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2005年11月29日
（契約書に押す印の意味・・・契印）売却・購入アドバイスいたします。
契約書に印を押す際に「契印をいただきます。」・「訂正印をいただきます。」・「割り印をいただきます。」と契約書の色々な箇所に印を押していきますが、皆様はきちんとその違いについてご存知でしょうか。
契約書に押印する種類としては、契印・訂正印・捨印・割印・消印といったところでしょう。
今回から、その印の種類についてご説明したいと思います。
１．契印
契印とは、契約書が数枚のなっている場合、数枚を一体の書類として差替えなどを防ぐために押印するものです。
通常は各ページの見開きの根本に両側のページにまたがり押印します。
しかし、この方法だと何枚もの厚い文書の場合、印影がきれいに写らなくなりますので注意が必要でしょう。
また、よくあるケースとして袋とじで文書を作成し、帯と元となる本体との間に押印することも契印となります。
しかし、袋とじの契印では気をつけなければいけないことがあるのです。
それはどのようなことかと言いますと、
袋とじによる契印の場合、各ページには押印（印影）はしない訳です。
落丁、差替えをできなくすると言う意味である契印とするためには、帯と本体とが絶対に分離できないという形にて帯と本体との間に契印が押印されていなければならないのです。
契印とは簡単には以上の意味なのですが、ご理解いただけましたでしょうか。
投稿者 飯島 : 16:04
2005年11月25日
（実印と認印の効力の違い・・・）売却・購入アドバイスいたします。
実印とは、印鑑登録をした印のことを言います。
個人の場合、印鑑登録を行い、そして登録した印鑑を実印と言いますので、登録していない場合、実印はありえません。
会社の場合代表者印を実印などと呼びますが、会社設立の際に代表印を届けますので、会社の場合には必ず一つ以上の実印があることになります。
さて、実印と認印を押す場合で効力に差があるのでしょうか。
契約書の効力という面では実印と認印とでは効力に差がないと言えつようです。
実印は文書の作成者を特定する力が多少あるということが言えます。
以前、聞いた話ですと、「記名＋押印」がされている文書においては、記名は誰が書いても同じように記載されますので、文書作成者を特定する力はありませんし、また、押印も似たような印がある、また印影を複写できるなどにより、文書作成者を特定する力はほとんどありません。
この場合、問題となるのが誰が押したかとなるのですが、ここでは深く考えず次回にしたいと思います。
しかし、実印の場合にはその実印を持っているのはその人本人である可能性が高いという意味で、文書作成者を特定する力が多少あるといえるのです。
しかし、本人を特定する意味では、署名が絶大的な効力があります。
筆跡鑑定をすれば、署名者を特定することができます。
そのため、大事な文書を作成してもらう際には相手から（署名と押印）を依頼するべきです。
それにより本人を特定することが確実になるのです。
（記名と実印）のある文書よりも、（署名・三文判そして認印）のある文書のほうが後日の裁判になったとき、その証明力は格段に強いと言えるようなのです。
投稿者 飯島 : 16:07
2005年11月22日
（領収書の意味・・・）売却・購入アドバイスいたします。
お金を支払う際、支払った相手から証明として領収書をもらいます。
この領収書をもらうことは権利として主張できるのでしょうか。
答えは、「主張できる。」です。すなわち領収書の「交付請求権」として認められているのです。
先日、他社にて賃貸を契約されている方から相談がありました。
内容は、契約書上、「翌月分を月末までに支払う」となっており、月末に大家さんのところへ持参したそうなのです。
しかし、その際、大家さんが留守であり、お嬢さんが対応したそうなのですが、領収書がないので領収書は明日になると言うことでした。
その入居者にして見れば領収書も預り証もないので支払いを明日にします。として帰って来てしまったそうなのです。
翌日、その入居者へ管理をしている不動産業者から「どうして支払わない！延滞だよ。」と連絡が入ったようなのです。
あなたなら、この場合、領収書の提出がないのに支払う必要があると考えますか？
答えは、相手が領収書を交付しない以上、賃料（金銭）を支払う必要はないのです。
金銭を支払わなくても契約違反とはなりません。
相手の金銭支払請求権とこちらの領収書交付請求権の二つの権利が、同時履行の関係にあるからのようです。
領収書には、特別な書式はありません。
記載する内容として、
①どのような内容の金銭なのか。②債権の当事者の記載。③日付の記載等をし、④署名・押印することによりできます。
ある会社では所定の領収書があるので、その所定の領収書を交付しない限り正式な領収書を交付したことにならないと思われている事務の方がおられますが、領収書には決まった形式などありませんので、それは間違いなのです。
金銭の支払義務を履行したことを証明する文書はすべて実質的意味の領収書と言えます。
金銭を受領したときなおに名刺等の裏に領収した事実を取り急ぎ記載して、後日に領収書と引き換えつもりで再度領収書を提出してしまうと、一つの弁済に付き二重に領収書を交付したことになります。
二つの領収書を持った者から二重払いをしたとの主張をされることもあり、かえって紛争の元となりますので注意する必要があります。
●ポイント●
同時履行とは、右手で相手に対し金を渡すと同時に、左手で領収書の交付（相手の義務の履行）を求めることができるという関係をいいます。
そして相手方がその義務を行わない以上、こちらの義務も行わなくてもよいことになります。
相手の請求に対し、「そちらの義務を履行しないのだからこちらも義務を履行する必要はない」という形（抗弁）で主張されますので、同時履行の「抗弁権」を行使するという言い方をします。
投稿者 飯島 : 23:34
2005年11月18日
（安全性とは？・・・）売却・購入アドバイスいたします。
今朝の新聞・ニュースなどでご存知のとおり、分譲マンション・ホテルにおいて設計事務所が耐震設計書の偽造を行っており、耐震性などで構造上極めて危険な可能性があることが判明したのです。
藤沢市でも１棟入居済みのマンションにおいて構造計算を偽造したものであるようです。
皆様もどのマンションなのか？と知りたいことでしょうが、
今のところ、国土交通省の指導において各住民に説明を行いマンション名を公表するようです。
住民の方には、せっかく貯めたお金を基に買われたのに、本当に気の毒だと思います。
以前から、需要過多の影響にてどうしても価格を抑えなければならない。
その状況から必ず歪が出てくるだろうと予測はしておりましたが、このような形で出てくるとは全く考えもしていませんでした。
偽造をするものは当然に悪い、しかし、検査機関がそのようなことを見抜けないようでは意味がないんではないでしょうか。
補強などをして通常に暮らすことができるのか、現在のところ詳細などは不明のようです。
今後詳細などが公表されるとは思いますが、いつものとおり「責任逃れ」の発言が優先してゆくのだとは思いますが、所有者の方の立場を優先して考えていただきたいものです。
私も同業種として今後、どのように責任の所在が明確にされてゆくのか、非常に興味を持っております。
投稿者 飯島 : 22:11
2005年11月15日
（公図ってどのような意味なのでしょうか？・・・）売却・購入アドバイスいたします。
不動産の売買にとって必要な書類がいくつかあります。
たとえば、公図・地積測量図・建物図面など・・・・・・。
皆様はその書類などがどのような意味を持っているのかご存知でしょうか。
まず、公図からご説明いたしましょう。
登記所に備え付けられていた旧土地台帳法所定の土地台帳附属地図を、不動産登記法１７条の「地図に準ずる図面」として利用し、公図と呼んでいます。
公図の精度については、一般的には、土地の位置および区画を現地に特定する、現地復元能力は、低いとされています。
しかし、境界が直線であるか、あるいは土地がどのように位置しているかなど、定性的な面では、比較的正確で、唯一の資料なのです。
距離、角度、面積など、定量的な面では、精度が低いとされています。
それでは１７条地図とは何でしょうか？
各筆の土地の位置及び形状を明確にした地図であり登記所において法第１７条に規定する地図として備え付けられたものをいいます。
土地ついては、土地登記簿によってその地積、地目が明確にされ、地番が付されている。
しかし、その登記簿によって表された土地が、現地のどの土地を表示し、どういう広がりと形状をもった土地であるかは、登記簿上の記載そのものからは明らかではありません。
そこで、法第１７条は、登記所に地図を備えるべきものとしています。
法第１７条の地図がこのような現地指示能力、ないし現地復元能力を持つためには、まず測量が国家三角点等に基づいて行われ、次に、各筆の筆界点の位置を求めるための基準点が現地にあって、地図上にも表示され、筆界点が図根点からの距離と方向によって、一定の精度で現地に復現できることが必要です。
このことから法第１７条の地図は、１筆又は数筆の土地ごとに作製し、各筆の土地の区画及び地番を明確にするものでなければならず、地番区域またはその適ぎの一部ごとに、正確な測量及び調査に基づいて作製することとしています。
縮尺は原則として５００分の１により作製されます。
そして 法１７条地図には以下の事項を表示しています。
①地番区域の名称
②地図の番号
③方位
④縮尺
⑤平面直角座標系の番号または記号
⑥図郭線及びその座標値
⑦地番
⑧基本三角点及び図根点の位置
⑨精度区分
⑩隣図との関係
⑪作製年月日
以上を掲げた用件を備えた地図については、以後、法１７条地図として取りあつかわれます。
ご理解いただけたでしょうか。けっこう意味が深いですよね。
当社も、意味をご説明しながら書類をお渡ししておりますが、簡略化してしまうこともあるようです。
この機会に意味をご理解ください。
投稿者 飯島 : 17:04
2005年11月11日
（現地の調査って？・・・）売却・購入アドバイスいたします。
地域の方も当社のホームページをご覧いただいている方も多いようで、先日も
「飯島さん、現地の調査って境界の確認のほか何かあるんですか？」と尋ねられました。
実はこの方、とは初対面なのですが、当社のホームページを見ていていただいているようで声をかけていただいたようなのです。
その方は、他社にて売却を依頼されているようなのですが当社の考え方・方法など「何か違うんではないか」と思われていたようです。
他社に依頼をされていますと、こちらも答えにくいのですが簡単にご説明させていただきました。
現地調査とは、
１．境界の確認（境界石が存在しているかどうか。）
２．測量図と併せて辺の長さに誤差がないか。
３．隣地との境に越境しているものはあるのかどうか。
４．隣地との高低差（高低差がある場合には、擁壁が基準に適合しているかどうか。）
５．市役所に備えられている道路平面図に記載されているとおりの境界があるか、長さに相違がないか。（長さに相違がある場合には、分筆登記などができないのです。）
６．上下水道の確認。（下水道が接続されているかどうか。）
そのほか細かい調査はありますが簡単には以上のようなものです。
下水道官が接続されているか確認するため、敷地内の汚水桝をあけて、トイレなどから水を流してもらい点検を行うのですが、奥様などは結構嫌がられます。
当然と言えば、当然なのですがこれも調査ですので、ご協力いただきたいと思います。
事前に全て確認しておけば、後から買主のかたにご迷惑やトラブルなどを防ぐことにもなります。
また、他社に依頼されているかなどで心配な点等ありましたら、担当者と十分お打合せをされることをお勧めいたします。
投稿者 飯島 : 23:48
2005年11月08日
（媒介契約とはどのようなもの？・・・）売却・購入アドバイスいたします。
先日お話いたしましたお客様よりその後ご質問をいただきました。
ご質問の内容と言うのは、お知り合いの方が以前ご自宅を売却されたとき、不動産業者に仲介を依頼されたようなのですが、媒介契約の内容を十分ご説明されず、大変な思いをされたということのようです。
そのことが気になりご連絡をいただいたようです。
さて、媒介契約とはどのようなものでしょうか。
媒介契約とは不動産業者が仲介(媒介と同じ意味)するにあたり、依頼者（売主・買主・貸主・借主）と不動産業者との間にて交わされる仲介(媒介)の依頼についての契約のことなのです。
売主・買主、貸主・借主との間にて行われる売買契約や賃貸借契約とは異なりますのでご注意ください。
媒介契約には、３つの種類がありますので列記してみましょう。
《専属専任媒介契約》
有効期限は３ヶ月以内。更新はお互いの了承にて可能。
週１回以上の業務遂行状況の報告が業者に義務付けられています。
契約後５日以内に、業者は国土交通大臣の定める指定流通機構に登録しなければなりません。
依頼者は、契約した業者以外の仲介で契約する事ができないのです。
また、依頼者自ら発見した相手方と直接契約することも禁止されています。
※注意
かなり依頼者には拘束があるように見え依頼者の不利の契約に思われると思いますが、不動産業者側も、週1の報告義務が課せられており、成約に向けた努力が一層強くなると思います。また。依頼者は常に進行状況を把握する事が出来ますので、安心できるのではないでしょうか。
《専任媒介契約》
有効期限は３ヶ月以内。更新はお互いの了承にて可能。
２週間に一度の業務遂行状況の報告が業者には義務付けられていまする。
契約後７日以内に、業者は国土交通大臣の定める指定流通機構に登録しなければなりません。
依頼者は同一物件について、他の宅建業者に重ねて媒介依頼をすることは出来ません。
しかし、専属選任媒介契約とは違い依頼者自ら発見した相手とは直接契約することは可能となります。
※注意
専属専任に比べ依頼者も業者も束縛が緩くなりますが、不動産業者側には流通機構への登録と業務報告が義務付けられる為、売買等の契約締結には非常に有効的だと思います。
《一般媒介契約》
有効期限は３ヶ月以内。更新はお互いの了承にて可能。
業者の業務状況報告や指定流通機構への登録等については特に定めはありません。
依頼者も、別の不動産業者に重ねて媒介依頼をする事も可能なのです。
※ご注意
専属専任と専任の各媒介契約と比べて、ほとんど両者への拘束はありません。
間口を広げて売買等の相手を探したいという方には適しているのかと思います。
指定流通機構への登録義務もありません。
物件により結果的には、なかなか売買の相手先が見つからない、業者の業務遂行内容が見えない、等のデメリットもよく耳にしますので依頼される不動産業へそのあたりを確認するべきでしょう。
※媒介（仲介）手数料は、すべて成功報酬制ですので以上の3種類の媒介契約のされても全て統一されております。
と以上のようになりますが、気をつけなければ成らないのは、お客様が全てを納得して販売活動を行いご契約にいたるかだと思いますので、依頼される不動産業者とは十分なお話合いうぃされるべきでしょう。
投稿者 飯島 : 23:39
2005年11月04日
（売却はどのくらい前から始めるの？・・・）売却・購入アドバイスいたします。
先日、ご売却をご検討されているお客様が来店されました。
お子様はすでにご結婚され、東京・埼玉へ嫁がれているようです。
今はご夫婦お二人でお住まいとのこと。
やはりお子様の近くがよろしい様で、来年５月に入居が可能なマンションへお引越しをされる計画のため、ご自宅をご売却をされるようです。
通常、マンションを購入するとその販売業者の関連する不動産業者が現在、お住まいのご自宅などを依頼を受けるケースが多いのですが、
このお客様は、当社を選んでいただいた理由です。
なぜ？当社をお選びになられたのでしょう。
お客様のお話によりますと、
この町にお住まいになられて４０年近くが立つそうです。
４０年近くこの地でお世話になったのだから、違う町に出られるときも地元でお世話になりたい。
その気持ちから、ご来店をいただいたようなのです。
非常にありがたいことです。
お客様の心配は、５月末までにご自宅が無事売却できるのか、販売を始めるのに早くはないかなのです。
早速、価格の提案（市場分析・近隣分析など）を踏まえてご報告をさせていただく旨お伝えいたしました。
当社を選んでいただいたお客様です。全力を挙げて努力いたします。
さて、売却をされる場合、売却を行うどのくらい前から販売活動を行えばよろいしいでしょうか。
売却の相談を受けますと、市役所・上下水道・法務局などの調査ならびに現場調査（境界の有無・越境などないか・下水管が接続されているか・建物の状況を確認のうえ、近隣状況などを分析のうえ、予想売却価格などを提出させていただきます。
その後、販売価格の打合せなどを行い、販売をかける流れになります。
その方の状況にもよりますが、２ヶ月から３ヶ月は様子を見たいと言う方は、その期間は若干高めの価格にて販売を行い、
その後、市場の価格へ下げ、売却を目指すという場合にはやはり５ヶ月前か６ヶ月前には、販売を始めたいものです。
ただし、この場合には市場の低下により、３ヵ月後には、価格がかなり下がってしまうケースなどもありますので注意しなければなりません。
お客様ともその点など十分ご説明をさせていただき、ご納得のうえで販売を始めたいと思います。
投稿者 飯島 : 16:08
2005年11月01日
（隣の土地を無断で使っていたら・・・）ご質問にお答えいたします。
先日、相続の相談をいただいた方の処理が完了しましたので全ての相続人の方にお集まりいただき、ご報告をさせていただきました。
相続の処理が完了しますと相続人の方にお集まりいただき、私のほうからどのような手続きになったのかをご報告させていただいております。
その際の会話の中で、相続人の隣地の方が境界線を出て使用しているのだが大丈夫でしょうか。
と言う内容の質問がございました。
境界線は大事な問題です。皆様にもお伝えさせていただきます。
隣地の時効取得と言うものがございます。
隣地を時効取得できる場合はどのような場合なのでしょうか？
例：
隣地との境界にブロック塀をつくり、２０年以上住んでいるのですが、ブロック塀の内側で昔の境界杭らしい木杭を発見しました。
そして解ったのですが、私は隣地の土地の一部を無断で占拠していたのです。
さて、この場合無断で占拠していた部分を隣地の所有者に返えす必要があるのでしょうか。
答え：
返す必要はないのです。
すでに隣地の一部を時効取得していると考えられます。
時効取得というのは、他人の土地を１０年または２０年間、所有の意思を持って平穏かつ公然に占有を継続している場合、その土地を無償で取得してしまう法律の制度なのです。
１０年間で取得できるのは、あなたが占有の開始の時点で、善意無過失であり、占有している部分の一部が隣地の所有者の土地であることを知らないで（善意）、しかも、知らないことについてやむを得ないとされる（無過失）の場合です。
２０年間で取得できるのは、それ以外の場合です。したがって、あなたが仮に当初から隣地の土地を不法に占拠しているということがわかっていたとしても、２０年間の占有で時効取得するのです。
それでは時効取得した隣地の登記はどうするのでしょうか。
時効取得によって自分の所有となった（なってしまった？）土地の登記は、どうすれば良いのですか。
時効取得した土地は、隣地の所有地の一部ですから、隣地の所有者に対し所有権移転登記をする請求をしなければなりません。
その請求に対し、隣地の所有者が応じてくれないときは、裁判で訴えを起こせば、分筆と所有権移転登記がしてもらえるのです。
それでは登記をしない場合はどのようになるのでしょうか。
時効取得した土地は、分筆してもらい所有権移転登記をしてもらわなければ、その所有権を取得したことを第三者に対抗することはできません。
第三者に対抗することはできないという意味は、あなたの名義のままですと隣地の所有者がその土地を第三者に売却したときは、あなたはその買い主に対し、その土地を時効取得したと主張することはできません。
したがって隣地の所有者から、真実の境界線まで土地を返してほしいと言われれば、返さなければならないことになるのです。
このようなことが現実にあります。
皆様も境界杭を必ず確認をしていただき、越境などありましたら、必ず隣地の方と確認書を締結してください。
確認書の作成がわからない場合には当社までご連絡をください。
自分の土地は自分で守るしかないのです。
投稿者 飯島 : 17:37