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2005年09月30日
不動産のこともっと知っていただきたい！(不動産登記編)
売買の契約をさせていただく際、ご理解いただくため、登記簿謄本の内容等をご説明させていただくのですが、短時間にてご説明するのも、また、理解をいただくのも非常に難しいため、本日から、数回に渡り不動産登記についてご説明していきます。
皆様もがんばって理解をして行きましょう。
●まずは、不動産の登記制度とはいったいなんでしょうか？
不動産登記制度とは、法務局の各支局、出張所(国家機関)が不動産(土地・建物)の表示や権利に関する事項を登記簿に記載することなのです。
そして、この記載そのものを「登記」というのです。
この不動産登記制度の趣旨は、登記簿を一般に公開（有料）することにより、不動産の現況や権利の流れ、現状と内容がどういうものであるかを誰にでも理解できるようにして、不動産の取引の安全をはかるところにあるのです。
●不動産登記簿
不動産登記簿とは、不動産の状況および不動産に関する権利関係を記載するための帳簿（現在ではコンピューター化されています。）にて「土地登記簿」・「建物登記簿」の２種類があります。
帳簿にてつづられている登記用紙は、１筆の土地、１個の建物ごとに備えられています。
土地登記簿では土地の地番順、建物登記簿では敷地の地番順に記載されています。また、登記用紙は、表題部、甲区、乙区の３つの部分で構成されているんです。
１．表題部とは
登記用紙の１枚目の表題部には「土地・建物の表示に関する事項」が記載されます。「表示に関する事項」とは何でしょう。それは、土地については土地の所在、地番、地目、地積、所有者等が記載されています。建物については建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が記載さています。そして、１棟の建物を区分した建物（マンションなど）については、表題部が、その一棟の建物の表題部と各区分した建物（専有部分）の表題部から成り立っています。
２．甲区
登記用紙の２枚目の甲区は「所有権に関する事項」が記載されています。また、この甲区を見れば現在誰が所有者として記載されているか、その土地や建物が差押えを受けているのか等解かるようになっています。
３．乙区
登記用紙の３枚目の乙区には「所有権以外に関する事項」が記載されています。「所有権以外の権利」とは、地上権、賃借権、抵当権等をいいます。※後ほどご説明いたいします。
この乙区を確認すれば抵当に入っているのか、第３者に賃貸されていて登記がされているのか等が解かるようになっているのです。
１時間目終了。
投稿者 飯島 : 22:31
2005年09月27日
購入をご検討方へ(道路と間口)
今日は、８月にご契約をいただいたお客様の決済が無事終了しました。
今回の売主様は、ご自宅の一部を売却したいということでした。立地的には、南西の角地にありましたが、南側に母屋、北側に貸家という配置をとっていた関係上、北側の土地(東側からの敷地延長)を分筆のうえ、売却する措置をとりました。
ちなみに間口は４メートル、敷地７０坪超の敷地延長の物件です。ちなみに私個人は間口４メートルの敷地延長というのは好みです。
敷地延長の土地というのは、統計的に見れば、選ばれる確立の低い土地だと言わざるを得ないでしょう。
しかし、建物を比較的大きな間取りで建築したい方、人の視界を気にしない庭を作りたい方など庭に趣味をお持ちの方などは非常に都合の良い物件と私は考えています。
ただし、そのような物件をお客様へご紹介するには、隣接する建物の配置(増築・改築・再建築の場合も考慮のうえ、)日当たり、風通し、高低差などはすべて現地にて確認のうえ、ご紹介をいたいします。
今回の物件は、その全てにおいてクリアできる物件と考えていました。(価格が一番の問題ですが。)
しかし、販売開始から、当初建物を解体していなかったため、１ヶ月ほどはなかなか売却へたどり着かず、苦心はしましたが、成約に結びつくことが出来ました。
ちなみにご購入されたお客様は、大手ハウスメーカーの管理職の方です。
昨日、お引渡しのため、現地にて境界の立会い、現地の確認の際、建物の配置等を伺ったのですが、「設計の方でプランを入れさせた際、あまりにも建物が大きいので、再度プランを作成し直しているんです。」とのこと、
建物の大きさで悩む。これもこの土地ならではのことなど思います。
現在ご購入をご検討方、または今後、ご購入をご検討方は、見た目だけではなく、その土地が近隣とどのように関係しているかなど調べて見てはいかがでしょう。結構、見た目より良い物件だったということになるかもしれません。
物件の特徴をつかんで購入すれば、自然と建物建築もスムーズに行くようです。
投稿者 飯島 : 23:37
2005年09月23日
売却をご検討の方へ（地価は回復基調）
先日本年度（平成１７年７月１日）の基準地価が発表されました。
ご存知のように首都圏はかなりの回復基調が伺えました。
当社の主な管轄地域である藤沢市においても下落幅が縮小し、今後の回復基調にかなりの期待が持てるといったところでしょうか。
この９月に入り、ご購入をご検討されるいる方のお問い合わせ件数が多くなってまいりました。
内容的には、やはり土地のみでの購入をご検討の方が多いようです。
ただ、残念なことに現在土地の売却物件がほとんどない状況です。
藤沢地区にて不動産の売却をお考えの方は、是非当社へご連絡をくださいますようお願い申し上げます。
なお、当社は、単なる仲介業者ではなく、ただ単に売却ではなく、様々な角度からお客様の今後の生活設計等を踏まえてトータルにコーディネートいたします。
お気軽にご相談ください。
《参考資料》
投稿者 飯島 : 19:56
2005年09月20日
売却をご検討の方へ（諸費用・税金・必要書類について）
不動産の売却時における諸費用のうち、主なものは以下のとおりとなります。必要な諸費用は、物件により異なりますので、詳しくは当社までご相談ください。
●仲介手数料
成約価格×３％＋６万円（消費税等別途）
●抵当権抹消費用
ローンの残債があり、抵当権などが設定されている場合
●境界設置費用
測量費用 敷地の境界がはっきりせず、境界標の設置が必要な場合
●建物解体費用
土地の売却で、古家があり更地にして引き渡す場合
●リフォーム代
リフォームをして売却する場合
■税金について
●印紙税
売買契約書に貼付する印紙代です。
●譲渡所得税・住民税
不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。
■売却時にご用意いただく書類
●権利証
所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。
●実印
所有者である旨を買主様にいただくため必要となります。
●印鑑証明書
印鑑が実印(登録印)であることを確認いたします。
●固定資産税の納税通知書
固定資産税・都市計画税の年税額確認のため。
●住民票
現住所と登記上の住所が異なる場合、所有者が同一人であることを確認します。
●土地測量図
●建築確認済証及び検査済証
●管理規約・使用細則
総会資料など マンション管理会社から配布されているもの
投稿者 飯島 : 23:59
2005年09月13日
売却・購入を検討の方へ(物件の相場について)
●今回は、相場情報をどのようにして集めるかご説明いたします。●
●売却・購入をご検討の方にとって物件の情報報・相場の情報の収集は、まず気になる事でしょう。
●簡単な相場の目安を知る方法は、売却物件の所在地域や購入希望地域の新聞折込などを集めることです。
●不動産広告に表示されている価額は、相場を表わしているとは限りません。
● これから売却・購入を検討される方は、その売却物件の所在地や購入希望地域を営業エリアとする宅地建物取引業者のところに行って、実際の取引相場を事前に調査しておくことが大切になるわけです。
● その他に参考となるものとして、土地については「地価公示価格」(毎年１月１日を基準日として３月頃に官報で公示)や都道府県が発表する「基準地価格」(毎年７月１日を基準日として９月頃公報で公表)、相続税評価基準による「路線価」(注)(毎年１月１日を基準日として８月頃発表。書籍・税務署・インターネット)などがあり、相場の把握には正確性を欠きますが、全体的な地域格差や価格の推移を知るのに参考になります。
(注) 「路線価」は、「公示価格」や「基準地価格」の概ね８０％の水準で定められています。詳しくは、不動産会社へお尋ねください。
● 建物については、建築単価において都市部と地方との間に多少の格差はありますが、土地ほどの格差はありません。
● また、マンションについては、他の物件と価格(相場)を比較する場合に、価額を専有面積で除したいわゆる坪(平米)単価で比較する方法がよくとられます。
この方法は、立地面での地域格差や建物のグレード、築年数等により当然差異はありますが、同一地域・同一グレード、あるいは同一地域・同一築年数のマンションを比較する場合にはかなり有効な比較方法といえます。
投稿者 飯島 : 18:53
2005年09月08日
★速報！ 住宅金融に関するＱ＆Ａ(国土交通省発表)
●国土交通省発表による住宅金融に関するＱ＆Ａが公表されました。●
詳しくは こちらから
投稿者 飯島 : 18:47
2005年09月06日
買い替え・売却を検討の方へ(買取保証について)
今回は、当社の買取保証についてご説明いたします。
●購入したい物件が見つかったのに、自宅が売れていない方に。
現在のお住まいの自宅が、当社の仲介で一定期間内に売却できなかった場合は、あらかじめお約束した価格で買い取らせていただきます。
また、当社の買取保証は「利益還元制度」を付けています。当社が買取後、当社再販売価格から当社経費（登記料、仲介手数料相当額等）を差し引いて利益が出た場合は、お客様に還元いたします。
この制度をご利用いただければ、ご購入の資金計画が確定しますので、ご希望に合った次のお住まいを見つけたときに、すぐにご購入の契約を締結でき、チャンスを逃すこともありません。
利益還元額＝当社税抜販売価額－(買取価額＋買取・販売経費)
※当社適用基準があります。
※当社審査後適用となります 。
●売却のみをお考えの方についても当社が買取を行いますので、ご希望の場合には、ご連絡ください。
投稿者 飯島 : 18:18
2005年09月03日
★速報！ 国勢調査にご協力を
国勢調査は５年ごとに行われる調査で、２００５年(平成１７年)は、その１８回目に当たります。
今回の調査では、人口転換期を迎えつつある我が国の姿を明らかにします。
皆様ご協力ください。
詳しくは こちらから。
投稿者 飯島 : 23:58