなりません。
その要件をクリアできれば物納は可能のはずです。
それでは物納手続に必要な要件についてはどのようなものがあるのでしょうか。
まず確認しなければならないのは面積の確認です。
物納のためには、①登記面積・②実測面積・③相続税申告書での面積を揃えなくてはならないのです。
そして借地の物納となりますと、「借地契約書記載の借地面積」が加わります。
１．面積をそろえなければならない以上、測量が必要となります。
２．実測面積にあわせて地積更正登記が必要となります。
※登記面積と実測面積との差が法務局に備え付けられている表の誤差範囲内であれば地積更正は費用ありません。
３．税務署には別途測量図および隣地境界確認書(実印でなく認印)を提出します。
４．市道（公道）に接している場合には、道路境界査定図が必要となります。
そのほかに隣地からの越境するものなどがある場合には確認書、埋設物が出てきたら申請者の責任で処理するとの確認書などが必要になります。
物納の成否は、隣地の協力・実務を行う測量士・土地家屋調査士の先生の力量そして税務署と交渉をする方の力量次第かと思います。
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投稿者 飯島 : 18:45
2005年12月15日
「慌てずゆっくりと！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は朝から数件の打合せが予定されていましたのでハードな一日でした。
午前中に相談者２組の打合せ、午後からは市役所の方と交換についての協議。そして司法書士・税務署との打合せとすべて異なる案件でした。
一日にこれだけを毎日こなすと大変と思われますが、今日は珍しく日程が込み合ってしまいました。
各打合せについて言えることなのですが、１２月に入ると何とか年内にある程度の解決を図りたいという考えが生じます。
その関係でどうしても次々打合せの予定が入ってきます。
また、このような時期に気をつけている点があるのですが、ある程度まとまってきている案件などで、「何とか年内にまとめたい。」と言う気持ちが表に出すぎると、相手の気持ちを台無しにしてしまうことがあります。
今日も、午前中１組の相談者がやはりあせる気持ちが出てしまい、少し間隔をおくように説明にお伺いしてきた次第です。
どのようなことでも同じこととは思いますが、せっかく「あと少し」と言うところまで来て、全てが台無しになったのでは仕方ありません。
とかく１２月はなんに付け気が焦る時期です。
こういう時期だからこそ一歩一歩確実にそして慌てずに進むべきですね。
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投稿者 飯島 : 17:29
2005年12月13日
「相続放棄？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
当社が管理を委託されておりますオーナー様と打合せをしていたところ、こんな質問がありました。
親戚の方が亡くなり、相続人は奥様と子供２人とのことです。
父親は持ち家に奥様と二人で住んでおり、ある程度の財産を残したとのことです。
子供たちはすでに自立していたようで、母親（妻）に全ての遺産を渡そうとしているようなのです。
その行為に伴い、相続放棄の方法を執ったほうがいいだろうと言うのです。
そこで私に、相続放棄のとり方を聞きたかったようなのです。
これは非常に問題な行為なのです。
確かに、場合によっては相続放棄をすることで放棄しない他の相続人に全部遺産を相続させることはできます。
今回はそうではないのです。聞くところによるとなくなられた父親には兄弟が３人いるようです。
これが大変な問題なのです。
法定相続人という民法の規定がありますが、相続が発生したときに相続人となれる人は、まず、配偶者（この場合では妻が２分の１）と子（この場合では長男と次男が各４分の１）となります。
しかし、子が相続を放棄した場合には、どのようになるのかと言うと
親が相続人になります。そして親が既に亡くなっている場合には、兄弟姉妹が相続人となってしまいます。
それでは今回の件で言えば、長男と次男が相続を放棄したことにより、父親の両親はすでに亡くなられているようですので妻と父親の兄弟が相続人となってしますのです。
その話を聞いたオーナーは慌ててその親戚に電話を入れていました。
結果的に相続放棄の手続きは、まだ行っていないとのことでしたので、２人でホットした次第です。
このようなトラブルはけっこうあるようです。
聞いているこちらも青ざめてしまいます。皆様もくれぐれもご注意ください。
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投稿者 飯島 : 19:40
2005年12月12日
「相続財産の評価減」不動産コーディネーター 飯 島 誠
最近、「どうすれば相続税を安く出来ますか。」という財産評価の評価減のことをご質問されることが多いのですが、これは結構難しい質問です。
単に評価減だけについてのご質問なら良いのですが、「相続」と言う一連の流れの中では難しい問題なのです。
と言いますのも、相続税の課税価格と税率で確認をすると、１０００万円以下が１０％・３０００万円以下が１５％・５０００万円以下が２０％・１億円以下が３０％・３億以下が４０％・３億超が５０％（控除額は省略いたします。）となっており、私どもが一番に財産評価について検討する部分は、たとえば課税価格が３億円を超えるか超えないかと言った部分での評価減が可能か否かと言ったとところなのです。
単に評価減をすれば良いと考えていると逆に不動産鑑定士などの手数料などで支出が多くなるだけですので評価減も大事ですがそればかりに気を取られても相続人のためにはならないでしょう。
相続人にとってはスムーズな遺産分割を行い相続を済ませることを一番に考えるべきなのではないでしょうか。
話は変わりますが通常、遺言がなければ遺産分割協議により財産を分けることになります。
その財産の分け方が３通りあるのをご存知でしょうか。
●遺産分割の種類
■現物分割
一般的な方法で、遺産そのものを現物で分ける方法です。
現物分割は、各相続人の相続相当分通りに分けることは困難であり、相続人間の取得格差が大きい場合には、その分を他の相続人に金銭で支払うなどして調整することになります。
■代償分割
相続分以上の財産を取得する場合において、その代償として他の相続人に金銭を支払う方法です。
■換価分割
遺産を売却して金銭に変換した上で、その金額を分ける方法です。
現物を分割してしまうと価値が低下する場合などはこの方法がとられます。
この方法は、遺産を処分してしまうので、処分に要する費用や譲渡所得税など課税される場合が発生いたしますので注意が必要です。
遺産分割協議はあくまで、相続人間での任意の話し合いですので、遺言書がある場合でも、受遺者は放棄することができ、法定相続分とは違う分け方にすることもできます。
つまり、相続人全員で協議し、全員が賛成すれば遺言や法定相続分に関係なく、財産をどのように分けても自由なのです。
しかし、以上の３種類の分け方によってその後処理が全く違いますので、ご注意のうえ決定して下さい。
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投稿者 飯島 : 23:24
2005年12月11日
「ジャンボクリスマスツリー」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ジャンボクリスマスツリー発祥の地「宮ヶ瀬」に行ってきました。
ご存知の方も多いと思いますが、毎年１２月初旬から、クリスマスツリー・樹木などにイルミネーションが飾られ、噴水などがライトアップされるのです。
今年は２０回目を迎えて、新たに登場したレインボーツリーなどがあり非常にきれいででした。
女房と子供（娘２人）そして私の母親と５人で行ってきましたが親も子も楽しめる内容です。
中には「サンタクロースの部屋」と言うブースがあり、サンタと一緒に写真が撮れるところもありました。
２５日まで行っているとのことですから、時間があれば一度行ってみてはいかがでしょうか。
※ただし非常に込み合いますのでご注意ください。
来場される方の中には、毎年のように来られる方いわゆるリピーターも大勢いるとのことです。
リピーターと言えば当社においても一度きりの仕事ではなく、いつでもお気軽にご来店いただけるよう心がけています。
また、あらゆるご相談を受けられるように、また、そのご質問にお答えできるよう常に向上心を持ち努力しておりますのでお気軽にご質問などございましたらご相談ください。
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投稿者 飯島 : 17:21
2005年12月10日
「底地・借地同時売却」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、風が強く寒い一日でした。
また、ここに来て風邪をひかれている方が多くなってきているようです。皆様もお気をつけください。
昨日、借地権の売却相談のお話をいたしましたが、今日相談者とお会いさせていただき、また底地の所有者の方にもお会いさせていただきました。
本日は、借地権者の方が売却を望まれている事実から、底地権者としての役割などを簡単ではありましたがお伝えさせていただきました。
底地権者の方も相続の件を考えれていたようで、近いうちに借地権の整理考えていたようなのです。
次回は、底地権者とその税理士と私との打合せを行いたい旨の話もありました。
税理士を呼ぶと言うことは、借地と底地の交換からの売却という方法も考えられます。※下図参照。
借地権者の方にも再度そのあたりを含めてご説明を行っておいたほうがよさそうです。
《借地権に関する税金》
借地権を譲渡した場合には、譲渡代金の金額に関係なく、土地・建物の譲渡所得にされ、以下の式によって譲渡益を計算いたします。
（譲渡代金）－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡益
※取得費
①借地時の権利金 ②増改築承諾料、借地条件変更承諾料 ③更新料 ④建物は建築費から経過年数に応じた減価償却をした残額
《底地と借地権を交換した場合》
下図のように底地権者は底地の半分を提供し、借地権者は借地権の半分を提供し、それぞれ交換した場合には、一定の要件を満たせば「固定資産の交換の特例」と言う制度を利用でき、課税されなかったり、差額のみ課税対象になると言った特例があります。
《ご注意》
底地と借地権の同時売却を行う場合には、必ず双方による合意書を作成するようにしてください。
買主に売却する場合に売買価格の受取額・手数料に支払い率・測量を行う場合の支払率など全ての項目について取り決めを行う必要があります。
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投稿者 飯島 : 23:45
2005年12月09日
「借地権割合」不動産コーディネーター 飯 島 誠
業務上年間に何件かの借地権の相談を受けます。
相談の内容としては、「相続による借地権の整理」・「借地権者が底地を購入したい旨の相談」・「借地の契約書を底地権者（土地所有者）・借地権者（建物所有者）双方が紛失してしまったための契約書作成」・「借地権の賃料見直し」・「借地権の交換を行いその後に売却したい」など様々な内容の相談をお受けいたします。
今回、借地権の売却をご検討方からご相談をいただき、お打合せに入る予定です。
ここで借地権の売却についてお話いたします。
借地権の売却の場合通常２通りを考えなくてはならないでしょう。
１つ目は、底地権者の承諾を取得のうえ、借地権のみを売却にかける方法。
※底地権者の承諾は必ず必要・承諾がもらえない場合には裁判所が底地権者のかわりに承諾を出してくれます。（承諾料は、任意の場合１０％前後・裁判による判決ですと８％から１２％あたりです。）
２つ目は、底地権者と調整のうえ、底地権者（土地所有者）と借地権者（建物所有者）が双方合意のうえ、所有権として第３者へ売却を行う方法。
※中には、底地権者が底地も合わせて売却を行う意思を伝えると借地権者が底地を購入する場合も有ります。
最近の地価の傾向・底地権者の今後の相続等を考慮すると２つ目の同時売却のケースが多くはなっているようです。
また、借地権売却の場合の借地権割合（借地権価格）はどのように算出するのでしょうか。
まず皆様が最初に言われるのが借地権割です。
たしかに借地権割合は重要ですが、それだけでは通常決めません。
要素としては、①地域特性（用途地域等）・②借地権残存期間・③建物の建替えが可能か否か・④堅固な建物が建てられるか。・⑤建物の残存期間（耐用年数）・⑥地代の額・⑦更地の価格・⑧近隣相場などによって決めさせていただいております。
一番正確なのは、不動産鑑定士に依頼のうえ、鑑定していただく方法でしょう。
※当社はあくまで不動産業に伴う手続きを行い、法的解釈については顧問弁護士と相談のうえ、ご通知しております。
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投稿者 飯島 : 17:48
2005年12月08日
「僧呂も相続アドバイザー」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、会社は定休日だったのですが、私が参加させていただいている「相続アドバイザー協議会」の会員限定のセミナーおよび忘年会があり行ってきました。
定期的に相続アドバイザーが集まり各部会にて勉強会を行っているのですが、一同に介するのは久しぶりです。
この機会に色々な問題点などをお互いに話あって業務に生かすことができますので非常に有意義な時間を過ごすことができ、
また色々アドバイスをいただいている先生方も大勢お越しになられ、大変参考になるお話もいただくことができました。
皆様のお話を聞いて感じるのは、「依頼者や相続人に幸せになってもらいたい。」と思う気持ちが強く、色々と悩みながらアドバイスをされているようです。
そしてかなり勉強をされているようで、こちらも「よし！頑張るぞ。」と気持ちが引き締められる思いです。
ところで、セミナーはどのような内容かと言いますと、
相続アドバイザーの会員の中に僧呂（住職）がおいでになり、その方より「僧呂から見た相続」の題のもと公演をいただきました。
その住職は、面白いことに相続アドバイザーのほかに税理士免許も持っている変わり種（？）なのです。
何度か今までにお話をする機会がありましたが、ためになるお話をいただいております。
昨日も住職ならではの観点から「相続」という問題を捉えており、非常に参考になった次第です。
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投稿者 飯島 : 18:39
2005年12月06日
「ライバルは相談者？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
午前中、お客様と交換の税務的な問題について、税務署の担当者と打合せがありました。
そのお客様とは相続の依頼をいただき懇意にさせていただております。
もともとの依頼者はお父様なのですが、そのお嬢様が中心となって相続の処理から交換の処理までひとりでまとめていただいているのです。
相続の件でもそうなのですが、今回の交換についてもご自身で色々お調べになり物事を進めていただいておりますのでこちらとしても非常に助かっております。
また、一方では、税務署や役所にて打合せのため、同行させていただくのですが、あまりの詳しさにどちらが本職かわからなくなり自信をなくしそうになるときも多々あるのですが・・・。（負けないように頑張ります。）
その後、土地の境界の件にて依頼者の相手方からご連絡をいただき、お伺いしてまいりました。
非常に紳士的な方で、境界については紛争にはならずにすむ方向にて打合せをさせていただきました。
本日、相手方にお伺いさせていただき際にもお話をいただいたのですが、その相手方から見れば、「相手の言い分だけを聞いて何しに来るんだ」と言う先入観があるようです。
私どもは相手方から依頼を受けて打合せにお会いさせていただくのですが、私の考え方の中に「その場だけを解決しても意味がない。」と考えており、当事者にとって、またその次の世代にとって双方が問題なく生活できる状態に整えるのが仕事だと考えております。
始めは「聞く耳を持たないと言った方」でも、そのことを話し続けるとどのような方でも最後は円満に解決できております。
逆に、依頼者からは「どっちの見方なんだ」と怒られることもありますが最後はお許しをいただいておる次第です。
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投稿者 飯島 : 19:11
2005年12月05日
「友人からの電話」不動産コーディネーター 飯 島 誠
大学時代の友人から久しぶりに連絡がありました。
何でも、父親が地元の不動産業者からアパートの購入を勧められている様です。
相談と言うのは、アパートを購入する際の収支が見合うかなど投資分析の依頼と、併せて父親に万一があった場合の相続についての件です。
彼の父親は事業を行っているうえ、数件のアパートを所有しており、万一があった場合の相続人は母親、彼（長男）、そして弟の３人であるとのこと。
それに、父親の希望としては、彼（長男）に事業承継を行い、彼のお嫁さんが両親の面倒をよく見てくれているようなので、何とか少しでも相続させたいと言う希望があるようなのです。
このように「事業承継」および「お嫁さんに相続させたい」という相談は非常に多いです。
ただし、問題なのは長男の妻が被相続人の療養看護に専念した場合などにおいても、相続人である長男の行為を補助したことになり長男が自分の寄与分として認められるもののその対価はかなり低いものになってしまう点です。
これを解決するには、公正証書遺言にてその旨記載することでしょう。
そして、その際にお願いすることは遺言執行者を身近な方にお願いをして設定することなどです。
彼が近くに居住していれば良いのですが、遠距離なものですから電話にてのアドバイスになるとは思いますが、できれば弟にも理解を求めることも大切な事項です。
詳しい資料を郵送していただきますので、投資分析と併せた相続の件はその後に詳しく返事をすることにしました。
相続と聞くとどのようにして税金を支払うかと言うほうに目が向きやすいのですが、その後の身内の問題のも発展しかねない件ですのでできる限り、遺言などを使い事前に処理されることをお勧めいたします。
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投稿者 飯島 : 23:49
2005年12月04日
「クリスマスお遊戯会」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日はかなり冷え込みましたが、皆様風邪などひかぬよう気をつけてください。
今日は、午前中に次女の幼稚園でクリスマスお遊戯会がありましたので家族揃って行って来ました。
年少から年中まで各クラス７・８名を１組として発表を行うもので計２６組の熱演（？）をたっぷり堪能して参りました。
子供といってもなかなかしっかりしたもので、内容も良かったのですが、子供達一人ひとりが一生懸命が頑張っており、見ているほうも楽しく観ることができました。
しかし、教えるほうの方の先生は大変なものだと思います。本当に頭の下がる思いです
その後、会社に戻り、今まで進めてきた相続案件の打合せがありました。
相続の案件と言っても、相続の処理事態はすでに終了しているのですが、現在に至るまで兄弟同士の仲が悪く、地続きの土地についてトラブルがあり、その処理を依頼されていたのです。
内容を簡単に話しいたしますと、
①土地は兄弟が地続きにて所有している。
②弟の土地が土盛りをして１ｍくらい高くなっている。
③土盛の部分は擁壁を構築していない。
④降雨量が多いと兄の土地へ雨水が流入してします。
状況は以上となります。
この地域は、宅地造成等規制法（２ｍの切土・１ｍの盛土の場合特定行政庁の許可が必要）と言う規制区域内でもなく、開発がかかる面積でもありませんので、弟が兄へ謝罪を行い土留めの擁壁工事を行い解決したのですが、
解決するまでは弁護士の方にもご協力をいただき、何度か双方のお宅へ足を運ばさせていただき、ようやく解決に至りました。
皆様も隣地との問題はきちんと処理されますようご注意ください。
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投稿者 飯島 : 23:31
2005年12月03日
「うれしい誤算」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、予定していた２件の打合せが来週にずれてしまいました。
せっかく空いた時間ですので、今日は朝から遅れていた書類（承諾書・覚書・契約書）などを作成することができ、仕事を進めることができました。
また、面白いもので余裕ができると、「あれもしないといけない。」・「これもしないといけない」と言うわけで、こんなにも作成しなければならない書類があったのかと、自分でも驚くほどでした。
書類を作成するのは、得意な方ではないもので、夕方くらいまでかかるのかと思っていたのですが、２時過ぎにはお客様にご迷惑がかからないまで完了することできました。
その後、管理している物件の状況を整理を行い、数件なのですが清掃を行って来ました。
今日は、土曜日でしたので、入居されている方と色々な話も出来き、また、オーナー様とも現地にてお話をすることが出来ましたので、非常に有意義な一日となった感じです。
２件の打合せが来週にずれ込んだときには、「さあ、どうしよう。」と思ったものでしたが、思わぬ発見などもあり「うれしい誤算」となった次第です。
やはり、現地にてお客様とお話するのは非常に楽しいですね。
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投稿者 飯島 : 18:08
2005年12月01日
「師走に入りました。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今年もあと１ヶ月となりました。
１２月と聞くと、面白いものでどうしても気持ちが焦ってきます。
考えて見ると、焦る必要など全くないのですが・・・・・・・。
今年も、皆様から色々な件についてご相談をいただくことができました。
本当にありがたく感謝の気持ちでいっぱいです。
私の仕事は不動産に関する問題などの処理を行う業務が中心となります。
問題の解明となると、「誰が悪いのか？」と犯人探しとなってしまいそうですが、決して犯人探しをする訳ではありません。
「悩んでいる方がおいでになるので、どうして、このような問題となってしまったのか。」を確認のうえ、「今後、どのようにしたら、通常とおりになるのか。」を関係者と相談することなのです。
最近つくづく感じるのは、寂しきことですが「俺には関係ないよ。俺の責任ではないんだから。」と言われる方が、所轄官庁の担当者が一部の方ですがおいでになるということです。
勘違いのないようにお話しておきますが、大半の方は解決に向けて努力していただいております。
現在、問題となっているマンションなどの構造計算問題でも感じるのですが、一番困っているのは、誰が見てもそのマンションなどを購入された方です。
テレビ局にしても、問題となっている方たちを芸能人でも追いかけているようにカメラを向けていないで、専門家を呼んで、鉄筋を数本抜いただけでどのくらいの強度が減り、そして実際いくら安くできるのか。通常ならいくらで建築ができて、偽造したらいくらなのかなど、徹底的にクローズアップして問題の解決に協力していただきたいものです。
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投稿者 飯島 : 19:11