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2005年11月28日
「問題点を明確に」不動産コーディネーター 飯 島 誠
連日、姉歯建築設計事務所による耐震データ偽造問題が新聞・テレビで話題となっております。
明日２９日からは衆院国土交通委員会にて参考人質疑を行う予定のようで一日も早い解明を願うばかりです。
この件については、私どもも不動産業界の関係者と会うたびに話題となります。
色々な方が発言されるのは良いのですが、ここにきて気がかりなのは、ある一定の人物の言動だけを問題にしている点ではないでしょうか。
これだけテレビにしろ時間があるのですから、建築確認の許可業務が出来るようなったのか。その背景にはどのようなことがあるのか。などと言った点を考えることは出来ないのでしょうか。
それに、一般の方のも理解が出来るようにどこの部門が本当に問題なのかを詳しく説明して頂きたいものです。
この件は、全国に存在するマンションを含めた全ての建築物に疑問を投げかける問題なのですから、国も早く関係者を一同に介して責任の分担を決めておかないと購入者などの不信感だけが増すばかりでしょう。
私個人では一日も早く国の主導で解決することを望んでいるのですが。
日本人は、事件が起きてもすぐに忘れる癖があるようですが、今後は消費者の信頼を回復するために、何でも簡単に通すのではなく、その申請を落とすことを目的とした機関を作る事を考えてもらいたいものです。
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投稿者 飯島 : 12:46
2005年11月26日
「境界越境」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は午前中交換の打合せ、そして午後から先延ばしになってしまっていた越境の件にて現地に行ってまいりました。
現地が横須賀ですから、往復３時間くらいですから久しぶりに本を読む事ができました。
現地を依頼者と確認しながら今までの経緯を再度確認をさせていただいたのですが、個人的に腑に落ちない部分などがあり、週明けにも役所・法務局などにて調査が必要のようです。
調査終了後に、依頼者にレポートをまとめてどのような方法にて境界の越境を是正していただくか検討に入る予定です。
何で、調査が必要なのかと言いますと、
別に境界の越境自体は判明していますから、直接隣地の所有者と打合せに入ってもよろしいのですが、隣地の所有者にしても、何かの理由にて越境してしまった場合も有ります。
綿密な調査をしておけば、隣地の方の話を詳しく理解することもできるでしょう。
それに、この際全て調査をしておけば依頼者も万一売却・融資を利用する際にスムーズにことを運べる場合も有ります。
そのような事由にて私は、相談があると依頼者にその旨説明を行い調査の報告書まで提出することにしているのです。
自分で言うのも何ですが、依頼者はみ皆様喜んでいただけますし、先日も弁護士から「このような報告書まで作成するのですか。ここまで詳細な報告書は初めてです。」といっていただきました
これからも「プラスα」の仕事を心がけて参ります。
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投稿者 飯島 : 17:10
2005年11月24日
「相続登記」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続登記にはいくつかの種類に分かれます。今回はその登記について説明いたします。
相続登記の種類
●相続に関する登記には、つぎの三つの種類があります。
①法定相続分どおりの相続登記
②遺産分割協議による相続登記
③遺言書による相続登記または遺贈登記
①法定相続分どおりの相続登記
遺産分割する前の状態は、共同相続といい、法定相続分の割合により遺産を共有していることになります。必要があれば、法定相続分どおりの「共同相続の登記」をすることができます。
※登記実務上は、この共同相続登記を省略し、遺産分割をしたのちに、直接、被相続人名義から不動産を取得した相続人名義に相続登記を行なうことができます。
※この共同相続の登記は、共同相続人全員で申請することができるのはもちろんですが、共同相続人の一人が全員のために申請することもできます(しかし、共同相続人の一人が自分の持分だけを相続登記することは認められません)。
②遺産分割協議による相続登記
遺産分割による場合は、分割のやり方によって相続人の一人の単独所有になる場合もありますし、相続人の何人かの共有とする場合もあります。
この登記は、前記の「共同相続の登記」がなされているかどうかかによって方式が異なります。
・共同相続の登記がされている場合・・・遺産分割による「持分移転登記」－共同申請。
・共同相続の登記がされていない場合・・・相続による「所有権移転登記」－単独申請。
③遺言書による相続登記・遺贈登記
遺言があれば、遺言の内容にしたがって相続登記することになります。
公正証書遺言以外の遺言は、家庭裁判所で検認の手続きが必要です。→ 遺言書の検認
相続登記するためには、原則として遺言書に「△△に相続させる」と記載されていることが必要です。
もし、「△△に遺贈する」とか、「△△に与える」とかになっていれば、「遺贈の登記」をすることになり、この場合には、登記権利者(受遺者)と登記義務者
(遺言執行者)とで共同申請することになります。遺言執行者が遺言で指定されていないときは、相続人全員の協力が必要になります。
平成１６年度版「相続税・贈与税の実務と申告」より抜粋。
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投稿者 飯島 : 17:17
2005年11月21日
「納税猶予」不動産コーディネーター 飯 島 誠
１１月もあと僅かとなり、気温もかなり低くなってきました。
私は、寒いのが得意ではありませんのでこれからの時期はちょっと苦手です。
今日は午前中に引渡しを行い、午後は農地の売買のため農業委員会の地区協議会がありました。
農地を売買する際（市街化区域内は関係ありません）、農業委員会による地区協議会を経て総会により許可（譲受人が同一市内に居住の場合）をいただくのです。
農地を相続する場合における納税猶予についてもこの流れにて許可を取りますので注意が必要です。
それにあまり知られていないのですが、納税猶予を受ける際には毎月１０日の締め日までに遺産分割を添えなければならないのです。
公正証書遺言でさえ受付できません。
理由については、公正証書遺言でも後日、畑の名義人の変更が可能であり、相続人全員の合意文書である遺産分割協議書は必要なのであると言うことです。
と言うことは、何か相続で揉めていると納税猶予が受けられない！気をつけましょう。
●ワンポイント●
★農地等の相続税納税猶予制度
相続人が、農業を営んでいた被相続人から農地等を相続し、農業を継続する場合に、次の相続か、農業後継者に対する生前一括贈与があるまでの間、相続税の納税が猶予される制度です。また相続税の申告期限から原則として２０年を経過するまで、その農地等で農業を継続した場合には、猶予された税額を免除する制度です。
★制度の適用が受けられる人
被相続人の要件
次のいずれかに該当する人
・ 死亡の日まで農業を営んでいた人
・ 贈与税納税猶予の適用を受けた農地等を生前一括贈与した人
★相続人の要件
次のいずれかに該当するものとして農業委員会が証明した人
・ 相続税の申告期限までに、相続か遺贈により取得した農地等で農業経営を開始し、その後も農業を継続すると認められる人
・ 贈与税納税猶予の適用を受けた人で、農業者年金の経営移譲年金を受けるために、その推定相続人の一人に農地等を使用貸借による権利設定をして農業経営を移譲した人
★納税猶予の申告の手続き
納税猶予を受けようとする相続人は、所轄の税務署長に期限内申告書と所定の添付書類を提出するとともに、担保を提供しなければなりません。
★納税猶予税額の免除
納税猶予を受けた相続税は、「相続人が死亡した場合」「適用農地等の全部を農業後継者に生前一括贈与した場合」「２０年以上適用農地等で農業経営を続けた場合」のいずれか早い事実があった日をもって免除されます。
投稿者 飯島 : 18:23
2005年11月19日
「検査機関」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「姉歯建築設計事務所」の建築確認虚偽申請の発覚後、その話題で持ちきりとなっています。
すでに該当するマンションなどは判明していると言うことですが、該当される建物にお住まいの方には失礼かと思いますが、「姉歯建築設計事務所」以外にはないことを祈るばかりです。
本日のニュースですと、「一級建築士」免許を剥奪と言う内容が掲載されておりました。当然といえば当然なのでしょうが、所轄官庁も今回の件を踏まえて再度見直しを行ったほうが良いのではないでしょうか。
そこで疑問が出たのですが、民間の指定確認検査機関の方と言うのは、大変失礼なのですが、構造計算をご存知なのでしょうか。
この件で、１級建築士の免許を取得している方に聞いたのですが、試験までに構造計算を行う必要となる数値や方法などは習得するようなのですが、実際の具体的な計算は実務において行なうようなのです。
そして、１級建築士とはいえプランニングや全体の計画が得意な建築士と、構造計算が得意な建築士とに分かれるようなのです。その割合は、構造計算の得意な建築士のほうが圧倒的に少ないようです。
先日、民間の指定確認検査機関の方が「私どもは適切に処理しております。」と発言しておられましたが、適切に処理していれば問題が出るんではないでしょうか。
民営化で小さな政府を目指すことは非常に大事なことかと思いますが、人命などにかかわる部分はもう少し、その分野の専門家を置くなりしてきちんとしていただきたいものです。
投稿者 飯島 : 21:23
2005年11月17日
「地域の活性化」不動産コーディネーター 飯 島 誠
テナントを誘致する際に問題となるのは、
同一地区内において競合物件があるのかないのか？と言う問題でしょう。
当社の場合、ロードサイドから駅前店舗など管理させていただいておりますが、
やはり困るのは、同業種が近くに数件集まってしまうケース。
同業種が近くに集まれば、サービスの向上など良い点もあります。
最近の傾向として、とにかく値段を安くする店舗が非常に多いと言うことは一つ気になる点です。
たしかに、消費者サイドからは「値段が安いにこしたことはない。」とは思いますが、
「値段が安い」という点ばかりを追ってしまうと、値引き合戦になってしまいます。
今までの統計からして、値段の安いだけのお店というのは、長続きはしないものです。
その店舗が空くと、なぜか、また同じような店舗が入ってくるのです。
そうしている内に数年の間に何回も店舗が入れ替わってしまう。
そのような状態になると、「あの地域は店舗には合わない地域だ。」となってしまうのです。
このケースが地域としては困るのです。
ただ、同業種においてもある程度の件数はなくてはならないとは思いますが・・・。
新築の場合において困るのは、建設会社の「とにかく、埋めてしまえば良い。」と言う考え方があるようで、「どうして。この業種が必要なの？」と首を傾げるケースは多いです。
※当社のお付き合いさせていただいている業者様ではありません。
オーナーからして見れば、空室率ゼロが一番ですから、
とにかく入居してもらうと言う事は大切なのかも知れません。
地域に何が必要なのか。どの業種を誘致すれば活性化につながるのか。
今、私ども不動産業者はオーナーおよび地域の方と密に相談を行い、考えなければならない時期なのかも知れません。
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投稿者 飯島 : 23:32
2005年11月14日
「実勢価格オープン」不動産コーディネーター 飯 島 誠
１１月も中旬を迎え、寒さが厳しくなってくるようです。
皆様風邪などひきませんようお気をつけて下さい。
先日１２日に今まで懸案事項であった一般の方々に対する不動産売買における実勢価格を２００７年を目安に公表する事が正式に決定したようです。
不動産鑑定士などから「不動産売買における実勢価格をオープンにしたらどうなのだろう。」という声は今までにあったのですが、不動産業界が反対をしていたようです。
現在の不動産市場は、鑑定評価も今までの類似物件比較方からＤＣＦ（ディスカウントキャッシュフロー）に変更しつつありますが、
今までは、不動産業界が実勢価格をオープンにしていなかったため、鑑定などで大変苦労があったと聞いていました。
なぜ、不動産業界が実勢価格の公表に難色を示していたかと言えば、
価格と併せてその所在地が特定されてしまい、お客様の迷惑がかかるのではないかという点からです。
私個人の考えでは、情報はすべてオープンにするべきだと考えております。
その方が、売却・購入をお考えの方自身にてある程度の想定がしやすいのではと考えなのですが、
ただ、情報が入りすぎると、どのようにまとめるかが問題にはなると思います。
何にせよ、どのような情報も簡単に入手することが可能な現在です。
情報は、間違った使い方をすると検討違いの方へ進んでしますので、注意が必要でしょう。
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投稿者 飯島 : 23:07
2005年11月12日
「市場調査」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今週から、あちこちの店舗・お店などにクリスマス・ツリーが飾られてまいりました。
ハロウィンが終わりすぐにクリスマスの準備ですから、日本の文化もずいぶん変わったものですね。
ただ、個人的にはハロウィンにしろクリスマスにしろ明るい感じがして好きなのですが。皆様はいかがでしょうか。
ところで今日は、朝一番の予定が延期になりましたので、先送りになっていた、藤沢市の人口動向・人口、世帯数などのデータを取り寄せて確認をしていました。
なぜ？確認データを分析するのか？
それは、データから当社の管轄エリアがどのように人口が推移しており、年齢層が増加・減少しているのか。
たとえば、「あの町が人口が減少しているけど、若い年齢層は増えているんだ。」とか、「あの町は市外から人が流れているんのか。」逆に「あの町は市内へ人が流れているのか」とか色々な角度により人口について見ることができます。
また、藤沢市としてどうなのか、神奈川県内としてどのような状況なのかを捕らえることにより、これからの賃貸で言えば学生への説明ならびにオーナー様への価格の設定のアドバイス。
売買においても判断の促す資料として重要な分析なのです。
この結果につきましては、１２月にはお知らせできる予定ですのでお待ちください。
その後は、相続の打合せ、境界越境の相談そして契約と一日事務所にて仕事をしており、今、その整理が終わったところです。
先日お話した隣地の越境の件にてお客様から詳しく情報をいただきました。
今日・明日中に現場の確認をしておきたかったのですが。打ち合わせ等により週明けにお伺いすることになり、本日ご来店いただいたのです。
当社の位置する藤沢市ではなく、離れた市ですので、詳しい資料（測量図・隣地の謄本・建物図面・市役所の建築確認申請など）を取り寄せてから現場に行きますから１日がかりになると思います。
その方の近くには、現在進行中のお客様もお住まいになっておりますので、１日かけて２件を回ってくる予定にしております。
お話のないようですと、隣地の方も余程問題のある方では内容ですので、詳しくお話すれば２回・３回ほどで解決できるのではと考えております。
その際には、皆様にご報告をさせていただきます。
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投稿者 飯島 : 19:00
2005年11月10日
「商売繁盛－酉の市」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は早くも一の酉でした。
今年は１２年に一度の酉年の酉の市。それにあやかって景気が良くなってもらいたいものです。
話は変わりますが、今朝の神奈川新聞に「横浜を東京ディズニーランドリゾート（ＴＤＲ）の海の玄関口に」という内容の記事が掲載されておりました。
もうすでにご存知の方もおいでになるかと思いますが、
構想では、MM２１と浦安間の約４５キロを１時間余りで結ぶ客船２隻を１日８往復し、横浜開港１５０周年の記念事業として申請する方針のようです。
横浜開業１５０周年は２００９年ですので、現実化するまでにはあと数年かかるとは思いますが、「夢の航路」が実現すれば、神奈川県にとっては、活性化につながる期待「大」といったところでしょう。
わたしも娘が二人いますので、年に何回かはＴＤＲに行くのですが、航路で行けば渋滞がなく非常に助かります。（ただ、後数年後には私と行かなくなる可能性は非常に高くなると思いますが。悲しいですね。）
今年もすでに、１１月に入り、今年も後５０日となりました。
皆様も年内に解決しなければならないことが御ありかと思います。
私も年内になんとか解決しなければならない案件が数件残っておりますので、一層気を引き締めていかなければなりません。
現在、進めているのは、借地権の処理・相続での取り纏めおよび納税処理・土地の権利調整のための交換などです。
どれをとっても、依頼者の苦労は大変なものですので、ひとつひとつまとめていかなければなりません。
今日も、今週末の契約の打合せ、相続人との調整、税理士、司法書士の打合せなどをこなしていました。
ひとつ、急な案件として、隣地との境界で数年間トラブルがあり、相談に乗ってほしいとの連絡をいただき、打合せをしたのですが、
聞くところによると、現地はひな段造成になっており、下記図のように境界は擁壁の下になっているのですが、数年前に隣地に越してこられた方が土盛をして境界を越境しているようなのです。
何度か隣地の方には注意をしたのですが、聞き入れてくれないとのことで、ご相談にお越しになられました。
このようなことは、良くあることなのですが早めに処理をしておかないと時効取得の要件になってしまいます。（詳しくは、１１月１日に掲載しました。売買のブログをご参考にしてください。）
今週末に時間をとり、現地にて確認を行う予定です。
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投稿者 飯島 : 19:16
2005年11月07日
「相続人とは？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今回は、相続人についてお話いたします。
●相続人
相続する権利のある親族を相続人といいます。では、親族の中でどこまでが相続人になれるのでしょうか？
いちばんトラブルになりやすいところですので、ここは第一順位から第三順位まではっきりと決められています。
まず、配偶者は必ず相続人となります。
ただし、この配偶者とは婚姻届が出されている正式の配偶者であることが条件です。
最近、「非婚」のカップルが増えていますが、そういう方は、万が一の時のために「遺言」などの手を打っておく必要があるわけです。
配偶者の次が子や孫、父母などの血族相続人です。
血族相続人は相続の順位が定められています。
第一順位は「子や孫」で、法律では直系卑属といいます。第二順位が「父母や祖父母」で、こちらは直系尊属といいます。
第一順位、第二順位の相続人がいないときにはじめて第三順位の相続人である「兄弟姉妹」が相続することになっています。
●相続人の範囲
必ず相続人になるのは、生存している妻や夫（配偶者）です。この配偶者とは、法律上の配偶者のことで、内縁の妻や夫には相続権はありません。
配偶者が特別扱いで必ず相続人となるのは、被相続人（亡くなった人）との共有財産を清算するという意味合いもありますし、残された配偶者の生活保障という意味もあります。
被相続人に配偶者がいなければ、相続財産は次の順位の相続人に相続されます。
配偶者の次が、子供や父母、兄弟姉妹となります。これらの相続人は法律で相続できる順位が定められています。
第一順位は子や孫、第二順位は父母や祖父母、第三順位が兄弟姉妹となります。
この順位を簡単に説明すれば、上の順位の者が相続すると、下の順位の者は相続できないということです。
つまり、被相続人に第一順位である子供がいれば配偶者と子供が相続人となり、父母や祖父母、兄弟姉妹は相続できません。
また、配偶者も子供・孫も父母、祖父母もいなければ、全ての相続財産が兄弟姉妹に相続されます。
相続では相続人としての「子供」は実子か養子ということになっています。ですから、子供の妻や夫には相続の権利がありません。
どういうことかというと、夫亡き後も夫の家に残って夫の親に尽くしてきたお嫁さんには、財産を相続する権利がないために、尽くしてきた労力が全く報われないことになってしまうということです。
批判はありますが、現行法ではどうにもならないので、遺言や契約などでカバーするしかありません。
投稿者 飯島 : 23:06
2005年11月05日
「相続とは？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続の話は一旦終了とさせていただき、今回から毎回ご質問をいただいた方のご質問・その日の出来事と含めてお伝えさせていただきますので、宜しくお願いいたします。
相続のご質問・ご意見をいただいておりますので、基本的な部分からお話いたしましょう。
●相続とは？
人は、生まれてから死亡するまでの間に、家や自動車を購入したり、貯金をし、株や債権を購入したりして「財産」を作ります。
しかし、死んだ後までこれらの財産を持っていることはできません。
物を売ったり買ったり、いろいろな契約をしたりすることのできる権利（これを「権利能力」といいます。）は死亡によって失われるからです。
残された財産は、原則として民法という法律に定められた、一定の親族関係のある人に受け継がれることになります。これが「相続」と呼ばれるものです。
ここでは、民法にならって、死亡した人のことを「被相続人」と呼ぶことにします。
そして相続する権利のある親族を「相続人」と呼びます。被相続人の「被」とは、簡単に言ってしまえば、「～される」ということです。つまり被相続人とは「相続される人(死亡した人)」となるわけです。
●相続開始の原因
民法８８２条 （相続の原因）
相続は、死亡によって開始する。
現行民法の認める相続開始の原因は、人の死亡です。
法人には死亡という概念はありません。
【現民法の問題点】
複数の相続人が平等に相続ができるようになった？
「平等な相続」と「公平な相続」とはまるっきり違うものである。・・「争続の原因」
●なぜ相続できるのか
相続によって一定の人が当然に権利・義務を承継することの実質的根拠として、
①死者の生前の意志を尊重する
②死者の生前の扶養義務が死後にも延長する。
③生前は潜在的であった持分が死亡によって顕在化することなど。
次回は、相続人についてお伝えいたします。
投稿者 飯島 : 23:11
2005年11月03日
相続体験記：其の壱 第３５話（その後の処理）
Ｂさんとの件も無事決着を見ることができたことにより、Ａさんの相続税などの処理もかなり負担を減らすことができました。
《当初の予定》
●相続税額が約１５，０００万円
●父の相続時に約８，０００万円の延納をしていること。
以上の相続税の納付および延納分を軽減するため、借地１１件を売却などの手段を検討する。
《現在の状況》
●借地１１件のうち９件は売却が決定。
●借地の残る２件については、今後処理が残っている。
残る２件の処理については、その後時間はかかりましたが無事売買することができた次第です。
Ａさんからの相談から、約１年２ヶ月がすでに経っております。
今回の話の中でお伝えしたいのは、相続において単に相続税を払えば済むものだ。とお考えにならないでいただきたいことです。
今回の事案の中で持ち出したのは、全て相続人の後の方（お子様たちなど）に影響を及ぼすであろうことだけを取り上げてお伝えいたしました。
実際の中では、文書にできないことが非常に多く発生いたしました。
相続の際に適当な処理をしておきますと、後々その次の代でもめることにもなりかねません。
弁護士・税理士などの各専門の方にご依頼をされることはよろしいと思いますが、
全てをトータルに任せられる方にお願いをされ、そこから各専門家へ連絡をされるべきだと感じています。
皆様もその点をご注意いただき、専門家へご相談ください。
第３５話 終わり
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投稿者 飯島 : 16:33