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2006年01月27日
（重要事項説明書を明確にするために）売却・購入アドバイスいたします。
売買契約を締結される前に重要事項説明書の説明をさせていただきますが、どのような項目について説明がなされたか覚えていない方も多いようです。
不動産取引の全体像や媒介業務の範囲についてご説明をより明確にするため、当社は書面を皆様へお渡しさせていただいております。
内容は以下のとおりとなりますので購入予定の方はご参考にしてください。
【購入される方へ】
（１）媒介契約とは
不動産の購入の媒介契約とは、宅地建物取引業者が不動産を購入しようとする者又は売買の当事者双方との間で締結する契約で、宅地建物取引業者が不動産売買契約の当時者の間に立って、売買契約の成立に向けてあっせんすることを内容とします。
なお、媒介契約は３種類ありますが、購入の場合は「一般媒介契約」を使用します。
（２）不動産購入の流れ
不動産の購入は、おおむね「表１不動産の購入」の手順を踏んで行われます。
表１ 不動産の購入
１．物件紹介 ２．売買の相手方との交渉
３．媒介契約の締結と書面の交付 ４．重要事項の説明
５．売買契約の締結と書面の交付 ６．決済、引渡し等
※内容については、別表１をご参照下さい。
なお、媒介契約により宅地建物取引業者が受託する範囲は通常「表１ 不動産の購入」ですが、各宅地建物取引業者又は媒介契約の内容によって異なる場合があります。媒介業務の具体的な内容については、媒介契約に先立って弊社の担当者にお尋ねください。
（３）媒介報酬（仲介手数料）について
宅地建物取引業者の媒介により不動産の売買契約が成立した場合には、宅地建物取引業法が定める上限の範囲内で報酬を申し受けます、なお、媒介報酬額は媒介契約書に定めます。
（４）不動産の購入に関連する行為について
不動産を購入するに際して、下記のような手続きを、状況に応じて専門家や専門業者に依頼することがあり、媒介報酬とは別に費用が必要となります。各項目の内容については、弊社の担当者にご確認ください。
表２ 不動産の購入に関連する行為
１．税務相談
２．法律相談
３．不動産鑑定評価
４．測量
５．表示登記に関する権利調査等
６．登記
７．ローンの設定
８．住宅性能評価
９．土壌汚染の詳細調査
10．リフォーム
11．保険 等
※内容については、別表２をご参照下さい。
別表１ 不動産購入の流れとその内容
１．物件紹介
お客様の希望をお伺いし、希望に沿った物件をご紹介いたします。
２．売買の相手方との交渉
物件の現地見学等の結果、特定の物件を気に入り購入を検討する場合は、宅地建物取引業者を通じて、購入希望の条件を売主様に対し購入希望の条件を書面にて通知します。
宅地建物取引業者は、買主様と連絡をとりつつ、価格やその他条件について相手方と折衝を行います。
３．媒介契約の締結と書面の交付
宅地建物取引業者に媒介依頼したい段階にいたれば、正式に媒介のご依頼を宅地建物取引業者に発注していただくとともに、その証として一般媒介契約をご締結いただきます。
４．重要事項の説明
宅地建物取引業者が自ら役所等で調査した結果や、売主様から聞き取りした結果をもとに、買主様に対し、不動産の情報や契約の条件等を記載した「重要事項説明書」を用いて、売却不動産の情報や契約の概要について説明を行います。
５．売買契約の締結と書面の交付
買主様と売主様との間で、価格やその他条件に関し合意に至れば、売買契約手続等を行います。売買契約書の内容は、宅地建物取引業者が売主様・買主様に対してご説明いたします。
売買契約が締結されたら、買主様は売主様に手付金をお支払いいただきます。
また、買主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の半金をお支払いいただくことになります。
６．決済、引渡し等
決済当日は、買主様は売主様へ残代金をお支払いただきます。
一方、売主様からは買主様に対し、所有権移転登記等のために必要書類が交付され、また購入不動産が建物の場合は玄関の鍵等を収受することになります。
また、固定資産税等の諸費用の清算も行います。
なお、買主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の残りの半金をお支払いいただくことになります。
別表２ 不動産の購入に関連する行為
１．税務相談
高度または専門的な税務に係る相談等は、税理士にご依頼いただくことになります。
２．法律相談
高度または専門的な法律に係る相談等は、弁護士にご依頼いただくことになります。
３．不動産鑑定評価
購入不動産に係る専門的な鑑定評価等を必要とする場合は、不動産鑑定士にご依頼いただくことになります。
４．測量
購入不動産について、土地の測量が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
５．表示登記に関する権利調査等
購入不動産について、土地の分筆登記申請、建物の表示、滅失登記申請が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
６．登記
購入不動産の所有権保存・移転登記等を、司法書士にご依頼いただくことになります。なお、ローン利用に伴い、購入不動産に抵当権の設定登記が必要な場合は、あわせて司法書士にご依頼いただくことになります。
７．ローン設定
買主様において、ローン等をご利用の場合は、契約後しかるべき時期までにローンの申込手続きを行っていただく必要があります。申込に当っては、各種の
書類を手配・添付し、詳細な記載を要するローン申込書を金融機関にご提出いただきます。
８．住宅性能評価
購入不動産について、住宅性能評価を取得する必要がある場合は、性能評価機関にご依頼いただくことになります。
９．土壌汚染の詳細調査
土壌汚染の調査が必要とされる場合は、専門の調査機関にご依頼いただくことになります。
10．リフォーム
購入不動産にリフォーム工事を実施する場合には、専門業者にご依頼いただきます。
11．保険
大切な住まいと暮らしを守るため、万一の災害や事故に備えて保険に加入されることをお勧めします。ローンご利用の場合は、団体信用生命保険への加入が原則として必要です。
重要事項説明書について （売買・交換用）
１．重要事項説明書とは
お客様（買主様）が不動産を購入しようとするとき、安全な取引を行うためには、お客様ご自身が取引
する不動産や取引条件等の重要な事項（これらの事項を総称して「重要事項」といいます。）について、
十分にその内容をご確認いただき、ご納得いただいたうえで、売買契約を締結していただくことが必要です。
重要事項説明書は、購入しようとする不動産について、お客様があらかじめ知っておくべき最小限の事項を列記したものです。
宅地建物取引業法第３５条には、宅地建物取引業の義務として、宅地建物取引主任者によって書面を交付して説明しなければならない一定の事項が揚げられており、重要事項説明書はこの義務に対応するものです。
２．重要事項説明の構成・項目
重要事項説明書は、その名のとおり取引物件や取引条件等の重要事項を説明する書面で、説明する
内容は大別すると「Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項」と「Ⅱ 取引条件に関する事項」に分けられます。なお、宅地建物取引業法第３５条以外に、同法第３４条第２項および第３５条の２で説明が義務付けられている事項を、「Ⅲ その他の事項」として併せて説明いたします。
いずれも取引に当たっての判断に影響を与える重要な事項ですので、宅地建物取引主任者の説明をよくお聞きいただき、十分ご理解のうえ、意志決定をして下さるようお願いいたします。
重要事項説明の構成・項目
Ⅰ 対象となる建物に直接関係する事項
１ 登記簿に記載された事項 （不動産の所在、構造、面積、所有者、権利関係等）
２ 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
３ 私道に関する負担に関する事項
４ 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
５ 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造 （未完成物件のとき）
６ （区分所有建物の場合）一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する
事項建物の設備の整備状況
７ 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
８ 住宅性能保証評価を受けた新築住宅である場合
Ⅱ 取引条件に関する事項
１ 代金交換差金以外に授受される金銭
２ 契約の解除に関する事項
３ 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
４ 手付金等の保全措置の概要 （宅地建物取引業者が自ら売主の場合）
５ 支払金又は預り金の保全措置の概要
６ 金銭の貸借のあっせん
７ 割賦販売に係る事項
Ⅲ その他の事項
● 取引の態様
● 供託所等に関する事項
● その取引に関与する宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者の記載
別表 重要事項説明書で説明する内容
Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
１ 登記簿に記載された事項 （不動産の所在、構造、面積、所有者、権利関係等）
取引の対象となる不動産に存する登記された権利の種類・内容(所有権・抵当権等)と登記名義人等を重要事項とします。重要事項説明書に添付する登記簿謄（抄）本または登記事項証明書もご確認ください。
２ 法令に基づく制限の概要
取引の対象となる不動産の使用、収益および処分について、公法上の制限がある場合に、取引の当事者がこれらの制限を知らないままに取引きし、不測の損害を被ることが無いように重要事項として説明します。
３ 私道に関する負担に関する事項
取引対象の不動産に関連する私道に、何らかの負担がある場合や、利用制限を受ける場合に説明します。
４ 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
取引対象の不動産に関し、日常生活に不可欠な給排水・電気・ガスについて、利用できる諸施設等の状況、整備されていない場合には、施設の整備予定を説明します。
５ 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等 （未完成物件のとき）
未完成の新築物件等のように、物件の状況が目で見て判断できない場合、完成時の形状、構造等について説明します。（完成時の新築物件等についても同様に説明します。）
６ （区分所有建物の場合）一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項建物の設備の整備状況
区分所有建物（マンション）の場合における一棟の建物、その敷地に関する権利の種類および内容、共用部分等に関する管理・使用に関する規約の定め等いわゆる「マンション」特有の決まりごと等について説明します。
７ 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
取引対象不動産が、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域内に存するか否か説明します。
８ 住宅性能保証を受けた新築住宅である場合
取引対象不動産が新築住宅である場合に、指定住宅性能評価機関による住宅性能評価書（設計住宅性能評価書・建設住宅性能保証）の交付を受けているまたは受ける予定か否かを説明します。
Ⅱ 取引条件に関する事項
１ 代金及び交換差金以外に授受される金銭
手付金、固定資産税や都市計画税の清算金、管理費等の清算金について、授受される金額を説明します。
２ 契約の解除に関する事項
手付解除、契約違反による契約の解除、融資利用の特約による解除等、契約の解約について説明します。
３ 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
契約違反の場合の損害賠償額の予定又は違約金に関する取決め等について説明します。
４ 手付金等の保全措置の概要 （宅地建物取引業者が自ら売主となる場合）
宅地建物取引業者が自ら売主となる不動産の売買で、一定額以上の手付金、内金等を買主様から受領する場合に義務付けられている保全措置について説明します。
５ 支払金又は預り金の保全措置の概要
宅地建物取引業者が、お客様から受領またはお預かりした売買代金、賃料、権利金、敷金、預り金等の金銭について保全措置を講ずる場合は、その保全措置について説明します。
６ 金銭の貸借のあっせん
買主様のローン利用予定金融機関、借入予定金額の記載、ローンが実行されないときの措置等を説明します。
７ 割賦販売に係る事項
割賦販売の場合に、割賦販売に関して所定の事項について説明します。
Ⅲ その他の事項
●取引の態様
売買・交換・貸借の別及び媒介・代理・売主の別にして説明します。
●供託所等に関する事項
お客様が宅地建物取引業者の責任により不動産取引上の損害を被ったときに備えて、供託所（法務局）に供託している営業保証金について説明するとともに、供託先の供託所等について説明します。
●その取引に関与する宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者の記載
投稿者 飯島 : 2006年01月27日 21:50