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2005年10月28日
（遺言の種類）ご質問にお答えします。
本ホームページにて不動産奮闘記を掲載しておりますが、相続に関するご質問をいくつかいただいております。
特に遺言についてが多いようです。ご質問をいただいた方には、一人ひとりお答えしておりますがここで皆様にもご紹介させていただきますのでご参考にしてください。
まず、遺言の種類ですが、遺言の方式には大きく分けて、「普通方式」と「特別方式」の２種類があります。
まず、特別方式は、病気やケガで、死期が近づいている場合や、船舶遭難時などの際に認められる例外的なものです。
そして、普通方式は、「自筆証書遺言」・「公正証書遺言」・「秘密証書遺言」の３種類があり、それぞれ一長一短がありますのでご注意ください。
●自筆証書遺言
文字どおり遺言を自筆で作成するものです。
①全文を自筆で書く。
・ワープロ、タイプや自筆のコピーも無効になります。
・用紙の種類、大きさ、筆記用具などについては、特に決められていませんが、鉛筆は避けたほうがいい
でしょう。
②日付
「○年○月吉日」というのは、日付が特定できないため、無効となります。ただし、○○○○の誕生日と言うのは日付を特定できるため、有効のようです。
③署名
自筆で氏名を書きます。
④押印
印は認印でもよいのですが、実印のほうがいいでしょう。
そして、作成した遺言書は封筒に入れる必要はありません。
万一、封筒に入れる場合には間違って捨てられることを防止するために、表に「遺言書」と書いておきましょう。
なお、文字の訂正、変更の仕方については、厳格な方法がありますので注意してください。
後日のトラブルを防ぐために、面倒でも書き直したほうがいいでしょう。
●公正証書遺言
公正証書遺言は、公証人に遺言を作成してもらいます。専門家が作成いたしますので、無効になることがない方法です。また、費用もそれほどかかりません。
作成の手順は
①証人二人以上の立会い
証人には一定の要件があります。例えば配偶者、未成年者などは対象になれません。
②遺言者が遺言の趣旨を公証人に口述する。
③公証人がその口述を筆記し、遺言者と証人に読み聞かせる。
④遺言者と証人がその内容が正確なことを確認の後、署名、押印する。
⑤公証人が法に従った方式で作成された旨を付記し、署名、押印する。
作成された遺言書は、原本を公証役場で保管し、正本が遺言者に渡されます。
以上のように、遺言者は遺言の内容を口頭で言うだけですので、簡単です。
しかし、公証人は家庭の事情を聞き、内容についてのアドバイスをしてくれるわけではありません。
遺言の趣旨については遺言者が事前に決めておき、原案を作成しておく必要があります。
●秘密証書遺言
文字どおり、遺言の内容を誰にも秘密にできる遺言です。
作成の手順は
①自分で遺言書を作成して、署名、押印する。
ワープロ、タイプ、代筆でもかまいませんが、署名は必ず自筆で行い押印します。
②遺言書を封筒に入れ、押印に使った印で封印する。
③公証人および証人二人以上の前で、封書を提出し、自己の遺言書である旨を述べる。
④公証人が日付と遺言者が述べたことを、封紙に記載する。
⑤遺言者、証人、公証人が署名、押印する。
遺言書は、遺言者に渡され保管することになります。
＜それぞれのメリット・デメリット＞
自筆証書遺言
・遺言を秘密にできる
・費用がかからない
・証人がいらない ・紛失、偽造の危険がある
・方式不備により、無効となる可能性がある
・検認手続きが必要となる
公正証書遺言
・証拠能力が高くなる
・紛失、偽造の危険性がない
・検認手続きが不要である
・秘密の漏れる心配がある
・費用がかかる
・証人が二人以上必要である
秘密証書遺言
・遺言の内容を秘密にできる
・偽造の危険がない
・方式不備により、無効となる可能性がある
・費用がかかる
・証人が二人以上必要である
＊遺言書の検認とは
相続開始後に、遺言書を発見したり、遺言書を保管している人は、家庭裁判所で検認を受けなければなりません。
検認は裁判所で、遺言書がどのように作成されているかを記録して、調書を作成し、遺言書の偽造や変造を防止するために行ないます。
遺言書が封印してあれば、裁判所は期日を指定して、相続人などの立会いのもと、遺言書を開封します。
検認を受けずに勝手に開封しても、遺言が無効になるわけではありませんが、５万円以下の過料に処せられます。
なお、公正証書遺言の場合は、検認の必要はありません。
検認の手続きの際には、除籍謄本や相続人全員の戸籍謄本などが必要になります。
そして、私どもが常にお勧めするのは、やはり公正証書遺言です。また、後日お話いたしますが、遺言執行者を定めておくの方が良いでしょう。
なお、作成の際には弁護士の方との打ち合わせのうえ、行います。
投稿者 飯島 : 17:57
2005年10月25日
（不動産登記制度の改正）不動産登記編
今年の３月７日から不動産登記制度が変更となりましたがご存知でしたでしょうか。
なんと１０５年ぶりの改正なのです。
皆様にとって不動産登記は常にかかわるものではございませんが、その時のために覚えておくのもいいのではないでしょうか。
まず、今回の登記制度の変更によって今までの制度とどこが変更になったのか、その概要を列記してみましょう。
列記の前に今回の大きな変更は、オンライン申請が可能となったところでしょう。
（私自身は今回の変更は何のための変更か理解できない。）
それでは、すぐに全ての登記所においてオンライン申請になるかと言うとそうではありません。現在のところさいたま地方法務局上尾出張所のみとなっています。
法務局の予算請求の内容には平成１７年度中に１００数庁ほどの指定を行いたいとの目標が立てられております。
※この近くでは鎌倉・平塚がオンライン指定庁になる予定のようです。
皆様くれぐれも注意していただきたいのは、今お持ちの権利証は必要なくなるわけではありません。オンライン指定庁へ登記申請した後の問題ですので、売却などしなければ権利証を大事に保管して置いてください。
今までの旧法では、登記の真実性を担保する制度として①当事者共同申請主義・②出頭主義・③書面審査主義の三大原理がありました。
いわゆる、登記は書面にて登記義務者（売主）と登記権利者（買主）の当事者が申請のため法務局に出向き共同にて申請を行うと言うことです。
※通常は司法書士の先生に委任状を提出して代理で申請していただくことが多数です。
その三大原理は、
①当事者共同申請主義・・・変更なし
②出頭主義・・・全面廃止
③書面審査主義・・・変更
となりました。
そのほかの廃止・変更は次のとおりです。
①保証書の廃止（権利証を紛失した場合における所有権移転・抵当権設定など登記の際、保証人２名を用意して作成するもの）
②登記原因証書の廃止
③申請書副本の廃止
④登記原因証明情報（登記原因証書の代わり）
⑤事前通知（保証書の代わり）
⑥登記官による本人確認
⑦不正登記防止申請制度
⑧原本還付の例外
オンライン指定庁になった後に廃止・新設されるもの
①登記済証制度の廃止
②登記識別情報の導入・登記完了証の交付
③オンラインによる申請が可能
④書面申請にも電子電子データを添付することが可能
⑤不動産番号を登記簿に記載
そのほか詳しくは法務局ホームページをご覧ください。
投稿者 飯島 : 15:40
2005年10月21日
（登記に必要な書類等と注意点）不動産登記編
今回は、具体的に登記の際にご用意いただく書類ならびに注意点について触れてみたいと思います。
１．所有権移転登記
売主
①登記済権利証
②印鑑証明書
③固定資産税評価証明書
④実印
※売主の登記簿に記載されている住所と印鑑証明書の住所が一致しない場合（転勤など）は、住所の繋がりを示す住民票、戸籍の附票などが必要となります。
買主
①住民票
②認印
③住宅用家屋証明書
④登録免許税
※銀行などからご融資を利用する場合は、印鑑証明書および実印が必要です。
※住宅用家屋証明書は適用できない物件もございます。
※法人の場合には資格証明書などが必要になります。
※未成年者の場合には、戸籍謄本・住民表となり、未成年者が売主の場合には親権者の印鑑証明書で問題ありません。
※売買する土地が農地法に適用される場合には農地転用届出書ならびに農地転用許可書が必要となります。
２．抵当権設定登記
所有者
①登記済権利証
②印鑑証明書
③実印
④登録免許税
３．抹消登記
所有者
①認印
②登録免許税
４．建物表示登記
①建築確認通知書
②工事完了引渡証明書
③工事人の印鑑証明書
④工事人の資格証明書
⑤住民票
⑥認印
⑦登録免許税
５．建物所有権保存登記
①住民票
②認印
③住宅用家屋証明書
④登録免許税
６．建物滅失登記
①工事人の取毀証明書
②工事人の印鑑証明書
③工事人の資格証明書
④認印
⑤登録免許税
となります。大まかにご説明いたしましたが、ご不明な点などございましたらご連絡ください。
投稿者 飯島 : 18:37
2005年10月18日
（何はともあれ専門家）不動産登記編
ここまで登記について説明してまいりましたがご参考になりましたでしょうか。
一般の方が遺産相続や不動産登記をしようするときには、何はともあれ専門家に相談することをおすすめいたします。
その他、法務局の相談窓口に言っても親切に教えていただけます。
市役所などの簡易法律相談のようなものもありますが、結局手続きをするのは、管轄の法務局なので、その地域の専門家のアドバイスを受けるのが一番よいはずです。
各法務局には相談窓口が設けられていて、どのようなことをしたいかということを相談すると、自分のケースに即してアドバイスしてくれます。
どのような手続きをするべきかということや、どのような書類をそろえるべきかというようなことも教えてくれ、自分のケースにあった見本・説明などもただでコピーして渡してくれます。
当社においても、専門家のご紹介を行っております。お気軽にご相談下さい。
なお、最近ではホームページなどで必要書類を確認することができます。
参考までに法務局に相談に言った場合は、
①相談窓口に行って書類を見てもらいます。
②書類に不備がないことが確認されると、係りの人が書類の順番を整えて受付窓口に回してくれます。※受付の時には、同時に登録免許税を納めるため、収入印紙を添付するので、書類を受け付けてもらう場合には、登録免許税用のお金も忘れずに持参してください。
※収入印紙は、法務局の中や隣接した売店に売っています。
と言った流れでしょうか。
登記は大事な手続きです。専門家にしても法務局に直接相談をしても、納得行くまでご確認ください。
次回は、それぞれの「登記に必要な書類」を掲載いたします。
投稿者 飯島 : 18:11
2005年10月14日
不動産登記編（復習２)
３．登記簿の取得方法について
登記簿は、地方法務局の支局や出張所（一般的に登記所と呼ばれいます）に備えてあります。
登記所には管轄区域があり、管轄ごとに登記事務を行っていますので、まず、対象となる不動産を管轄している登記所を探します。
登記所では、所定の手続きを行うことにより、だれでも、登記簿の交付や登記簿の閲覧ができます。
（１）登記簿謄本・抄本の請求方法について
①対象となる不動産を管轄する登記所を探します。
②登記所の窓口もしくは郵送で申請を行います。（郵送の場合は、郵送料が必要です。）
③必ず書面にて申請をします。
書面は、登記所に備え付けの「謄抄本申請書」を使用しても構いませんし、必要事項（注）を記載すればどんな書式でも構いません。
（注）必要事項とは、不動産の所在地、地番、家屋番号（建物の謄本を請求する場合）、請求枚数、手数料金額、登記所の表示、年月日、申請者の署名・捺印が必要となります。
④手数料を不動産１個につき１，０００円（請求枚数１０枚以内）納付します。手数料は現金で納付するのではなく、登記所で登記印紙を購入し、それを申請書に貼付して納付します。
（２）登記簿の閲覧方法について
①対象となる不動産を管轄する登記所を探します。
②登記所の窓口にて申請を行います。
③必ず書面で申請をします。書面は、登記所に備え付けの「閲覧申請書」を使用します。
④手数料を不動産１個につき５００円（請求枚数５枚以内）納付します。手数料は現金で納付するのではなく、登記所で登記印紙を購入し、それを申請書に貼付して納付します。
※登記事務のコンピューター化
今まで、登記簿は紙の登記用紙をつづってバインダー形式で管理していましたが、最近は登記事務の増加、登記簿閲覧の際の不法改竄の防止などのため、登記簿を磁気ディスクにより管理する登記所が増えてきました。
この登記事務のコンピューター化は、いずれは全国の登記所に導入される予定です。
コンピューター化を導入している登記所では、登記簿謄本・抄本の写しの代わりに「登記事項証明書」という書類の交付を受けることができます。
また、登記簿の閲覧については、バインダー形式のように内容をその場で書き写すことができませんので、代わりに「登記事項要約書」という書類の交付を受けることで閲覧に代えることになっています。
投稿者 飯島 : 17:09
2005年10月11日
不動産登記編（復習１)
今回は以前３回のまとめと登記簿の見方についてご説明いたします。
まず、今までの復習として
１．不動産登記とは？
不動産登記とは、私たちの大切な財産である不動産（土地及び建物）の所在・大きさ（面積）や、所有権などの権利関係を公の帳簿に記載（登記）することをいいます。
この登記した帳簿を登記簿といい、登記簿を一般に公開することで、だれでも、不動産の現況や現在の所有者、担保が設定されているのかなどの情報を容易に知ることができ、不動産取引の安全と円滑を図る役目をしています。
たとえば、不動産に関する主な登記には以下のようなものがあります。
①所有権移転登記 土地や建物を売買などで取得したとき
②建物の表示登記 家を新築（再築）したとき
③建物の滅失登記 建て替えなどで古い建物を取り壊したとき
④抵当権設定登記 土地や建物を取得する際金融機関などからローンを組んだとき
⑤抵当権抹消登記 金融機関などから借りたローンの返済が終わったとき
２．登記簿の見方について
登記簿は「土地」と「建物」とに分かれていて、土地は一筆（一区画）ごと、建物は一個ごとに登記用紙が備えられています。
そして、一つの登記用紙は「表題部」「甲区」「乙区」の三部で構成されています。
「表題部」「甲区」「乙区」に記載される内容は次のとおりです。
【表題部】
表題部には不動産の物理的状況が記載され、この表題部にされる登記のことを表示に関する登記といいます。
※たとえばこのような記載があるのです。
《土地》所在・地番・地目・地積など
《建物》所在・家屋番号・種類・構造・床面積など
マンションなどの区分所有建物のは、一棟の建物全体の記載があり、そのあとに専有部分の記載がなされます。また、建物の敷地に関する権利（敷地権）の記載がされている場合もあります。
【甲区】
甲区には所有権に関する事項が記載され、甲区にされる登記を権利に関する登記といいます。
甲区では、現在の所有者が誰であるか、どのような原因で所有権を取得したのか、その時期はいつなのかといったことを確認することができます。
※たとえばこんな記載がされます。
所有権の保存登記、所有権の移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、買戻特約など
【乙区】
乙区には所有権以外の権利に関する事項が記載され、乙区にされる登記を権利に関する登記といいます。
乙区では、不動産に抵当権などの担保がついているかなどが確認できます。
※たとえば次のような権利に関する事項が記載されます。
地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、採石権など２１種指定があるのです。
投稿者 飯島 : 17:39
2005年10月07日
不動産のこともっと知っていただきたい！(不動産登記編３)
今日は、登記すべき権利変動についてご説明いたします。
わかりにくいところもあるかとは思いますがご了承ください。
●設定
所有権または所有権以外の権利（地上権や永小作権）のうえに新しい法律行為（設定契約または法律事項－時効－）などの原因により権利が創設されること。
当事者の意思表示によって不動産上に設定契約をなし、その登記をするのが一般的であるが、法律の規定によって創設される場合（これを法定地上権という。）もあります。
●保存
初めてなされる権利登記で当事者間の設定行為（契約）によらないもの。
所有権の保存および法的担保物件である先取特権の保存を言います。
具体的には、
①表題部に所有者として記載された者またはその相続人。
②判決によって自己の所有権うぃ取得した者。
③収用によって所有権を取得した者。
以上が申請権者とされます。
●移転
移転とは、すでに創設されている権利を他の者が取得することを言います。
当事者の意思に基づいて移転するものとして、売買・贈与・交換・代物弁済等による契約が一般的ですが、相続・競売・収用など当事者の意思によらないで承継される場合もあります。
●変更
変更とは、権利の内容に変動は生ずることです。
たとえば、抵当権・債権額・債務者・利息の変更などであり、地上権・賃借権の場合、地代の変更なであり、そのほか所有者の住所・氏名等の変更もあります。
●処分の制限
処分の制限とは、所有権そのほかの権利者の有する処分能力を一定の範囲または、一定の期間禁止することです。
たとえば、仮差押え、仮処分の登記、差押え登記、破産の登記など、そのほか共有不動産の分割禁止などです。
処分の制限の登記は、その旨を登記することにより取引関係に立つ第三者を保護するとともに、処分の制限の利益を受け者の利益を保護するためなのです。
●消滅
消滅とは、所有権について所有権移転の原因である売買・贈与・交換等の契約が無効・取消・解除などの事由にて所有権が現在の所有者から前の所有者に復帰することです。
その他の権利、たとえば、抵当権・地上権においては、設定登記された権利が不存在、無効などの事由により初めから成立でず、または抵当権の設定の場合の弁済等、事後的な原因によって消滅することもあります。
建物の焼失・取毀しなど、目的物の滅失による権利の消滅もあります。
３時間目終了
投稿者 飯島 : 19:24
2005年10月04日
不動産のこともっと知っていただきたい！(不動産登記編２)
●さて、登記することができる権利にはどのようなものがあるでしょうか？
１．所有権
物を完全に使用、収益、処分できる権利です。
２．地上権
工作物、竹木を所有するために他人の土地を使用する権利です。
３．永小作権
小作料を支払って工作または牧畜のために他人の土地を使用する権利です。
４．地役権
設定行為をもって定めた目的にしたがって自分の土地（要役地）の利益のために他人の土地（承役地）を利用する権利です。
５．先取特権
法律に定めた特殊の債権を有する者が債務者の一定の財産から優先弁済を受ける権利です。
６．質権
担保として受けた物を弁済のあるまで留置し、弁済されなかったときは、その物から優先弁済を受ける権利です。
７．抵当権
物自体は引渡しを受けず、債務者の手元に置いて、弁済されなかったときは、その物を売却し、優先弁済を受ける権利です。
８．賃借権
賃借人が、借りた物を使用、収益する権利です。
９．採石権
他人の土から岩石および砂利を採取する権利です。
このほかに買戻権（買戻特約に基づき売主に留保される解除権）についても登記することができるが、この買戻権は、売買による所有権移転登記と同時に申請をしなければなりません。
２時間目終了。
投稿者 飯島 : 18:57