2005年08月29日
相続体験記：其の壱 第７話（一歩引いて考える）
まず、青地ついてであるが、ご存知の方も多いと思いますが、青地の決定については、きちんとした法律（決まり）があります。いわゆる国有財産法です。
法律の解釈については、私は、法律家ではないのでここでは詳しくは触れませんのでご了承ください。
土地家屋調査士の先生方というのは、青地が隣接する土地の測量について非常に嫌がる方が多いのは事実です。
いかんせん、財務局の担当者がこの道路は、「６尺ですよ。９尺ですよ。それ以外認めません。」と言われ「長いものには巻かれろ」ではありませんが、素直に聞き入れてしまうようです。
ただし、私は違います。
青地の測量がまとまると言う、根拠については、
※詳細については下記図面をご参考にして下さい。
１．近接の所有者は全員が６尺の道路で認識をされ、境界のズレが無いこと。まして２年間も意見が崩れていない。
２．青地は傾斜地であり、昔の測量は、傾斜の部分を測量していた可能性が非常に高い。
この２点にて私は、必ず財務局の担当者は、了承するという判断をした次第です。
そして次に、道路査定とその土地の測量ですが、これは、非常に簡単です。
１．道路査定について
市役所に伺い担当者から話を聞きいたところ、道路の査定自体には、さほど問題は無いようですが、
２．土地の測量について
下記図面２をご覧いただきたいのですが、隣地所有者は、右側点線部分がもともとの境界だと主張をされている関係で測量が進まないとのことです。
私の現地を確認したところ、
１．この土地は、現況測量をしたところ、登記簿の面積よりかなりのズレがあり実測面積の方が約２００㎡ほど多いこと。
２．点線から右側は傾斜地であること。
以上の点より私の提案は、
点線より右側を最悪隣接地の所有者に渡してしまえばいいでしょうということです。
この提案は境界の確定ができない場合の最悪のケースですので、交渉の場合、この提案は最初から提示することでは当然、ありません。
交渉を行う場合、最悪こうしましょうと取り決めておきますと、依頼者も土地家屋調査士も余裕がある交渉が可能となるわけです。
交渉を「こうしなければならない」と感じて行う場合には、必ずといっていいほど良い結果はついてこないものです。
第７話 終わり
《図面１》
《図面２》
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投稿者 飯島 : 23:27
2005年08月27日
相続体験記：其の壱 第６話（根拠なき判断）
Ａさんからの依頼により、土地家屋調査士と打ち合わせが思ったより早く出来ることになった。
その間に私は、現地の確認ならびに市役所へ確認することとした。
Ａさんからの説明、現地での確認・調査、市役所での聞き取り調査を踏まえ、なぜ測量が出来なかったのかを確認することできた。
土地家屋調査士との打ち合わせ当日、早めにＡさんのところへお伺いさせていただき、
私は、こう切り出した。
「Ａさん、測量は、簡単に出来ますよ。ただし、土地家屋調査士の面子もありますから、今日は、私が、話を進めて行きます。よろしいですね！」
「解かりました。」
本当に面倒なもんで、相続関係を携わっている知り合いの専門家ですと、話は早いんですが、知らない専門家に話をする際には、本当に気を使います。如何せん、プライドが高いといいますか。
時間をやや過ぎて、土地家屋調査士が来られました。
「始めまして、飯島と申します。」「始めまして、土地家屋調査士の○○です。」
「今回、Ａさんより相続の件につきましてコンサルを依頼されましたので、そのご挨拶と今後の打ち合わせならびに現在の測量の状況を確認したのですが。」
私は、続けて、
「早速ですが、２年前より行っていただいています測量について、どのような困難があるのでしょうか。」
土地家屋調査士の答えは次のとおりである。
青地について、
１．１件については、隣接地に青地があり、ご存知のとおり、青地の測量は、公図(法務局に備えられています。ここでは旧公図が問題となります。)に基づいて測量を行うが、旧公図上には９尺(約２．７ｍ)と現地ではないが、記載されていること。
２．隣接地所有者の全員に現地にて確認していただいたところ、９尺ではない！６尺だ！６尺であれば境界を認めると言われたこと。
３．担当部署の関東財務局の担当者より、９尺以外は認めないと言われたこと。
道路査定については、
１．道路査定自体は、市役所の担当者が行うのでなんとも言えないが、測量が出来ないのは、Ａさんの相続する土地の隣接者が境界をＡさんが相続する土地に入り込んだところを要求していること。
現地の状況を説明いたしますと、
３件の土地が測量が出来ていないこと。※以下｢甲地｣という。
３件の土地の内２件は地続きの土地であること。※以下｢乙地｣という。
甲は青地に隣接しているひな段の地形であり、青地は傾斜地である。
乙地もひな段の地形である。
以上により、土地家屋調査士は測量は困難であるという結論に達し、測量を一時中断してることである。
話を聞いたうえでの印象として、大変失礼な話なのですがＡさんに対して、何とかして測量を完了してあげたいという思いが全く感じられないというのが、私の印象でした。
Ａさんも話を聞いているうちに完全に私の説明も空しく諦めている様子です。
私は、全員に向かって、
｢この測量、簡単にまとめられるでしょう！難しくないですよ。こうするんですよ！｣
あの時の全員のびっくりする顔、今でもはっきり覚えています。
第６話 終わり
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投稿者 飯島 : 22:01
2005年08月25日
相続体験記：其の壱 第５話（今後の段取り；以外な障害）
まず、２年前の父の相続時における借地権の考え方を再度確認することにした。
「Ａさん、今後、物納申請、調査、測量等を同時に進めていかなくてはなりませんが２年前のお父さんのい相続時に何か動きはなかったんですか？」
「実は、名義変更を行わなければならないと言われ、その前に弁護士の紹介で測量に入ったんですよ。」
「それでは１１件分の測量は完了しているんですか？」
「それが、測量にはいったのは５件分だけなんです。」
「え！どうして５件のみなんですか？」
「５件については、始めから面積の違いが解かっていたりしたんで。」
「その５件は、測量が完了しているんですね。」
「いいや、完了しているのは、２件のみで、残りの１件は青地の整理が出来ないところ、残り２件はまだ、道路の査定が出来ていないところ。」
測量の完了していない土地については、測量を依頼してから２年間経過している。なぜ２年間も測量が進んでいないのか。
「Ａさん、申し訳ございませんが、その土地家屋調査士と打ち合わせをさせていただけないでしょうか。私は、現地の調査・市役所の確認を至急いたしますので、早めに打ち合わせをさせてください。」
なぜ、測量が進まないのか！なぜ、市役所の道路査定が進まないのか！
「青地の整理、道路査定というものは難しいですからね、しかし、なぜ、２年間もかかるのですかね？」
Ａさんの答えは私を納得させるものではなかった。
第５話 終わり
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投稿者 飯島 : 23:39
2005年08月22日
相続体験記：其の壱 第４話（物納への変更）
１つ目は、
Ａさんの考えから、延納の考えを捨て、物納しかないと考えていただくこと。
※目的意識を互いに持ち、他の方の意見に左右されないことが大事。
２つ目は、
物納申請を取り付ければ、その後１年間の検討期間を作ること。
※１年間の猶予がありますので、その間に売却をするのか、あるいは物納するにしても物納の許可基準に適合させることが可能なのです。
その後、説明の甲斐あってか、Ａさんから「物納と借地権の売却を平行して、借地権者に確認してみてよ。」の言葉をいただきました。
今後の段取りとして、
１．税務署に対し、延納が無理である旨通知していただき、納税担当官に借地権全ての物納申請を取り付けること。
２．借地権者に対し、貸主の名義変更と併せて、相続に伴う説明会を借地権者一人ひとりと行う旨通知を行うこと。
３．全ての借地権者の契約書の確認を行うこと。
４．物件調査のため、市役所・水道局等関係部署への調査。
５．現地調査。
６．物納に備えて土地家屋調査士への説明（測量・現況図・かげ地図面）および近隣対策等。
を同時並行にて進めていくことです。
第４話 終わり
●ワンポイントアドバイス●
●相続税の納付方法の選択について
１．相続税の納付は、申告と同時に金銭で納付することが原則となります。しかし、相続税の特殊性から長期の分割納付による延納制度や金銭納付に代えて相続財産そのもので納付することができる物納制度があります。
２．相続税の納付方法の選択に当たっては、納税者の相続財産の状況及び納付資金状況に応じ、延納及び物納制度の内容を十分検討した上で、相続税の納付方法を選択する必要があります。
３．たとえば、延納においては、要件の１つである金銭で納付することが困難な金額を限度として延納申請を行うことができ、また、物納においては、延納によっても金銭で納付することが困難な金額を限度として物納申請を行うことができることから、「金銭納付を困難とする理由書」などを利用して、金銭で納付することが困難な金額を算定する必要があります。
【申告書の作成】 【納付方法の形態】
課税価格
↓ 納付方法の選択
納付税額も計算 →→→→→→ ↓
↓ 金銭納付の可否
↓ 可能の場合 否認の場合
↓ ↓ 延納または物納
↓ ↓ 近い将来の金銭収入の有無
↓ ↓ ※売却可能財産
↓ ↓ ※退職金の給付
↓ ↓ ※貸付金の返還
↓ ↓ 【有】 【無】
↓ ↓ ↓ 延納によっても
↓ ↓ ↓ 納付困難な場合
↓ ↓ ↓ ↓
↓ 金銭納付 延 納 物 納
↓ ↓ ↓ ↓
申告書の提出 期限内納付 延納申請書 物納申請書
の提出 の提出
※金銭による納付 金銭による 相続財産による
分割納付 納付
●金銭で納付することを困難とする事由について
金銭で納付することが困難かどうかの判定に当たっては、相続人（納税者）が相続により取得した財産の状況のほか、納税者自身の収入状況などが考慮されるようです。
「金銭で納付することを困難とする事由」があるかどうかの判定時期は、延納申請がなされた時点が基準になるようです。
１．金銭で納付することを困難とする金額は、納税者が相続により取得した財産のほか、納税者自身の収入の状況などを考慮することとしています。
２．「金銭で納付することを困難とする金額」の範囲については、納税者の有する現金および預貯金の額からその者の職業および生活の状況等に応じ、その生活および職業の維持に必要と認められる限度の現金および預貯金の額を控除した額を、その者の納付すべき税額から控除した残額の範囲内の金額になるようです。（相続税基本通達３８－２）
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投稿者 飯島 : 23:59
2005年08月20日
相続体験記：其の壱 第３話（目的意識）
相続税の申告期限までまと２ヶ月。
依頼された者として、まずＡさんにしていただけなければならないのは、延納を取りやめ、そして借地権の物納および売却に変更していただくことです。
売却と言っても２ヶ月間の間に手続きを終わらせるということは、まず不可能。
私は、率直にＡさんに尋ねて見ました。
「Ａさん、この３件を売却しても残り７，０００万円程残りますが、まさか本当に延納する考えではありませんよね？」
帰ってきた答えは、「延納以外にどうするんですか？」、「借地権を売却したくても借地権者が買ってくれないんだよ。」という返答でした。
ここで問題なのは、
●弁護士・税理士から借地権の売却についてなんらアドバイスがなく、借地権について売却をするという概念が全く無いということ。
●２年前の父の相続のとき「買いたい」という声が無かった。いわゆるこちらサイドからのアプローチを行っていなかったということ。
大きく分けるとこの点よりＡさんは借地権について方向違いの方へ向かってしまったようです。
確かに相続の納税対策において相続人の方たちと打合せを行う際、弁護士・税理士の何気ない「借地権は売れないんでは？」の一言によって＝（イコール）売れないという概念にとらわれる方が多い。
そして底地権者側から見れば、今まだ地代をいただいていた方に「買っていただけませんでしょうか」と言うことに抵抗がある。のは事実です。
私の経験ですと、借地権者の方に相談に行くと９割以上の方は、購入されるといって言いと思います。
※詳しくは、別の章で詳しく説明したいと思います。
私はＡさんに対し、
「延納と言うのは、利子を払って相続税を分割納付するだけですよ。」
「もし、Ａさんに２０年間の間に万一のことがあったらお子様たちに相続税と併せて延納分が承継されるですよ。」
「借地権は不良債権であるですよ。」と、
しつこく話をした次第です。
ここで肝心なのは、とにかく物納申請を取り付けることを目的とすること。
なぜかというと、２つの理由があるからです。
第３話 終わり
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投稿者 飯島 : 23:58
2005年08月18日
相続体験記：其の壱 第２話（問題点の整理）
確かに、税理士の言うように３件ほどを約８，０００万円（仲介手数料等必要経費など考慮せず）で売却して相続税額の残り７，０００万円を延納すればことは済むでしょう。
一見、これで終わりと思うかもしれませんが、今回の問題点の１つ目は、Ａさんは２年前にも８，０００万円も延納を行い、今回もまた７，０００万円の延納を行うと言う点です。
総額１５，０００万円もの税額を延納すると言うことは大変なことです。
まして、今回の延納は不動産割合の関係上、延納期間は、２０年間になっております。
万一、この間にＡさんに相続が発生した場合には、この延納による税金はゼロにはならずＡさんの相続人であるお子様３人が承継のうえ、支払うことになる訳です。
２つ目の問題点は、収益物件として見合わない借地を１１件も抱えて父の相続から何も手段を取って居ないこと。
借地とはご存じのように一度貸すと自らの所有権であるにもかかわらず、まずと言っていいほど戻ってこないものです。
相続において困るのは、不動産評価は、借地権割合に応じて減額になりますが、自由に処分し、必要なときに換金が出来ないなという点です。それも今回１１件あり、物納の目安である固定資産税の年税額の３倍に達していないこと。
物納も困難が予想されることに加え、今後所有を続けても収益物件として価値が非常に少ない。
※借地権の問題については、後日詳しく説明いたします。
この延納による相続税ならびに借地権というのは、プラスの財産ではなく、マイナスの財産いわゆる負の財産であると言うことです。
３っ目の問題点としてＡさんの収入は、賃貸収入がほとんどであり、今後安定した賃貸収入が本当に得られる状況下にあるのかという点。
私は、相続の事案を受ける際に相続税のみを支払えばそれでいいという考えを全く持っていません。
なぜならば、相続税を支払ったとしてもその後の生活に支障をきたすようでは何にも意味がないからです。
今までの相続に関する事案を振りかえりますと、まず各専門家の先生というのは、自分の仕事が終わればそれでいい。「こうして下さい。」とお願いをしても、まずしてはいただけない。こんなジレンマは常について回るものです。
中には、私と同じ考えを持っている専門家も多くいらっしゃいますが・・・悲しいかな前者のような専門家が多いのは事実なのです。
話は戻りますが、
以上の点から、この３っの問題点を申告までの２ヶ月間の間にＡさんにご理解をしていただき、また、解決する方向に向いていただだくか。
これからＡさんへの説得が始まります・・・・・。
第２話 終わり
●ワンポイントアドバイス●
相続税と言うのは、
第１に、現金にて納付を行う。
第２に、現金での納付が困難な時に延納が出来る。
※不動産・現金の割合に応じて金利・期間が決定される。
第３に、現金納付・延納が困難な時に物納申請が認められる。
そして、物納から、延納・現金納付に切り替えは可能ですが、現金納付・延納から物納へは切り替えが出来ないとされています。
第２話 終わり
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投稿者 飯島 : 23:51
2005年08月15日
相続体験記：其の壱 第１話（この物件いくらでの売れるの？）
■きっかけは単なる売却相談から・・・■
「この物件いくらでの売れるかなぁ？」
こんな一言からＡさんとの相続処理が始まりました。
その時には、まさか１年以上かかるとは私自身想定しておりませんでしたが・・・・。
平成１５年の２月にＡさんから「母の相続（父は２年前に他界）で３件程売却したいんだが一緒に見てくれないか」という依頼があり、物件を見たうえで価格など条件面を打ち合わせすることにしました。
Ａさんとは、賃貸の管理を委託さている訳でもなく、大変失礼な話、私自身Ａさんのことを良く理解していなかったのが事実。
売却を依頼される以上、その方のことを理解せずに売却活動などできる筈もありません。
私は、様々な話をしながら物件を見て回った次第です。
様々な話をして行くに連れ、相続の内容にいくつかの問題点があることに気がつきました。
ここまでＡさんから確認した今回の事案を整理すると以下のとおりとなります。
●相続税額が約１５，０００万円
●現在売却を検討している物件の評価（時価）が良くみても合計８，０００万円弱であること。
●相続税の残額は延納する考えであること。
●父の相続時に約８，０００万円の延納をしていること。
●相続の申告が４月末であること。
●借地が１１件残っていること。
※すべて固定資産税年税額の３倍以下の賃料設定。
※父の相続では契約書の貸主の変更すらしていない。
●Ａさんの収入がほとんど賃貸収入であること。
※上記借地の他にアパート・マンションを５棟所有。
●相続人はＡさん一人であり、Ａさんの相続人はＡさんの子供３人のみであること。
●Ａさんは持病をもっていること。
以上の点を確認した時点で、私の中では【売却の相談】から【相続の納税およびＡさんの今後の生活に関するコンサルティング】に切り替えた方がいいだろうという結論には至っていました。
Ａさんは、３件程の物件（所有権）を売却すれば納税出来ると税理士から言われて問題ないと感じている様子です。
第１話 終わり
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投稿者 飯島 : 23:35
2005年08月08日
不動産業者って・コンサルタントって何なんだろう？
皆様は不動産業者の仕事内容をご存じでしょうか。
不動産業は４本の柱から成り立っているんです。
１つ目は、不動産流通業いわゆる不動産の売買・賃貸の仲介業です。
２つ目は、宅地を開発したり、マンションを分譲する開発・分譲業です。
３つ目は、自社の賃貸物件をお貸しする賃貸業、そして４っ目は、オーナー様からお預かりした不動産を管理する管理業となります。
また、平成４年に不動産コンサルティング技能試験および登録制度が発足し、不動産コンサルティングを業として行うことが可能となっております。
不動産コンサルティング技能試験を合格し、登録をしますと不動産業以外にも不動産業に関するコンサルティングを業とすることが、また、様々な角度から不動産のプロとしてアドバイスを行うことが可能となったということなのです。
そして私は、
●「相続コーディネートに関する業務（対策・納税）」
●「賃貸管理に関するコンサルティング（建築プロデュース・空室対策・家賃滞納処理等）」
●「不動産に関するコンサルティング（アパート・貸家・貸宅地の権利関係の調整・整理等」
をさせていただいております。
各セミナー・勉強会等に参加をする機会を多くいただいております。その際に名刺交換をさせていただくのですが、最近は、名刺にもいろいろなデザインのものがあって初対面の方とも名刺の話題で十分話が盛り上がります。
ちなみに私は名刺に「不動産コーディネーター」と明記しております。なぜ？コーディネーターなの？とよく聞かれるのですが、コンサルタントよりコーディネーターの方がみんなの力で仕事を成功させるような雰囲気があって私は気に入っているからです。皆様はどう思いますか？
先ほど触れましたとおり、「相続コーディネートに関する業務（対策・納税）」・「賃貸管理に関するコンサルティング（建築プロデュース・空室対策・家賃滞納処理等）」・ 「不動産に関するコンサルティング（アパート・貸家・貸宅地の権利関係の調整・整理等」の業務に携わっておりますが、弁護士、税理士、土地家屋調査士、不動産鑑定士の先生方と連携させて１つの業務を行うことになります。
どのようなこともそうなのでしょうが、専門家ひとりがお客様とのパイプ役として各専門家と打ち合わせ（当然、お客様と専門家とが一同に会して打ち合わせを行うことになります。）を行い物事を進めた方が、お客様が各専門一人ひとりに相談するよりはるかに合理的で、作業がプラスの方へ行く確率がかなり高い（ほとんど１００％）のです。
私は、弁護士、税理士、土地家屋調査士、不動産鑑定士の先生方のお力添えをいただき、いくつかの事案を解決して参りました。
今後、私の体験してきた具体的な内容を週１回のペースにて皆様にご紹介して参ります。
是非ともご期待下さい。
そしてまず、次回からは、「相続に関する体験記」を記載していきます。
なお、ご質問・ご感想等ございましたらお気軽にご連絡下さい。お待ちしております。
投稿者 飯島 : 22:15