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2006年01月31日
（売主様へ；重要事項説明書を明確に）売却・購入アドバイスいたします。
売買契約を締結される前に重要事項説明書の説明をさせていただきますが、どのような項目について説明がなされたか覚えていない方も多いようです。
不動産取引の全体像や媒介業務の範囲についてご説明をより明確にするため、当社は書面を皆様へお渡しさせていただいております。
不動産を売却される場合、不動産取引の全体像や媒介業務の範囲についてご説明をより明確にするため、当社は書面を皆様へお渡しさせていただいております。
内容は以下のとおりとなりますので売却予定の方はご参考にしてください。
【売却される方へ】
（１）媒介契約とは
不動産の売却の媒介契約とは、宅地建物取引業者が不動産を売却しようとする者又は売買の当事者双方との間で締結する契約で、宅地建物取引業者が不動産売買契約の当時者の間に立って、売買契約の成立に向けてあっせんすることを内容とします。
なお、媒介契約には①専属専任媒介契約書②専任媒介契約書③一般媒介契約書の３種類あり、お客様に選択していただきます。
（２）不動産売却の流れ
不動産の売却は、おおむね「別表１不動産の売却」の手順を踏んで行われます。
表１ 不動産の売却
１．物件調査（基礎的調査） ２．価格査定 ３．媒介契約の締結と書面の交付
４．売買の相手方の探索 ５．売買の相手方との交渉
６．売買契約の締結と書面の交付 ７．決済、引渡し等
※内容については、別表１をご参照下さい。
なお、媒介契約により宅地建物取引業者が受託する範囲は通常「表１ 不動産の売却」ですが、各宅地建物取引業者又は媒介契約の内容によって異なる場合があります。媒介業務の具体的な内容については、媒介契約に先立って弊社の担当者にお尋ねください。
（３）媒介報酬（仲介手数料）について
宅地建物取引業者の媒介により不動産の売買契約が成立した場合には、宅地建物取引業法が定める上限の範囲内で報酬を申し受けます、なお、媒介報酬額は媒介契約書に定めます。
（４）不動産の売却に関連する行為について
不動産を売却するに際して、下記のような手続きを、状況に応じて専門家や専門業者に依頼することがあり、媒介報酬とは別に費用が必要となります。各項目の内容については、弊社の担当者にご確認ください。
表２ 不動産の売却に関連する行為
１．税務相談 ２．法律相談 ３．不動産鑑定評価 ４．測量
５．表示登記に関する権利調査等 ６．登記 ７．ローンの設定
８．住宅性能評価 ９．土壌汚染の詳細調査
１０．リフォーム １１．保険 等
※内容については、別表２をご参照下さい。
別表１ 不動産売却の流れとその内容
１．物件調査（基礎的調査）
売却予定不動産の基礎的調査を行います。なお、お客様からは、売却不動産の状況や権利関係について、申告等をしていただきます。
２．価格査定
物件調査に基づき、売却予定不動産の価格を査定し、提示いたします。
３．媒介契約の締結と書面の交付 ご売却をご決断されたら、正式に媒介のご依頼を宅地建物取引業
者に発注していただくとともに、その証として媒介契約をご締結いただきます。
媒介契約には、他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するか等の違いにより「専属専任媒介契約書」・「専任媒介契約書」・「一般媒介契約書」の３種類があります。
４．売買の相手方の探索
宅地建物取引業者間のコンピューターネットワークである指定流通機構に、売却不動産情報を登録し、広く売却情報を発信します。また、広告やインターネット等に売却不動産を掲載して、購入相手を探索します。
５．売買の相手方との交渉
購入検討客から購入希望の提示があれば、ご依頼主である売主様と連絡をとりつつ、価格やその他条件について相手側と折衝を行います。
６．売買契約の締結と書面の交付
売主様と購入検討客との間で、価格やその他条件に関し合意に至れば、売買契約手続等を行います。売買契約書の内容は、宅地建物取引業者が売主様・買主様に対してご説明いたします。売買契約が締結されたら、買主様から手付金を収受することになります。
また、売主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の半金をお支払いいただくことになります。
なお、契約に先立ち宅地建物取引業者自ら調査した結果や、売主様から聞き取りした結果をもとに、買主様に対し不動産の情報や契約の条件等を記載した「重要事項説明書」を用いて、売却不動産の情報や契約の概要について説明を行います。
７．決済、引渡し等
決済当日は、買主様からは売主様へ残代金のお支払いがあります。
一方、売主様からは買主様に対し、所有権移転登記等のために必要書類が交付、及び売却不動産が建物の場合は玄関の鍵等をお渡ししていただきます。
また、固定資産税等の諸費用の清算も行います。
なお、買主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の残りの半金をお支払いいただくこ とになります。
別表２ 不動産の売却に関連する行為
１．税務相談
高度または専門的な税務に係る相談等は、税理士にご依頼いただくことになります。
２．法律相談
高度または専門的な法律に係る相談等は、弁護士にご依頼いただくことになります。
３．不動産鑑定評価
購入不動産に係る専門的な鑑定評価等を必要とする場合は、不動産鑑定士にご依頼いただくことになります。
４．測量
購入不動産について、土地の測量が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
５．表示登記に関する権利調査等
購入不動産について、土地の分筆登記申請、建物の表示、滅失登記申請が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
６．登記
購入不動産の所有権保存・移転登記等を、司法書士にご依頼いただくことになります。なお、ローン利用に伴い、購入不動産に抵当権の設定登記が必要な場合は、あわせて司法書士にご依頼いただくことになります。
７．住宅性能評価
売却不動産について、住宅性能評価を取得する必要がある場合は、性能評価機関にご依頼いただく ことになります。
９．土壌汚染の詳細調査
土壌汚染の調査が必要とされる場合は、専門の調査機関にご依頼いただくことになります。
10．リフォーム
売却不動産にリフォーム工事を実施する場合には、専門業者にご依頼いただきます。
●不動産コーディネーター 飯島 誠のブログ
●飯島興産賃貸お役立ち情報（ブログ）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
投稿者 飯島 : 23:16
2006年01月27日
（重要事項説明書を明確にするために）売却・購入アドバイスいたします。
売買契約を締結される前に重要事項説明書の説明をさせていただきますが、どのような項目について説明がなされたか覚えていない方も多いようです。
不動産取引の全体像や媒介業務の範囲についてご説明をより明確にするため、当社は書面を皆様へお渡しさせていただいております。
内容は以下のとおりとなりますので購入予定の方はご参考にしてください。
【購入される方へ】
（１）媒介契約とは
不動産の購入の媒介契約とは、宅地建物取引業者が不動産を購入しようとする者又は売買の当事者双方との間で締結する契約で、宅地建物取引業者が不動産売買契約の当時者の間に立って、売買契約の成立に向けてあっせんすることを内容とします。
なお、媒介契約は３種類ありますが、購入の場合は「一般媒介契約」を使用します。
（２）不動産購入の流れ
不動産の購入は、おおむね「表１不動産の購入」の手順を踏んで行われます。
表１ 不動産の購入
１．物件紹介 ２．売買の相手方との交渉
３．媒介契約の締結と書面の交付 ４．重要事項の説明
５．売買契約の締結と書面の交付 ６．決済、引渡し等
※内容については、別表１をご参照下さい。
なお、媒介契約により宅地建物取引業者が受託する範囲は通常「表１ 不動産の購入」ですが、各宅地建物取引業者又は媒介契約の内容によって異なる場合があります。媒介業務の具体的な内容については、媒介契約に先立って弊社の担当者にお尋ねください。
（３）媒介報酬（仲介手数料）について
宅地建物取引業者の媒介により不動産の売買契約が成立した場合には、宅地建物取引業法が定める上限の範囲内で報酬を申し受けます、なお、媒介報酬額は媒介契約書に定めます。
（４）不動産の購入に関連する行為について
不動産を購入するに際して、下記のような手続きを、状況に応じて専門家や専門業者に依頼することがあり、媒介報酬とは別に費用が必要となります。各項目の内容については、弊社の担当者にご確認ください。
表２ 不動産の購入に関連する行為
１．税務相談
２．法律相談
３．不動産鑑定評価
４．測量
５．表示登記に関する権利調査等
６．登記
７．ローンの設定
８．住宅性能評価
９．土壌汚染の詳細調査
10．リフォーム
11．保険 等
※内容については、別表２をご参照下さい。
別表１ 不動産購入の流れとその内容
１．物件紹介
お客様の希望をお伺いし、希望に沿った物件をご紹介いたします。
２．売買の相手方との交渉
物件の現地見学等の結果、特定の物件を気に入り購入を検討する場合は、宅地建物取引業者を通じて、購入希望の条件を売主様に対し購入希望の条件を書面にて通知します。
宅地建物取引業者は、買主様と連絡をとりつつ、価格やその他条件について相手方と折衝を行います。
３．媒介契約の締結と書面の交付
宅地建物取引業者に媒介依頼したい段階にいたれば、正式に媒介のご依頼を宅地建物取引業者に発注していただくとともに、その証として一般媒介契約をご締結いただきます。
４．重要事項の説明
宅地建物取引業者が自ら役所等で調査した結果や、売主様から聞き取りした結果をもとに、買主様に対し、不動産の情報や契約の条件等を記載した「重要事項説明書」を用いて、売却不動産の情報や契約の概要について説明を行います。
５．売買契約の締結と書面の交付
買主様と売主様との間で、価格やその他条件に関し合意に至れば、売買契約手続等を行います。売買契約書の内容は、宅地建物取引業者が売主様・買主様に対してご説明いたします。
売買契約が締結されたら、買主様は売主様に手付金をお支払いいただきます。
また、買主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の半金をお支払いいただくことになります。
６．決済、引渡し等
決済当日は、買主様は売主様へ残代金をお支払いただきます。
一方、売主様からは買主様に対し、所有権移転登記等のために必要書類が交付され、また購入不動産が建物の場合は玄関の鍵等を収受することになります。
また、固定資産税等の諸費用の清算も行います。
なお、買主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の残りの半金をお支払いいただくことになります。
別表２ 不動産の購入に関連する行為
１．税務相談
高度または専門的な税務に係る相談等は、税理士にご依頼いただくことになります。
２．法律相談
高度または専門的な法律に係る相談等は、弁護士にご依頼いただくことになります。
３．不動産鑑定評価
購入不動産に係る専門的な鑑定評価等を必要とする場合は、不動産鑑定士にご依頼いただくことになります。
４．測量
購入不動産について、土地の測量が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
５．表示登記に関する権利調査等
購入不動産について、土地の分筆登記申請、建物の表示、滅失登記申請が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
６．登記
購入不動産の所有権保存・移転登記等を、司法書士にご依頼いただくことになります。なお、ローン利用に伴い、購入不動産に抵当権の設定登記が必要な場合は、あわせて司法書士にご依頼いただくことになります。
７．ローン設定
買主様において、ローン等をご利用の場合は、契約後しかるべき時期までにローンの申込手続きを行っていただく必要があります。申込に当っては、各種の
書類を手配・添付し、詳細な記載を要するローン申込書を金融機関にご提出いただきます。
８．住宅性能評価
購入不動産について、住宅性能評価を取得する必要がある場合は、性能評価機関にご依頼いただくことになります。
９．土壌汚染の詳細調査
土壌汚染の調査が必要とされる場合は、専門の調査機関にご依頼いただくことになります。
10．リフォーム
購入不動産にリフォーム工事を実施する場合には、専門業者にご依頼いただきます。
11．保険
大切な住まいと暮らしを守るため、万一の災害や事故に備えて保険に加入されることをお勧めします。ローンご利用の場合は、団体信用生命保険への加入が原則として必要です。
重要事項説明書について （売買・交換用）
１．重要事項説明書とは
お客様（買主様）が不動産を購入しようとするとき、安全な取引を行うためには、お客様ご自身が取引
する不動産や取引条件等の重要な事項（これらの事項を総称して「重要事項」といいます。）について、
十分にその内容をご確認いただき、ご納得いただいたうえで、売買契約を締結していただくことが必要です。
重要事項説明書は、購入しようとする不動産について、お客様があらかじめ知っておくべき最小限の事項を列記したものです。
宅地建物取引業法第３５条には、宅地建物取引業の義務として、宅地建物取引主任者によって書面を交付して説明しなければならない一定の事項が揚げられており、重要事項説明書はこの義務に対応するものです。
２．重要事項説明の構成・項目
重要事項説明書は、その名のとおり取引物件や取引条件等の重要事項を説明する書面で、説明する
内容は大別すると「Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項」と「Ⅱ 取引条件に関する事項」に分けられます。なお、宅地建物取引業法第３５条以外に、同法第３４条第２項および第３５条の２で説明が義務付けられている事項を、「Ⅲ その他の事項」として併せて説明いたします。
いずれも取引に当たっての判断に影響を与える重要な事項ですので、宅地建物取引主任者の説明をよくお聞きいただき、十分ご理解のうえ、意志決定をして下さるようお願いいたします。
重要事項説明の構成・項目
Ⅰ 対象となる建物に直接関係する事項
１ 登記簿に記載された事項 （不動産の所在、構造、面積、所有者、権利関係等）
２ 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
３ 私道に関する負担に関する事項
４ 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
５ 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造 （未完成物件のとき）
６ （区分所有建物の場合）一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する
事項建物の設備の整備状況
７ 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
８ 住宅性能保証評価を受けた新築住宅である場合
Ⅱ 取引条件に関する事項
１ 代金交換差金以外に授受される金銭
２ 契約の解除に関する事項
３ 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
４ 手付金等の保全措置の概要 （宅地建物取引業者が自ら売主の場合）
５ 支払金又は預り金の保全措置の概要
６ 金銭の貸借のあっせん
７ 割賦販売に係る事項
Ⅲ その他の事項
● 取引の態様
● 供託所等に関する事項
● その取引に関与する宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者の記載
別表 重要事項説明書で説明する内容
Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
１ 登記簿に記載された事項 （不動産の所在、構造、面積、所有者、権利関係等）
取引の対象となる不動産に存する登記された権利の種類・内容(所有権・抵当権等)と登記名義人等を重要事項とします。重要事項説明書に添付する登記簿謄（抄）本または登記事項証明書もご確認ください。
２ 法令に基づく制限の概要
取引の対象となる不動産の使用、収益および処分について、公法上の制限がある場合に、取引の当事者がこれらの制限を知らないままに取引きし、不測の損害を被ることが無いように重要事項として説明します。
３ 私道に関する負担に関する事項
取引対象の不動産に関連する私道に、何らかの負担がある場合や、利用制限を受ける場合に説明します。
４ 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
取引対象の不動産に関し、日常生活に不可欠な給排水・電気・ガスについて、利用できる諸施設等の状況、整備されていない場合には、施設の整備予定を説明します。
５ 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等 （未完成物件のとき）
未完成の新築物件等のように、物件の状況が目で見て判断できない場合、完成時の形状、構造等について説明します。（完成時の新築物件等についても同様に説明します。）
６ （区分所有建物の場合）一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項建物の設備の整備状況
区分所有建物（マンション）の場合における一棟の建物、その敷地に関する権利の種類および内容、共用部分等に関する管理・使用に関する規約の定め等いわゆる「マンション」特有の決まりごと等について説明します。
７ 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
取引対象不動産が、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域内に存するか否か説明します。
８ 住宅性能保証を受けた新築住宅である場合
取引対象不動産が新築住宅である場合に、指定住宅性能評価機関による住宅性能評価書（設計住宅性能評価書・建設住宅性能保証）の交付を受けているまたは受ける予定か否かを説明します。
Ⅱ 取引条件に関する事項
１ 代金及び交換差金以外に授受される金銭
手付金、固定資産税や都市計画税の清算金、管理費等の清算金について、授受される金額を説明します。
２ 契約の解除に関する事項
手付解除、契約違反による契約の解除、融資利用の特約による解除等、契約の解約について説明します。
３ 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
契約違反の場合の損害賠償額の予定又は違約金に関する取決め等について説明します。
４ 手付金等の保全措置の概要 （宅地建物取引業者が自ら売主となる場合）
宅地建物取引業者が自ら売主となる不動産の売買で、一定額以上の手付金、内金等を買主様から受領する場合に義務付けられている保全措置について説明します。
５ 支払金又は預り金の保全措置の概要
宅地建物取引業者が、お客様から受領またはお預かりした売買代金、賃料、権利金、敷金、預り金等の金銭について保全措置を講ずる場合は、その保全措置について説明します。
６ 金銭の貸借のあっせん
買主様のローン利用予定金融機関、借入予定金額の記載、ローンが実行されないときの措置等を説明します。
７ 割賦販売に係る事項
割賦販売の場合に、割賦販売に関して所定の事項について説明します。
Ⅲ その他の事項
●取引の態様
売買・交換・貸借の別及び媒介・代理・売主の別にして説明します。
●供託所等に関する事項
お客様が宅地建物取引業者の責任により不動産取引上の損害を被ったときに備えて、供託所（法務局）に供託している営業保証金について説明するとともに、供託先の供託所等について説明します。
●その取引に関与する宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者の記載
投稿者 飯島 : 21:50
2006年01月24日
（隣地境界）売却・購入アドバイスいたします。
インターネットの普及の影響なのでしょうか。
境界についてご相談を受けることが多くなっているようです。
境界についてもいろいろなものが掲載されていますので不安になるのも無理はないことです。
ここでは民法に掲載されている隣地境界をめぐるトラブルに対処方法についてご説明いたします。
１）隣地立入権 （民法２０９条）
境界に塀や建物を造るため、または修繕するため、隣の敷地に立ち入る事はできます。ただし、承諾が必要です。）
２）塀 （民法２２３条）
①塀は隣人と協力して造る事ができるが、その位置、材料、高さ、費用等協議が整わない時には、板または竹垣で高さ２ｍのものとします。その位置、保存の費用は折半により負担します。この場合には塀は共有ものとなります。
ただし、一方が程度の良い塀（大谷石等）を希望した時には、他方が反対してもそれになるが、この場合程度を上げた人がその差額を負担します。ただし、その土地の習慣がある時はそれに従います。
②必要以上に高い塀を造って隣人の日照を妨げる事は許されません。
③その築に既に建築協定が出来ていて、たとえば塀は生け垣にするなど決めてあれば、それが優先されます。
３）界標 （民法２２３条・２２４条）
①界標は境界線を示す溜めに用いられ、普通は石材（長さ１ｍ弱、１０㎝角）を用いるのです。ただし、土地の習慣が優先します。
②界標の費用 →隣地所有者と共同の費用で設置します。また、隣地所有者はそれに応ずる義務があります
③費用負担の割合 →界標の設置保存は平等であるが、その為の測量の費用は土地の広狭に応じて負担します。
４）竹木の切除権 （民法２３３条）
隣の土地の竹や木で境界線を乗り越えて来た物に対しては、隣人はその所有者に枝を切り取らせる事ができます。
５）距離保存権 （民法２３４・２３６条）
①建物を建てる場合には、隣地境界線より５０㎝以上離さなければならない。ただし、これと違う習慣がある時には、それによります。
もし、この規定に反して建築しようとしている場合は、隣の所有者はその建築をやめさせ、または変更させる事ができます。ただし、建築に着工してから１年以上たった時またはその建物が完成してしまった時では、損害賠償の請求しかできません。
②防火地域又は準防火地域で外壁が耐火構造の場合は、隣地境界線に接して設ける事ができます。
③第１種または第２種低層住居専用地域や地区計画の地域では、都市計画により敷地境界線より１ｍまたは１．５ｍの後退距離が定められる事があります。
６）観望施設の制限 （民法２３５条）
境界より１ｍ未満で他人の宅地を眺める事が出来るような窓や縁側を作る時には、目隠しを付けなければなりません。なお、この１ｍの距離は、窓または縁側の一番隣の土地に近い処から境界線までを直角に測った距離をいいます。
７）境界線付近の穴掘り （民法２３７条)
①井戸・用水溜め・下水溜め・肥料溜めを掘る時→境界からの距離≧２ｍ必要
②池・あなぐら・便所用の穴を掘る時→境界からの距離≧１ｍ必要
③水を通す管を埋める・溝を掘る時→境界からの距離は境界線からそれらの深さの半分以上の距離が必要です。ただし、１ｍ以上離す必要はありません。
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2006年01月20日
（成約情報公開）売却・購入アドバイスいたします。
以前ご紹介したとおり一般消費者向けに不動産取引の成約情報いわゆる成約価格を公表することについて具体的な情報が公表されましたのでお知らせいたします。
国土交通省によると 「不動産取引情報の提供のあり方に関する検討委員会」は、不動産取引の成約情報を平成１９年４月から一般消費者に向け情報提供をはじめるようです。
概要を見てみるとレインズシステムの月間１００件以上の成約データを確保できる地域を前提とし、種目・地域・間取・築年数で条件を絞り込むことのようです。
サンプル画面では、点グラフで表示されているが、果たして消費者が使いこなせるかどうかがポイント。
また成約データに関しても不動産会社が任意で行う（レインズに関しては、成約報告が業法上定められている）ため、信憑性が問われるかもしれません。
税務署がこれらのデータを国土交通省に提供すれば、多くの確かな成約情報が集まるのではないだろうか？
いずれにしても机上の空論で終わらなければよいのですが・・・・・。
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投稿者 飯島 : 23:27
2006年01月17日
（買取保証）売却・購入アドバイスいたします。
当社の買取保証をご利用下さい。
●購入したい物件が見つかったのに、自宅が売れていない方に。
現在のお住まいの自宅が、当社の仲介で一定期間内に売却できなかった場合は、あらかじめお約束した価格で買い取らせていただきます。
また、当社の買取保証は「利益還元制度」を付けています。当社が買取後、当社再販売価格から当社経費（登記料、仲介手数料相当額等）を差し引いて利益が出た場合は、お客様に還元いたします。
この制度をご利用いただければ、ご購入の資金計画が確定しますので、ご希望に合った次のお住まいを見つけたときに、すぐにご購入の契約を締結でき、チャンスを逃すこともありません。
利益還元額＝当社税抜販売価額－(買取価額＋買取・販売経費)
※当社適用基準があります。
※当社審査後適用となります 。
●売却のみをお考えの方についても当社が買取を行いますので、ご希望の場合には、ご連絡ください。
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投稿者 飯島 : 23:54
2006年01月13日
（成年後見制度）売却・購入アドバイスいたします。
昨年から成年後見人の制度について教えてほしいと言う問い合わせが多くなっております。
この制度は不動産の売却なども絡みますのでご説明させていただきます。
成年後見人制度とは，判断能力が不十分な方々（痴呆性高齢者，知的障害者，精神障害等）の日常生活を法律的に保護する制度です。
たとえば，介護保険制度のサービスを受けるには，要介護（要支援）者本人と介護サービス指定事業者との間で契約を結ぶ必要があります。
この契約のための判断能力が不十分な場合、自分が損害を被るような契約を締結する恐れがあります。
このような日常生活における損害を受けないように，法律的に本人の権利を守る方法が成年後見制度なのです。
この制度は２つの制度があります。
まず、①家庭裁判所が法律の定めに従って後見等を必要とする人の判断能力の程度に応じて、成年後見人等を選任し，これに権限を付与する法定後見人制度。そして②本人が契約によって任意後見人を選任し、これに権限を与える任意後見人制度です。この２つの制度のうちどちらを利用するかは原則として本人の自由な選択になります。
それでは今までの制度と何が違うのでしょうか。
まず、成年後見人制度の特徴として成年後見登記制度が新設され（後見登記法）、今までの戸籍への記載が廃止されました。
また、裁判所書記官や公証人の嘱託により，登記所（法務局）に備える登記ファイルに所要の記載事項が記録されます。
本人等の一定の者に限り，その登記事項証明書が交付されます。そして配偶者が当然に後見人や保佐人になれた制度が廃止されたのです。
そして、家庭裁判所は，内容により適任者を複数選任できるようになりました。（法人も後見人として選任できるのです。）
そのほか、自分の判断能力に応じて必要な範囲で法律行為を代理してもらえるのも特徴です。
※成年後見監督人に加えて，保佐監督人，補助監督人の制度が新設され、自然人の他法人を選任することができます。
実際に法定後見制度を利用する場合には家庭裁判所に補助・補佐・後見の開始の審判を申立をします。
申立は，本人・配偶者・４親等内の親族・未成年後見人・未成年後見監督人・検察官等が行うことができます。（※民法上における申立権者。）
たとえば、本人に配偶者や４親等内の親族がいない場合、親族との音信不通の状態で「審判の申立て」を期待できない場合には、市町村長が申立てをすることができのです。
（老人福祉法，知的障害者福祉法，精神障害者福祉に関する法律の規定による申立てと言います。）
申立人が本人の住所地の家庭裁判所に申立書を提出します。
１．申立書は，家庭裁判所に備えてあります。
２．申立書に添付するもの
戸籍謄本，後見登記事項証明書
３．申立時の納入金
申立手数料・通信用切手・登記手数料
※後見や保佐の開始の審判での鑑定手続のための鑑定費用が必要になるときもあります。
４．期間は４ヶ月から５ヶ月程度が目安となっているようです。
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投稿者 飯島 : 21:19
2006年01月10日
（未成年者から成年へ・法の違い）売却・購入アドバイスいたします。
成人式おめでとうございます。
２０歳になりますと様々な法律行為について変化が見られますので気をつけてください。
さて、未成年者の売買契約についてはどのようなことに注意をする必要があるでしょうか。
実務的にはなかなかないケースですがご説明いたします。
民法上、満２０年をもって成年とし、成年に達しないものを未成年者といいます。
その未成年者が、売買契約等をするには法定代理人(親又は後見人)の同意が必要となります。
なお、同意がない契約は取り消すことができます。
ただし、つぎの場合は同意は必要ありません。
① 贈与の受諾
② 債務の免除を受けること
③ 法定代理人が自由に処分をすることを許した財産(小遣い等)
④ 法定代理人から許された営業の法律行為
未成年者であっても、２０歳以上だと嘘をいったり、結婚をしている者は成年にたっしたものとみなされるので取り消しはできません。
男は１８歳以上、女は１６歳以上であれば親の同意を得て結婚することができますが、２０歳未満の者であっても結婚をしていれば、単独で有効な契約を結ぶことができるのです。
そして、２０歳未満で結婚したものが、２０歳になる前に離婚したとしても、これによってまた未成年に戻るのではなく、引き続き成年者として扱われ、満２０歳になる前であっても、単独で有効な契約を結ぶことができることになります。
なお、結婚による成年者扱いは民法以外の法律には適用されません。
たとえば、未成年者喫煙禁止法、未成年者飲酒禁止法、公職選挙法などでは、満２０歳に達しない限り、未成年者として扱われます。
また、法定代理人が追認した場合も、取り消しはできなくなります
(皇室典範によりますと天皇・皇太子・皇太孫は満１８歳で成年者となり、特別な扱いになります。)
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投稿者 飯島 : 19:51
2006年01月06日
（実印・認印の効力）売却・購入アドバイスいたします。
書類により、「この書類には実印で押印して下さい。」・「この書類は認印で押印下さい。」と実印・認印を区別して押印をお願いすることが多々あるのですが、さて、皆様は実印と認印の効力の違いをご存じでしょうか。
ご存じのように実印とは、印鑑登録をした印のことを言います。
個人の方の場合には、印鑑登録をしなければ実印はありえません。
その結果、実印をお持ちの方とお持ちでない方おいでになると思います。法人（会社）の場合には代表者印を実印と呼びます。
会社設立の際に法務局に代表印を届けますので、個人とは違い会社の場合には必ず実印があることになります。
さて、実印と認印では効力に差があるでしょうか。
実印は、文書の作成者を特定する力があるという点で言えば効力はあると言えます。
ただし、法人などの場合、住所・法人名などをゴム印にて押す場合がほとんどですので、記名は誰が押しても同じように記載されますので、文書作成者を特定する力はありません。
また、押印も似たような印がある、また印影を複写できるなどにより、文書作成者を特定する力はほとんどありません。
しかし、実印の場合にはその実印を持っているのは文書作成者である蓋然性が高いという意味で、文書作成者を特定する力が多少あるといえるようです。
しかし、文書作成者を特定する意味では、署名が絶大的に効力があります。
筆跡鑑定をすれば、署名者を特定することができます。そのため、大事な文書を作成してもらう際には相手から「署名＋押印」を求めるべきです。
※実務的には、ゴム印を用いるケースがほとんどであるため、法人の誰が記名するのか、必ず名刺をいただき確認することが重要でしょう。
それにより文書作成者を特定することが確実になるようです。
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投稿者 飯島 : 23:34