メイン | 不動産取引の全体像や媒介業務の範囲についてご存知ですか？(購入編) »
2005年08月09日
不動産取引の全体像や媒介業務の範囲についてご存知ですか？(売却編)
不動産を売却される場合、不動産取引の全体像や媒介業務の範囲についてご説明をより明確にするため、当社は書面を皆様へお渡しさせていただいております。
内容は以下のとおりとなりますので売却予定の方はご参考にしてください。
【売却される方へ】
（１）媒介契約とは
不動産の売却の媒介契約とは、宅地建物取引業者が不動産を売却しようとする者又は売買の当事者双方との間で締結する契約で、宅地建物取引業者が不動産売買契約の当時者の間に立って、売買契約の成立に向けてあっせんすることを内容とします。
なお、媒介契約には①専属専任媒介契約書②専任媒介契約書③一般媒介契約書の３種類あり、お客様に選択していただきます。
（２）不動産売却の流れ
不動産の売却は、おおむね「別表１不動産の売却」の手順を踏んで行われます。
表１ 不動産の売却
１．物件調査（基礎的調査） ２．価格査定 ３．媒介契約の締結と書面の交付
４．売買の相手方の探索 ５．売買の相手方との交渉
６．売買契約の締結と書面の交付 ７．決済、引渡し等
※内容については、別表１をご参照下さい。
なお、媒介契約により宅地建物取引業者が受託する範囲は通常「表１ 不動産の売却」ですが、各宅地建物取引業者又は媒介契約の内容によって異なる場合があります。媒介業務の具体的な内容については、媒介契約に先立って弊社の担当者にお尋ねください。
（３）媒介報酬（仲介手数料）について
宅地建物取引業者の媒介により不動産の売買契約が成立した場合には、宅地建物取引業法が定める上限の範囲内で報酬を申し受けます、なお、媒介報酬額は媒介契約書に定めます。
（４）不動産の売却に関連する行為について
不動産を売却するに際して、下記のような手続きを、状況に応じて専門家や専門業者に依頼することがあり、媒介報酬とは別に費用が必要となります。各項目の内容については、弊社の担当者にご確認ください。
表２ 不動産の売却に関連する行為
１．税務相談 ２．法律相談 ３．不動産鑑定評価 ４．測量
５．表示登記に関する権利調査等 ６．登記 ７．ローンの設定
８．住宅性能評価 ９．土壌汚染の詳細調査
１０．リフォーム １１．保険 等
※内容については、別表２をご参照下さい。
別表１ 不動産売却の流れとその内容
１．物件調査（基礎的調査）
売却予定不動産の基礎的調査を行います。なお、お客様からは、売却不動産の状況や権利関係について、申告等をしていただきます。
２．価格査定
物件調査に基づき、売却予定不動産の価格を査定し、提示いたします。
３．媒介契約の締結と書面の交付 ご売却をご決断されたら、正式に媒介のご依頼を宅地建物取引業
者に発注していただくとともに、その証として媒介契約をご締結いただきます。
媒介契約には、他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するか等の違いにより「専属専任媒介契約書」・「専任媒介契約書」・「一般媒介契約書」の３種類があります。
４．売買の相手方の探索
宅地建物取引業者間のコンピューターネットワークである指定流通機構に、売却不動産情報を登録し、広く売却情報を発信します。また、広告やインターネット等に売却不動産を掲載して、購入相手を探索します。
５．売買の相手方との交渉
購入検討客から購入希望の提示があれば、ご依頼主である売主様と連絡をとりつつ、価格やその他条件について相手側と折衝を行います。
６．売買契約の締結と書面の交付
売主様と購入検討客との間で、価格やその他条件に関し合意に至れば、売買契約手続等を行います。売買契約書の内容は、宅地建物取引業者が売主様・買主様に対してご説明いたします。売買契約が締結されたら、買主様から手付金を収受することになります。
また、売主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の半金をお支払いいただくことになります。
なお、契約に先立ち宅地建物取引業者自ら調査した結果や、売主様から聞き取りした結果をもとに、買主様に対し不動産の情報や契約の条件等を記載した「重要事項説明書」を用いて、売却不動産の情報や契約の概要について説明を行います。
７．決済、引渡し等
決済当日は、買主様からは売主様へ残代金のお支払いがあります。
一方、売主様からは買主様に対し、所有権移転登記等のために必要書類が交付、及び売却不動産が建物の場合は玄関の鍵等をお渡ししていただきます。
また、固定資産税等の諸費用の清算も行います。
なお、買主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の残りの半金をお支払いいただくこ とになります。
別表２ 不動産の売却に関連する行為
１．税務相談
高度または専門的な税務に係る相談等は、税理士にご依頼いただくことになります。
２．法律相談
高度または専門的な法律に係る相談等は、弁護士にご依頼いただくことになります。
３．不動産鑑定評価
購入不動産に係る専門的な鑑定評価等を必要とする場合は、不動産鑑定士にご依頼いただくことになります。
４．測量
購入不動産について、土地の測量が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
５．表示登記に関する権利調査等
購入不動産について、土地の分筆登記申請、建物の表示、滅失登記申請が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
６．登記
購入不動産の所有権保存・移転登記等を、司法書士にご依頼いただくことになります。なお、ローン利用に伴い、購入不動産に抵当権の設定登記が必要な場合は、あわせて司法書士にご依頼いただくことになります。
７．住宅性能評価
売却不動産について、住宅性能評価を取得する必要がある場合は、性能評価機関にご依頼いただく ことになります。
９．土壌汚染の詳細調査
土壌汚染の調査が必要とされる場合は、専門の調査機関にご依頼いただくことになります。
10．リフォーム
売却不動産にリフォーム工事を実施する場合には、専門業者にご依頼いただきます。
投稿者 飯島 : 2005年08月09日 14:08